近年来，转贷降息的“房贷低息置换”广告随处可见，在某些金融公司和贷款中介口中，只要经过他们的一番运作，房贷就可以转化为利率更低更“省钱”的贷款，有些人转了、有些人跃跃欲试。面对自己接近6%的高额房贷利率，吾亦心动，但作为一名管理咨询顾问，也不能盲目从之，必须究其原、探其因、寻其果。于是乎，启动了自己的“转贷降息”咨询项目，在经过深入调研、精细测算之后，得出结论是“该项目于我不可行！”。如果盲目从之，必定会“转了个寂寞”，下面请听我慢慢道来。

一“转贷降息”究竟是什么

转贷降息，转贷是手段、降息是目的，指的是借款人把自己的原有的银行贷款通过某种方式，转换成另外一种利息更低的贷款，以达到降低自己贷款利息支出的目的。比较常见的是将个人原先利率较高的住房商业贷款转换为公积金贷款，或者干脆转变成经营贷款或其他利率较低的贷款。个人住房商业贷款转公积金贷款是常规业务，但受个人公积金贷款额度限制，实际办理的不多，中介也不会推荐，目前中介主推的是“按揭转按揭”或“按揭转经营贷”。

(资料图片仅供参考)

（一）按揭转按揭

是将个人原来的按揭贷款（利率较高）转换成新的按揭贷款（利率较低）。其大致操作流程如下：

1、结清原来利率较高的个人住房商业按揭贷款。这个过程中要提前向原贷款银行提出申请，待申请获批后进行还款、办理贷款结清手续。

2、以该房产做抵押，重新申请新的利率较低的按揭贷款。在抵押前还需对房产进行评估，以确定能贷款的额度，

3、还款方式一般为等额本息。

在与中介沟通时，其向我推荐了两种方案，第一种是年限20年，利率3.9%的按揭贷款，还款方式是等额本息；第二种是气球贷，10年期，到期再签10年。10年期的气球贷利率、月供均与第一种方案相同。

（二）按揭转经营贷

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。按揭转经营贷就是把原来的住房按揭贷款结清，然后再重新抵押到银行进行贷款，还款方式一般都是先息后本，贷款期限一般是3-5年，贷款期间只需按月支付利息，到期时一次性归还本金，中途可以随借随还，还本后利息随本金的减少而减少。办理按揭转经营贷必须办理营业执照，以企业经营需要为由、以房产为抵押进行贷款。

中介给我推荐的是5年期的经营贷，利率3.5%，先息后本，同时承诺帮忙办理营业执照等等。

二转贷降息经济性分析

在做经济性分析时，通过两个案例的方式进行，将原按揭贷款与按揭转按揭、按揭转经营贷进行对比分析，同时还考虑不提前还贷、提前还贷两种情景。

案例一：贷款100万元，期限20年，不提前还款

1、原按揭贷款：贷款额度100万元，利率5.77%，贷款期限20年，等额本息还款方式。20年累计支付利息款68.77万元，月供7032.26元。

2、按揭转按揭：贷款额度100万元，利率3.9%，贷款期限20年，等额本息还款方式。20年累计支付利息款44.17万元，月供6007.24元。

3、按揭转经营贷：贷款额度100万元，利率3.5%，贷款期限5年（到期后滚动，20年还清），先息后本还款方式。每月支付利息2916.67元，5年累计支付利息款17.5万元，20年总计支付利息款70万元。

在考虑经济性的时候，还需要考虑转贷成本。转贷成本主要是支付中介的费用（2.5%，需2.5万元）、结清原按揭贷款的过桥费用（每天千分之一，以10天计算，需1万元），如果转经营贷还需要办理营业执照的费用。相关数据见下表。

表1：三种贷款方式经济性数据对比（贷满20年）

以20年期计算，原按揭贷款、按揭转按揭、按揭转经营贷需要支付的利息款分别为68.77万元、44.17万元、70万元，按揭转按揭将节约利息21.1万元（68.77-44.17-2.5-1），按揭转经营贷支付的利息达到70万元，比原按揭贷款支付的利息还多，还要赔上手续费、过桥费、办理营业执照的费用等。

结论：如果还款期限准备拖满20年，必须选择“按揭转按揭”的方式，确实可以节省费用，前提是不提前还款。

案例二：贷款100万元，期限20年，5年还清所有贷款

1、原按揭贷款：贷款100万元，利率5.77%，期限20年，等额本息还款方式，每年提前还款20万元，第五年结束时全部结清。经测算，5年时间还款总额115.78万元，其中利息款15.78万元。

2、按揭转按揭：贷款额度100万元，利率3.9%，期限20年，等额本息还款方式，由于此种抵押贷不能提前部分还款，此处按第5年结束时一次性结清全部贷款计算。经测算，5年时间还款总额117.81万元，其中利息款17.81万元，加上转贷手续费、过桥费3.5万元，总支出121.31万元。

3、按揭转经营贷：贷款额度100万元，利率3.5%，贷款期限5年，先息后本，每年提前还款20万元，第五年结束时全部结清。经测算，5年时间还款总额110.5万元，其中利息款10.5万元，加上转贷手续费、过桥费3.5万元，总支出114万元。相关数据见表2（）。

表2：三种贷款方式经济性数据对比（5年还清）

以5年结清贷款计算，原按揭贷款、按揭转按揭、按揭转经营贷总支出分别为115.78万元、121.31万元、114万元，按揭转经营贷的总支出最低，较原按揭方式少支出1.78万元。

结论：仅从经济性上分析，如果5年内结清贷款，转经营贷比原贷款少支出1.78万元。测算时未考虑转经营贷时办营业执照、房产抵押评估等其他费用，如将这些支出考虑进来，将会与原按揭方式基本持平。

三转贷降息风险分析

尽管中介都声称可规避贷后检查，但这背后涉及的多种费用和复杂流程，暗藏多重潜在风险。

1、违约违法风险。房贷转经营贷本身不合法，一旦被银行发现，贷款人将承担违约责任，可能会被要求提前偿还贷款，带来比较大的资金压力，银行发现经营贷违规使用也会影响到个人征信。

2、贷款额度风险。经营贷的额度有可能批不下来，这个时候，转贷人就欠一笔资金（提前结清原贷款的资金），而且利息负担会比较重，面临比较大的偿还压力。

3、资金链断裂风险。经营贷的期限通常比较短，可能需要在短短几年内就要还清，同样给转贷人带来比较大的现金流的压力，贷款到期后不能及时偿还本金，可能产生资金链断裂风险，会出现贷款逾期，且影响个人征信。

4、高额成本风险。中介办理转贷会收取较高点数的手续费，垫付“过桥资金”会收取利息、服务费、手续费等，考虑这些成本后，优惠幅度大打折扣。

5、信息安全风险。贷款人的身份信息、账户信息、家庭成员信息、财产信息等相关重要信息均被中介掌握，存在一定的信息安全风险。

四相关建议

1慎重选择，切忌被利率差“一叶障目”

前述案例可以看出，真正能节省利息支出的只有严格按20年期还款的长期贷款，还要注意的是转贷后不支持提前部分还款，要提前还款就必须一次性全部还清。在此提醒想办理转贷的同学，转贷前需深入评估，仔细对比、谨慎选择。

2量体裁衣，切忌跟风或被金融中介忽悠

如果家庭收入水平一般，短期内无提前偿还贷款计划，建议选择“按揭转按揭”的方式，可以节省大笔利息支出；如果家庭收入水平中上，有提前还款计划的，不论是提前部分还款还是全部结清，都建议不要盲目转贷。

总之，网上金融中介所谓的“不能帮您挣钱，可以帮您省钱”的宣传不完全可信，稍不注意就变成“他们挣了手续费，自己没落到好处”的结局，转贷前先要想好自己的需求，然后进行调查分析、测算对比，最后再考虑这件事情值不值得你去做。

作者：段安乐，北大纵横合伙人