题：房企2022年财报季收尾，行业风险出清时日可期

作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

(资料图)

进入4月，上市房企财报季进入尾声。截至3月31日，A股和H股累计有超过150家房企发布2022年业绩报或业绩预告，七成以上房企利润下滑，约六成房企出现亏损，其中不少房企是上市以来首次亏损。

也有一小部分房企，在前所未有的挑战面前，扛住了压力，实现稳中有增。我们认为，房地产行业风险在持续出清中，行业生态短期内再恶化可能性越来越低，市场信心逐渐恢复，房企正重新站在新一轮发展周期的起点。

房企业绩显现分化

2022年，在房地产市场供给冲击、需求收缩、预期趋弱“三重压力”下，上市房企普遍出现营收下降，利润下滑甚至亏损的情况，整体业绩表现不佳。其中，雅居乐2022年全年实现营收540亿元，同比降低26%，归属母公司股东利润亏损149.8亿元。

早在2023年1月30日，荣盛发展公布2022年业绩预告中提到，期内归母净利预亏190亿元至250亿元，亏损同比增加283.42%至404.50%。蓝光发展公布的业绩预告，公司也预计亏损219亿元。

市场降温压力下，部分央国企也难以幸免。2022年，华侨城实现营业收入767.67亿元，同比下降25.17%；归属母公司净利润亏损109.5亿元，同比下滑387.05%，这是华侨城上市以来首次出现亏损。

北辰实业实现营业收入约130.0亿元，同比减少41.45%，净亏15.8亿元，这是公司近10年来归属母公司净利润首次为负。此外，五矿地产归母净亏损13.62亿港元，首开股份预亏10-15亿元。

也有部分企业在2022年“逆流而上”，收获了业绩增长，包括部分央国企、头部房企及部分稳健经营的民企。这些房企的共同特点是：严守财务底线、重点布局高能级城市及多元化经营，因此也表现出更高的盈利水平和更强的经营韧性。

如龙湖，2022年营业收入和净利润均实现正增长，是为数不多两项指标均显现出正增长的民营房企。此外，龙头房企万科在2022年实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属上市公司股东净利润为226.2亿元，同比增长0.4%。

绿城中国也在2022年保持了稳健发展，实现年度收入1271.53亿元，同比增长26.8%；实现净利润88.95亿元，同比增长15.7%，股东应占核心净利润为64.14亿元，同比增长11.3%。

业绩明显分化成为上市房企2022年财报最大特点。“活着就是希望”。能在2022年行业寒冬中存活的房企，已经站在新一轮周期的起跑线上。

根据克而瑞数据，3月，TOP100房企实现销售操盘金额6608.6亿元，单月业绩同比增长29.2%，环比增长42.3%，同环比保持增长且增幅较上月有所提升。一季度，百强房企实现销售操盘金额14827.7亿元，累计业绩同比转正，增长3.1%。

企业投资越发聚焦

当行业进入规模缩量并出现结构性分化阶段，房企在部分弱二线和三四线等低能级城市的存货，直接影响了房企业绩表现。

2022年，还在积极拿地的房企并不多。中海、华润置地、保利发展是少数几家拿地销售比接近40%的房企，且这些公司的投资布局基本聚焦于一二线核心城市。

以中海为例，2022年，公司一共获取50个项目，拿地金额为1208.7亿元，排名行业第四，新增总货值2403.4亿元；权益拿地金额995亿元。北上广深四大一线城市新增货值在中海2022年新增货值中占比超过四成。

龙湖集团首席财务官赵轶也在业绩会上提到，2023年公司约97%可售资源集中在一二线及环都市圈卫星群。2023年则尽可能优中选优，布局20个主力城市和14个机会城市。

2022年上市房企财报已显现出，在市场下行周期，高能级城市市场抗压性更强，价格更坚挺，资产减值压力小，对房企销售和利润影响也相对较小。2023年，这一趋势仍将继续。根据克而瑞数据，一季度，华润置地、保利发展、招商蛇口、绿城中国等房企投资聚焦在核心一二线、强三线城市，仍谨慎以“换仓提质”优先。

未来如何穿越周期？

能在行业下行周期中实现增长的房企，大多还有一个共同点：公司在住宅之外已形成第二增长曲线，且在持续发力。

典型房企如华润置地、龙湖集团、万科、中海、招商蛇口等。华润置地2022年租金收入近200亿元，同比增长10%，其中购物中心租金收入占比超八成，租金覆盖股息及利息倍数为0.99。

在地产业务之外，2022年龙湖运营业务和服务业务收入分别为118.8亿元、116.7亿元，均超过百亿。龙湖表示，未来5年，龙湖运营及服务业务利润占比将提升至50%。

万科则早在8-10年前就开始布局经营服务业务。2022年，万科经营服务业务全口径收入首次突破500亿元，达512.6亿元，同比增长23.1%。

2022年，中海商业物业营收达52.6亿元，在营自持甲级写字楼达56栋，购物中心23座。2022年新增15个运营商业项目，新增商业运营建筑面积88万平方米。

能够穿越周期的房企，都得益于提前在经营服务业务上开始布局，并从开发思维转向经营思维，减少对外部资金依赖，用持续稳定现金流维持企业运转，持续提高了企业抗风险能力。

我们必须清醒地认识到，房地产已步入管理运营红利时代。商业运营、物业服务等经营性业务，能取得长期稳定现金流，相对不受宏观波动过多影响，这种模式在香港、新加坡发展商身上都得到验证，其在资本市场的估值也更为可观。(中新经纬APP)

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责任编辑：李惠聪