一个深圳城市更新项目的规划样本：旧改如何实现各方共赢？

作为一座开发率已经超过50%、用2000平方公里承载2000万居住人口的城市，通过城市更新释放空间已是深圳过去与未来发展的主要路径。

在这样一座城市更新推进得如火如荼的城市，开发商作为参与其中的重要主体，大多能够在公共利益以及经济效益中找寻到平衡点。即便如此，城市更新项目如何与现有城市格局融洽相处，依然是一个不断被讨论、也不断有尖锐意见出现的课题。

宏观层面来看，正如深圳市规划国土发展研究中心副总规划师李江在近期的公开分享中指出，经过十多年的发展，深圳城市更新在发展过程中存在一些问题，比如结构问题，更新的功能结构失衡进一步加剧，商业建筑及新型产业用地比重上升，更新方式仍以拆除重建为主，综合整治实施力度不足，更新项目总体统筹不足等。

而从微观层面出发，每一个城市更新项目从立项、规划到最终落地，不仅需要官方、开发商以及拆迁户形成合力，更需要在保障民生的基础上，提升片区的整体运营能力，提高居民的生活品质。正因此，一个城市更新项目的成型过程中，考验着参与其中的利益相关方的格局。

本文将从深圳蛇口一个城市更新的规划样本出发，探讨其对周边小区、整个片区所带来的变化及影响。在城市更新中，应该如何做到各方共赢？

提升容积率

深圳蛇口雍景湾的业主们暂时松了一口气。一个多月前，他们小区隔壁地块的规划草案没有通过深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会(下称“深圳建环委”)的审批，这意味着，从去年开始，让他们担忧的事情，未到一锤定音的时刻。

事情要从去年年初说起。2020年1月8日，深圳市南山区城市更新和土地整备局发布关于《南山区招商街道原联合饼干厂城市更新单元规划(草案)》(以下简称“草案”)的公示。饼干厂旧改项目与雍景湾相邻，是恒大地产在深圳最大旧改项目湾厦城市更新项目的一期。

雍景湾的业主们对这个城市更新项目早有预期，但规划草案公示之后，还是出乎业主们的意料。

根据2010年深圳市规划和自然资源局发布的《深圳市南山02-01&02片区【蛇口片区】法定图则》(以下简称《法定图则》)，饼干厂的所在地块被划分为3宗：其中01-06-15宗地用途规划为二类居住用地，容积率为2.5，要求配建社区服务站、环卫工人作息站；01-06-16地块用途规划为公共绿地；01-06-17地块用途规划为“学校用地”，用途规划为“二类居住用地+教育科研用地”，容积率为2.5。