最近，内地房地产股的表现比较抢眼。内房股的某龙头企业更是配股兼发换股债，筹资超过两百亿。而其他H股的内房股都不同程度上涨。

房地产貌似看上去势头不错，中国的房地产是否依然大有可为？

在国家强调“房住不炒”的政策不变的情况下，内房股继续去年的势头，在2018年依然有抢眼的表现。这让不少人改变了对于内地房地产走势下行的看法：

一，缺乏资金持续输血，地产业靠发债过冬

不过，如果考察这一次地产股普遍利好的因素，会发现实际上这并不完全在于地产行业本身的发展出现转机，更多的还是一种资金层面的短期利好。

毕竟，2018年的金融政策将会延续过去“强监管”、“防风险”的路子，地产公司也都预感到今年的资金面依然会很紧张，于是，他们开始了大量的资金筹措举动，例如海外发债。

但从去年以来，在监管压力不断增大，传统的资金渠道被堵死，“地产债”成为了重要的资金筹措来源。

今年一月以来，包括碧桂园、富力、龙湖等龙头企业都宣布了大宗的发债计划，金额都非常巨大。这与过去相比，有所不同。在过去，地产商的筹资渠道主要来自于低息的银行借款和各种渠道的借款，

Wind数据显示，2017年中资企业海外发行美元债约1800亿美元，房企海外债发行数量已达74只，实际发行规模超过366.58亿美元，继续刷新历史高位，且较前两年发行总和增逾99.4%。

据统计，地产债占亚洲高收益债市总市值比重约两成左右，是债市当中最大的产业，而中国又位居举足轻重的地位，因此，中国地产发债商荣枯可以说牵动整个亚洲债市的走势。

在国内融资渠道愈发收紧的情况下，大地产商透过债市开始求助于“外国老乡”，“老乡”的主要成员就是国外的大型金融机构和投行

。这种资本的“里应外合”，是造成最近一轮地产业利好消息的重要原因。

内地的媒体和机构还在念叨“房住不炒”、看空房市的时候，例如J.P.摩根、高盛等等长期与中国“深度合作”的境外机构却在看多内地房地产

于是，出现了一个具有反差的现象：。当然，他们看多的标的并不是楼盘本身，而是上市房企的价值。

实际上，根据彭博社等外国媒体的报道，很多主流外国投资机构的资产配置中，早就已经加入了中国债市的选项。加上汇率的强势导致在岸人民币的流入，使得有更多的机构进入中国债券市场。

据统计，上个月从境外流入中国债市的资金为420亿人民币，其中有很大一部分是经由香港进入中国的在岸债市。债市其中比例最高的类别之一，就是地产债。不过，如果我们对比从内地房企经由香港发行的美元债，会发现后者数量更为庞大。

此情此景，对于地产而言虽说仍属于利好，但已经令人隐隐感到担忧。坦白说，近年来地产商依靠“挖东墙补西墙”来延续生存发展已不是秘密，在金融监管不断加强的情况下，靠疯狂的发债来“输血”，实际上恰恰说明资金面问题越来越严重。

目前的大量发美元债，不过是提前蓄水、准备过冬的前兆。短多长空。

无论是资金链还是拿地开发环节，大者恒大，强强联合已是地产业的生存法则。很显然，房地产业在严监管的寒冬当中已经由“攻势”改为“守势”。

庞大的中国房地产业，在2018年以后必将会面临更多的不确定性。不得不采取“守势”的地产商们，其最后的一道坚固的“防线”就是内地人口密度集中、产业群集中的所谓“七大城市群”。

七大城市的群聚效应，为地产业了创造独特商业模式，有利于开发商确保土地融资，且商业规模足以支撑获利率稳定。这是支持投资机构对大型房企信心的“最后防线”。