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年终奖拿来提前还房贷,缩期、缩额哪个更合适? 关注

“年终奖发了,准备提前还些房贷,结果发现要提前预约,每天开放的人数是固定的,每天都在拼手速,约了三天才约到2月20日,节前是还不了了。这叫约了个预约?”2022年在北京购房的徐女士对记者感叹。


(资料图)

理财收益率低,缺少合适稳健的投资渠道,不少购房者都和张女士一样,选择用年终奖提前还房贷。

但不少准备提前还贷的购房者在还款过程中都遇到了一些问题:一是银行的还贷门槛有所提高,需要提前预约或是还款额度、次数受限;二是提前还贷需要选择缩期或是缩额,选择哪个更为划算。

为何出现提前还贷潮?

“建行线上预约已经排到2月20号左右了,额度比较紧,一两分钟就没了。线下预约也一样,只能给登记上,能给约到几号不一定。”谈到提前还房贷的体验,家住北京丰台区的张女士形容,“就像医院挂号一样,不停的刷,预约流程不复杂,但每天线上预约整体有个额度,一两分钟额度就没了,抢了几天才抢到还贷的资格。”

徐女士的银行app也显示,其需要从银行扣款之日起算间隔60天,方可再次预约线上提前还本。

对于这一现象,仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟对记者表示,购房者提前还贷主要有三个原因:一是在家庭未来收入和房地产市场形势存在不确定性的情况下,部分购房者希望降低利息支出和按揭负担,或者减少不确定性;二是在近期支持房地产行业平稳健康发展的政策组合拳下,新购房的商业贷款和公积金贷款利率下行趋势较为明显,存量房贷还款者希望能节约利息开支;三是目前其他投资渠道和投资产品的收益率也不理想,闲置资金用作投资的吸引力下降,相对来说改变财务规划以提前还贷的诱因有所上升。

面对提前还贷潮,银行为何设置了重重关卡。对此,庞溟认为,提前偿还房贷会影响到银行的房贷发放指标、贷款规模等考核目标的完成,也会减少银行的利息收入。而且由于抵押物优质、久期较长、贷款加权平均利率高于企业贷款加权平均利率,个人按揭房贷属于银行优质资产,银行在主观意愿上不会鼓励提前还贷。

缩期、缩额如何选?

除了需要预约外,购房者还面临选择缩期、缩额哪个方式更为合适的问题。

一般而言,购房者房贷还款的过程中,在提前还上部分房贷后,剩余房贷购房者可以选择每月还款金额不变,缩短还款年限;也可选择还款年限不变,缩短每月还款金额。

“我选择的是缩额,之后每个月房贷从1万左右降至6000左右,可以降低月供压力。”徐女士说。

家住西城的林先生对记者表示,由于理财收益持续为负,所以选择了用年终奖提前还房贷。他也选择了缩额的方式,降低自己的月供负担。“每个月月供可以少一些,现在每个月月供少了2000多。”

徐女士则选择了缩期的方式,她表示,因为这种方式利息减少的更多。

实际上,锁期、缩额不同的情况各有利弊。“要具体问题具体分析的,匡算起来比较复杂。”庞溟称。

记者采访了解到,一些购房者对当前月供没有太大还款压力,只想尽快还清房贷,大多数会选择缩短年限更为合适;而一些购房者则希望降低还款压力,选择减少每月还款额。

庞溟表示,目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式,供客户选择。一是,全部提前还款,即客户将剩余的全部贷款一次性还清。(不用还利息,但已付的利息不退);二是,部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短。(节省利息较多);三是,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变。(减小月供负担,但节省程度低于第二种);四是,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,同时将还款期限缩短。(节省利息较多);五是,剩余贷款保持总本金不变,只将还款期限缩短。(月供增加,减少部分利息,但相对不合算)

庞溟建议,购房者房贷提前还款,应尽量减少本金,缩短贷款期限,使支出的利息更少。

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