题：优质供应带动，杭州土拍迎“小阳春”

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作者 谢杨春 克而瑞研究中心研究总监

吴嘉茗 克而瑞研究中心研究员

2月7日，杭州完成了2022年12月公告的第五轮集中供地，在仅有5宗精品地块供应情况下，本轮杭州集中供地热度颇高。

本次出让的5宗地块全部成交，总价为89.6亿元，整体溢价率达到10.9%，刷新了杭州2022年集中供地溢价率最高值，且有3宗地块触顶摇号。与此同时，民企重返土拍，成为本轮投资主力。

优质地块带动土地市场热度攀升

作为2022年最后一批“上架”的地块，杭州2022年12月发布的第五批集中供地仅有5宗，总建筑面积为59.6万平方米，与第四批供应体量相近，但与前三批相比供应量则大幅下降。整体来看，杭州第五批供地规模虽小但质量高。

除高质量供应以外，本轮延续了之前的土拍规则，设定土地上限价格(溢价率不高于12%)，当土地竞价达到上限价格时，通过公开摇号方式确定竞得人，且规定的配建要求较低，除崇贤核心商住地块以外，其他地块配套仅有养老用房、婴幼儿用房等基本要求。

总体看，2022年杭州五轮集中供地共成交2003.5亿元，较2021年集中供地减少9%，总成交金额仅次于上海。

在优质供应带动下，本轮杭州土拍迎来新年“小阳春”，土拍热度明显提高：5宗地块中有3宗经过20多轮竞拍达到最高限价，进入线下摇号环节；还有1宗地块经过11轮竞价后成交，溢价率达到9.5%；底价成交地块仅有1宗。

纵向对比杭州2022年的五次集中供地，触顶成交地块比例占40%左右，第五轮则大幅提升到60%。此前，底价成交一直是土地市场的主流，占比持续在五成及以上，而本轮杭州首次实现了地块的触顶成交比例高于底价成交比例。

结合近期不断放松的地产政策看，随着销售端预期向好，我们预计2023年各城市首轮集中供地在优质地块推动下，土拍热度或将显著回升，从而形成销售带动投资回暖的良性循环。

民企积极拿地提振信心

此外，本轮土拍释放出的积极信号是民企投资出现复苏迹象，5宗地块中有3宗被民企斩获，拿地企业有中天美好、兴耀房地产和新城控股。

2022年，新城控股并未在集中供地土拍中现身，而此次一举摇中杭州临平区崇贤核心区地块，总价24.6亿元，我们预计商业部分将会打造成吾悦广场。

换言之，在经过一年深度调整后，以新城为代表的部分受到“三支箭”金融利好影响房企，正逐步走出现金流危机，未来或将有更多此类房企走进土拍市场带动市场热度回升。尤其是部分2022年没有或少量拿地的民企，出于补仓需求会积极参与竞拍。

总之，作为2022年最后一轮、同时也是2023年的首次土拍，杭州表现出的热度回升、民企复苏，对市场可谓一剂“强心针”。金融支持促进民企生机恢复，优质地块供应刺激企业积极投资，两者双管齐下，土地市场有可能迎来一波“小阳春”。

从已公布供地计划部分城市来看，各城市均“诚意满满”，如苏州首轮核心/重点板块的地块占比达73%，长沙首批多宗地块均位于稀缺位置，如市中心、梅溪湖、洋湖等热门片区均有优质地块出让。

我们预计2023年的土拍政策仍会保持宽松，对部分房企而言，首轮土拍中性价比高的优质地块也成为企业补充货值的首选。(中新经纬APP)

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责任编辑：李惠聪