基础设施公募REITs市场有望加速扩容。

5月11日召开的国务院常务会议提出，通过发行不动产投资信托基金等方式，盘活基础设施等存量资产，以拓宽社会投资渠道和扩大有效投资、降低政府债务风险，并指导地方拿出有吸引力项目示范，对参与投资的各类市场主体一视同仁。

“国常会的表态表明公募REITs发行有望加速，REITs将在助力基建发展、扩大有效投资稳增长中扮演更重要角色。预计后续还将有更多有利政策和配套细则落地。”浙江沪杭甬财务总监阮丽雅对第一财经记者称。

中国人民大学法学院教授刘俊海也称，有关部门应加快出台不动产投资信托基金办法和管理条例，统一规则尺度，各地有关部门应尽快落地相关项目，“拿出好项目，拓展社会投资渠道，打通财富上升通道，把优质的基础设施项目利用率进一步提高”。

在阮丽雅看来，作为拓宽社会投资渠道重要产品之一，REITs将在监管、持有者、投资者以及其他市场各方的共同努力下，从试点进一步走向更加市场化、成熟化，实现各方共赢。

公募REITs市场有望加速扩容

根据国务院常务会议内容，将从三个方面进行盘活基础设施等存量资产：一要鼓励通过发行不动产投资信托基金等实施盘活，指导地方拿出有吸引力的项目示范，对参与投资的各类市场主体一视同仁。二要完善市场化运营机制，提高项目收益水平。对回收资金投入新项目，专项债可予以支持。三要坚持市场化法治化原则，公开透明确定交易价格。确保基础设施稳健运营，保障公共利益。

阮丽雅认为，自中央进行“防风险、去杠杆、稳投资、补短板”的决策部署以来，资金成为基建投资重要约束，而通过发行公募REITs、盘活存量基础设施资产，有望破解基础设施融资难、融资贵的难题，大幅缩短基础设施投融资循环周期。

“指导地方拿出有吸引力项目示范，对参与投资的各类市场主体一视同仁。这是政策落地的关键。各地首先要把好项目拿出来，第一批推出的要是示范项目。”刘俊海对第一财经记者表示。

刘俊海认为，目前，国内基础设施存量资产非常大，但是部分存量资产尚未激活，具有合格投资者能力的投资者也没有投资渠道。如果能激活这部分资产，对于提高地方资产质量，降低资产不良比例等也会有帮助。

“激活的同时，对于这部分增量资产也要严格控制，没有效益的不能投。提高基础设施增量资产的质量。”刘俊海说。

对于国常会鼓励“回收资金投入新项目，专项债可予以支持”，阮丽雅认为，这表明在“稳增长、保就业”背景下，作为基建资金来源的重要补充，公募REITs应着眼长远，其发展重心在于扩大有效投资，实现基础设施行业健康可持续发展。

南开大学金融发展研究院院长田利辉向第一财经记者分析，资产证券化是存量资产盘活的重要方式，而REITs是基础设施资产流动起来的重要手段。他认为，能够提供长期相对稳定投资回报率的基础设施投资，也应该让具有合格投资者能力的投资者参与，从而更好优化资产配置，丰富财富管理。

“刺激内循环，仅仅靠消费可能还不够，还要扩大投资，因此投资驱动和消费驱动成为当前阶段的重要选择。”武汉科技大学金融证券研究所所长董登新说，对于投资驱动，有效的办法是扩大民间投资，尤其是社会资本投资，整合社会资源，尤其是为民营资本提供公平的投资环境。

“建议做好研究，选择合适资产发行”

2021年6月，首批基础设公募REITs产品面世以来，持续受到市场关注。目前已有12只公募REITs在交易所上市，涉及产业园区、仓储物流、高速公路、生态环保等基础设施，募资规模达458亿元，其中高速公路占比54.6%，产业园区占比21.7%。

REITs市场经历了从冷静观望、到活跃交易、再到理性回归的过程。截至5月12日，12只REITs产品总市值525亿元，比初始募集资金(含原始权益人部分)上涨15%。

阮丽雅对第一财经记者称，总体而言，虽然疫情对REITs底层资产运营有一定影响，但其总体表现较为稳健，尤其是对比权益融资市场，投资者对公募REITs产品认可度也较高。随着未来疫情的有效管控，以及扩募规则正式落地、REITs扩募有望带来业绩优于预期的可能性，未来将给予市场更好回报。

那么，作为浙江省首单、全国首批9单基础设施公募REITs产品之一，浙商沪杭甬REITs曾在项目发行中遇到哪些问题，对于后续上市发行的基础设施公募REITs项目有何建议?

“项目发行中，主要是在股东协调、估值定价、管理协议等问题上耗费较多精力，同时因为首批项目无先例可循，在项目推进过程中遇到比较棘手的问题需与监管审核部门、行业主管部门请示、沟通，边摸索边推进。”阮丽雅称，随着后续REITs规则体系逐步完善，REITs发行会更加规范，但保持与监管部门的紧密沟通协调仍然至关重要。

以高速公路行业为例，目前已发行REITs中虽然只有4单是高速公路资产，但高速公路REITs占已上市REITs募资总规模已超过一半以上，是其中最大类别。据了解，高速公路单个项目体量大、IRR满足分派率要求、且能持续提供稳定的现金流并有一定的成长性，发行REITs具有一定优势。

“目前市场上也有一些同行来向我们咨询发行问题，但是适合发行REITs的高速公路对于资产合规性、资产质量、负债率，以及现金分派率等都有一定的要求。建议提前做好研究，选好合适的标的资产。”阮丽雅称。

配套制度在不断完善

在公募REITs试点不断推进过程中，相关的配套规则也在逐步完善。

今年3月18日，证监会发布《深入推进公募REITs试点 进一步促进投融资良性循环》一文，提到了公募REITs下一阶段的重点工作：一是正在研究制定基础设施REITs扩募规则;二是抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

4月15日，沪深交易所分别就基础设施公募REITs新购入项目指引公开征求意见。征求意见稿细化明确了上市公募基础设施REITs新购入基础设施项目的扩募、信息披露、决策和审批等具体安排，对新购入项目业务全流程重要节点、扩募份额发售等关键事项进行规定。

“扩募机制的出台，标志着中国REITs市场配套制度的进一步完善，对于推进REITs发展意义深远。总体而言，征求意见稿关于扩募发行较首次发行挂牌有一定简化，有利于企业缩短项目申报流程、加速基础设施资产实现证券化。”阮丽雅分析。

她同时称，在实务操作方面，还希望监管部门后期出台进一步配套细则，对REITs扩募进行规范和指导。比如，建议考虑高速公路行业实际情况，在不影响高速公路收益权的前提下，适度放宽对资产合规性要求，比如通过原始权益人承诺方式解决;建议简化基金扩募购入新资产的审批程序，同时给予市场更多决策权，以进一步扩大发行标的资产范围，同时提高原始权益人发行积极性，助力公募REITs市场进一步做强做大。

“随着公募REITs的扩容，未来基础设施REITs底层资产的覆盖区域和类型会更加多元化，基础设施的良性循环将得以高效打通，未来有望建立起万亿规模的基础设施REITs市场，形成对权益融资和债务融资市场的有效补充，有力支撑基础设施和实体经济高质量可持续发展，我们对公募REITs前景非常看好。”阮丽雅表示。

阮丽雅同时称，目前中国存量基础设施规模已超百万亿元，投资总量要高于发达国家，但直接融资占比远低于发达国家，即使以较小的比例发行公募REITs，也足够支撑万亿规模的基础设施REITs市场，其潜在市场规模相当可观。同时，基础设施REITs丰富了居民的投资选择，作为一种优化居民财富结构，降低居民实物资产占比和负债率、提高金融资产比例的财富管理工具，将在未来财富管理社会扮演重要一环。