主持人/文：鲁婧涵

在刚刚过去的春节假期，由农业农村部新闻办指导@中国三农发布，新华网、微博、新浪新闻联合武汉大学中国乡村治理研究中心等共同发起#回乡见闻#活动，邀请学者、媒体、大V一起分享家乡见闻，洞见家乡变化。活动中很多普通网友也主动参与到这场见闻记录中，用文字描写家乡的变化。

年轻人应该回县城买房吗？这次直播，凤凰网财经《封面直播》邀请到了中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞，教育专家储殷，前海开源基金首席经济学家杨德龙，一起探讨县乡房地产市场近年来的发展与趋势。

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从数据上看，“分化”成了不同区域房地产市场发展的主旋律。在一些县城房价下跌的过程中，另一些的房价仍在上扬。比如，中国房价排名前10的县城中，永康、温岭、昆山、乐清等地的房价仍在上升。

“这都是承接了大城市的功能。”储殷在与凤凰网财经《封面直播》里这样解读上述区域的房价上涨。他直言，“（县城）房价上涨，既有自然的（因素），也有人为操作的东西。”

谈到这其中的投资机会，杨德龙指出，未来有些房子可能就是一堆石头，所以要买核心区域的，好的住房，而不要太便宜去买一些非核区域的住房。

关于在县城买房，储殷认为，农民，尤其是青年农民，买车最关键，“你出去打工也好，将来全家往外走也好，这都比买房子合适多了。”

对于经济发展落后的县城，储殷说，要接受有的县城的房价起不来。而对于一个没有工业、没有什么高铁、也没有什么消费的县，“我们要接受它衰落的现实”。

谈到房地产市场未来的发展，杨德龙向凤凰网财经《封面直播》表示，相比于提振房价，提高房子的交易量更为关键。“相当于一个股票停牌了，长期停牌资产肯定要打折的。所以现在救房地产的措施，主要发力点应该在促进房地产销售上，包括新房销售，以及二手房销售。”

对此，杨德龙建议，一线之外的城市全部放开限购限贷，对于刚需住房，降低首套房首付比例。“如果没有上涨的预期，房地产就是个死结。”

对于当下掀起的提前还贷热潮，杨德龙认为，提前还贷并不明智。“我记得小时候我们有一首儿歌，叫我在马路边捡到一分钱，交给警察叔叔手里边。据说现在幼儿园的小朋友，学这首歌的时候已经改了，改成我在马路边捡到一块钱，交给警察叔叔手里边。因为现在小朋友根本见不到一分钱，你想捡一分钱也捡不到。所以说物价长期来看涨的幅度非常大，也就是说你的购买力下降很厉害，而通过买房，实现了财富的保值。”

杨德龙还说：“过去20年来看，买房的人都是幸福的人。当时还款的压力确实大，但是现在来看，当时买的房子都是家里最值钱的资产。那你愿不愿意承担这个压力？”

倪鹏飞认为，短期想大幅度提高县城住房的销售量，还存在着很大的困难。从长期来看，中国房地产市场已经进入了一个新常态。

“据我了解， 大家特别期待的今年春节回乡购房潮，就没有很明显的出现。”倪鹏飞说。

倪鹏飞建议年轻人不一定说非到大城市去买房，还可以到都市圈里买。他说，未来房价快速上涨的区位将会越来越小，而一些城市中心区CBD的房价，它的价格不是由当地居民的收入决定的，而是基于全球房价的市场比较产生的。

“（这些区域）能买得起房子的也是全球人，就是高端的人群，相对于他们高端人群（房价）也是处在合理的水平。但是这些区域相对来说越来越少。”倪鹏飞说。

以下为对话实录（精要）：

01、杨德龙：未来有些房子可能就是一堆石头