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麦当劳其实是地产公司,餐饮只是它的“外壳”

《对一家公司「本质的分析」是如何影响其估值与回报的》

这篇文章是 Jade Cheung 发表在知乎“麦当劳真的是靠做地产赚钱的吗?”问题下的回答。麦当劳是一家举世闻名的餐饮巨头。可是,这篇文章一反常调,认为餐饮公司只是麦当劳的“外壳”,本质上,麦当劳主要靠地产赚钱,推的核心是一家地产+品牌公司。

是的,麦当劳主要靠地产赚钱。

当看麦当劳财报的时候,不要被它用的科目名称迷惑,只有先搞懂麦当劳的商业模式,才能用正确的方法去计算数字。

如果按个人理解重新分类计算,2016 年麦当劳 50% 的运营利润来自地产出租,40% 来自品牌授权,只有 10% 来自自有餐厅的运营。

先镇个楼,蓝色数表示 key in 值,黑色数表示计算值,未做合并抵消

一、麦当劳的商业模式:自营+平台表面上看,麦当劳有两项业务:

1. 餐厅直营(Company-Owned Restaurants),也就是麦当劳自己运营的餐厅,收入全部归麦当劳。

2. 餐厅加盟(Franchise),加盟商运营餐厅,麦当劳向加盟商收部分抽成,主要包括两块:加盟费和房租。加盟费抽成一般为餐厅收入的 4%~5%,租金扣点一般为餐厅收入的 9%~11%。

没错,除了加盟费,加盟商还要向麦当劳交房租。看财报,2016 年,麦当劳的租金收入为 61 亿美金,而加盟费收入才 31 亿美金。

为什么麦当劳能向加盟餐厅收租金?因为麦当劳还是部分餐厅的地主和房东。认真看财报,其中有这么一段儿:

At December 31, 2016, the Company was the lessee at 14,763 restaurant locations through ground leases (the Company leases the land and the Company or franchisee owns the building) and through improved leases (the Company leases land and buildings).

2016 年底,麦当劳有 31,230 家加盟餐厅。也就是说,47% 的加盟餐厅(14,763家),要么地在麦当劳手里,要么地和房都在麦当劳手里。要么交房租,要么交地租。

对于加盟餐厅,麦当劳也会在财报中披露他们的全部销售额,名曰系统销售额(Systemwide Sales)。

套用一下平台的概念,系统销售额就是 GMV,直营是麦当劳的“自营业务”,加盟是麦当劳的“平台业务”,麦当劳对加盟商收的就是佣金。

拿 2016 年财报的数来算,加盟业务的佣金率(take rate)约为 13.4%。其中 8.8% 是房租,4.5% 是加盟费(还有一部分其他初始费用)。

麦当劳其实是地产公司,餐饮只是它的“外壳”

蓝色数表示key in值,黑色数表示计算值

二、麦当劳的平台业务:地产出租+品牌加盟,贡献七成运营利润表面上看,直营业务贡献了大部分麦当劳的收入。但收入≠利润,两项业务实际贡献了多少利润?这是麦当劳 2016 年的 P&L:

麦当劳其实是地产公司,餐饮只是它的“外壳”

然而并没有什么卵用,麦当劳并不分类计算直营和加盟两项业务分开的利润率。

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