以来，北京房地产成交量逐步下降并持续保持较低水平。其中以“长安街西延线”概念而火的京西楼市也一度集体陷入低迷。 　　近期有多家研究机构发布的楼市成交数据显示，北京(楼盘)楼市销量迎来回暖，其中京西门头沟和石景山区域楼市升温最为明显。

但《中国经营报(博客,微博)》记者多次走访发现，京西楼市回暖仍乏力。京西楼市大户型改善项目扎堆，但市场冷热不均，部分新房价格低于周边二手房。

根据中国指数研究院发布的《中国主要城市房地产市场交易情报(2018年1季度)》显示，2018年北京一季度楼市成交面积同比去年一季度下降53.23%。

“目前为止，仍然没有证据可以说明北京楼市已经回暖。尤其和去年一季度的数据同比来看，北京楼市仍未走出低迷状态。”中原地产首席分析师张大伟认为。

大户型项目扎堆市场冷热不均

沿着北京东西方向的长安街一路向西，是“石景山+门头沟”所形成的西长安街商圈。

根据链家网数据显示，目前石景山在售新建住宅项目有2个，门头沟在售新建住宅项目有11个，涵盖了小户型刚需、大户型改善、别墅等不同的产品。

尽管京西楼市项目多样、项目定位也各不相同，但记者发现，开发商都有着共同的营销卖点。包括宣传磁悬浮S1线、长安街西延线的交通区位因素，强调去年发布的《北京市城市总体规划》中将京西定位为创新和高精尖经济结构区域的政策因素等。

值得注意的是，京西楼市大户型产品项目较多，销售较慢;部分小户型刚需产品则比较热销，区域楼市内部冷热不均。

4月的一个周末，在门头沟长安街西延线南侧约500米的电建金地华宸项目处，记者注意到，售楼中心来看房的人并不多。销售人员告诉记者，项目140平方米的平层四居产品早在去年就卖完了。目前项目在售的楼栋是4～7号楼，都是180平方米以上的大户型产品，均价在6.5万元/平方米左右。

“网签有流程时间和滞后性，小户型产品已经卖完了。”在记者问及目前销售情况时，销售人员表示，目前主推的是180平方米以上的改善型产品。记者从北京住建委官网了解到，该项目备案名为华宸雅苑，于2017年10月22日取得预售证，项目备案价在7万元/平方米左右，240套房源目前显示已网签的只有9套。

同样的情况也出现在中国铁建(601186,股吧)万科翡翠长安项目。记者从翡翠长安家园售楼处了解到，目前项目在售的都是165平方米以上的大户型，均价在5.7万元/平方米左右。根据住建委数据显示，该项目分别于去年9月和12月两次开盘，预售价在6.5万元/平方米左右。606套房源目前显示为已网签状态的房源只有28套，成交均价为5.4万元/平方米。

中海寰宇价格倒挂低于周边二手房

除了大户型项目扎堆，记者还注意到，京西楼市部分项目新房价格与二手房倒挂明显，新房价格明显低于周边二手房。

记者在石景山区中海寰宇天下销售中心了解到，目前项目主推户型从85平方米的两居到145平方米的四居都有涉及。项目预计2020年6月精装修交房，目前销售均价在6.3万元/平方米。

记者从销售中心附近的链家中介门店处了解到，项目周边一些较新的二手房价格明显高于中海寰宇价格。比如远洋山水小区二手房均价在6.6万元/平方米，有些小区比如融景城部分二手房甚至在7万元/平方米左右。

记者从北京市住建委官网查询到，中海寰宇天下项目名为景逸苑，属于石景山区北辛安棚户区改造项目A区1608-668地块，目前项目已网签的房源为19套，成交均价为60625元/平方米。

关于中海寰宇天下项目价格与周边二手房价格倒挂问题，一名销售经理向记者解释，项目确实存在一些不利因素，包括项目周边是回迁房小区，项目不能保证是学区房，项目部分住宅楼栋与商业楼栋距离过近，项目北边楼栋距离磁悬浮S1线过近存在干扰等。“但这些规划都是通过了政府验收的。”该销售经理表示。 　　“要么可能是新房有特别不利的因素卖不上价格，要么可能是开发商因为资金等自身原因主动降价。正常情况下，同一类型的产品，是不会出现这种新房与二手房价格倒挂的问题。”张大伟分析道。

北京楼市整体回暖？

值得注意的是，近期有多家研究机构发布楼市成交统计数据，显示北京楼市销量迎来回暖，其中京西门头沟区域楼市升温最为明显。

据思源地产统计数据显示，2018年3月份，北京新房市场共成交1033套商品住宅，成交面积13.81万平方米，环比2月份，成交套数、面积分别增长了73.3%和52.4%。北京二手房签约量达到12104套，继2017年12月份和2018年1月份之后，二手房月度销量再破万套大关，此外，这一成交量也创下自2017年4月份以来，近12个月销量新高。

住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组最新大数据房价指数(BHPI)显示，2018年2月北京房价环比上涨0.92%。这是自2017年5月以来，北京房价首度止跌。其中门头沟区更以5.39%领涨。

“如果把3月份的数据和2月份的数据做比较，确实是上升的趋势;但如果把3月份数据和去年3月份数据做比较，仍然是处在下降的趋势。”张大伟表示，目前的数据并不能表明北京楼市已经回暖。

此外，根据中国指数研究院发布的《中国主要城市房地产市场交易情报(2018年1季度)》显示，2018年1～3月北京一季度楼市成交套数为5904套，成交面积同比去年一季度降幅为53.23%。

“这表明2018年楼市调控会继续强化，一方面会保持调控政策不放松，继续进行差别化调控，一方面是同步建设长效机制。”中国指数研究院方面认为。