头部房企“降档”效果明显

近日，超过20家房企发布2020年全年业绩报告。从年报披露数据看，在“三道红线”的监管下，房企自2020年下半年起纷纷发力，表现出更强韧性。报告期内，头部房企在降负债、控杠杆等方面普遍“降档”成功。

3月25日，碧桂园发布年报显示，其2020年净负债率下降至55.6%，明显低于百强房企净负债率94.6%的均值；贝壳研究院统计显示，2020年融创中国“三道红线”各项指标成功由“红”转“黄”。报告期内，融创中国剔除预收款后的资产负债率为78.3%，较上年同期下降约5.6个百分点；净负债率96.0%，较2019年末大幅下降约76.3%；非受限现金短债比为1.08，较上年同期提升约0.51。由此，融创中国成功实现降档。此外，数据显示，中国金茂2020年各项指标全部达标，成功降档跻身“绿档”房企之列。

“在城市化和经济增长驱动下，市场仍有向上发展空间，改善型需求积极释放成为房地产市场需求的关键支撑。”中国指数研究院认为，在行业环境趋稳、监管强化、企业发展降速的市场背景下，房地产行业正逐渐进入全面竞争时代。

成绩单

碧桂园

预计未来三年权益销售额年均增长10%

“2018年以来，碧桂园提出行稳致远、高质量发展的理念。未来三年，公司管理层有信心带领团队实现每年录得10%以上的权益销售额增长。”3月25日，碧桂园集团总裁莫斌在业绩沟通会上如是说。

报告显示，碧桂园去年全年实现权益合同销售金额5707亿元，创历史新高。据统计，2016年至2020年期间，碧桂园权益合同销售金额复合增长率达到25%，销售保持较强韧性。

点评：中达证券分析认为，碧桂园独特的经营策略支撑了公司的销售增长；布局方面，公司多数货值符合人口流动趋势；商业模式方面，公司的产品力在下沉市场具备显著优势，而出色的成本管控则使公司能够在相应的市场中取得较竞品更为充足的利润空间。

中信证券称，碧桂园在三四线城市的发展策略是“独到而正确”的。一旦公司管理红利重新释放，盈利能力将率先于同行而反弹。

世茂集团

2021年可售货值超5000亿元

3月30日，世茂集团2020年全年业绩数据显示，去年，世茂集团实现合约销售额3003亿元，同比增长15.5%。

管理层透露，2021年集团可售货值5500亿元左右。“若按去化率60%计算，即可实现3300亿元的年度目标，同比增速达到10%以上。”

截至2020年底，世茂集团土储总值约1.38万亿元，满足三年以上的签约储备。

点评：贝壳研究院分析师指出，世茂集团2020年年度指标全部达标，较2019年成功下降一档，由“黄”转“绿”跻身“零踩线”阵营。虽然成为“绿档”房企，但世茂集团的各项指标尚有较大的改善空间。“世茂在高质量增长的路上，还有很长的路要走，但走势向好，值得期待。”

新城控股

2021年销售目标2600亿元

“2021年，公司房地产开发合约销售目标2600亿元。此外，今年计划新开业吾悦广场30座，商业总收入实现85亿元。”在“擦边”完成上一年度销售计划后，新城控股管理层在3月29日的业绩说明会上如是说。

谈及房地产行业的调控政策，新城控股表示，集团在土地储备上正不断回归理性。未来的竞争，比拼的更多是房企的管理能力。

点评：同策研究院资深分析师表示，近两年新城控股业绩增速下滑，与其近两年对发展规模的重新定位有关。“事实上，新城控股具备充沛的可售货值，但目前发展规模并不应是其主要目标，更多关注点应该放在质量型的增长上。”对于新城控股新年度略显“保守”的销售目标，其指出，今年房企销售目标都相对保守，可见行业趋势如此。

中海地产

利用稳健财务实力把握市场机会

3月29日，虽然中海地产董事局主席颜建国未能亲临业绩会现场，但企业却交出了一份还算不错的成绩单。业绩报显示，2020年中海地产毛利约652.3亿元，同比增长约4.6%。在被问及毛利率和净利率能否保持时，中海地产管理层表示：“有信心维持同业水平中最好的水平。”

此外，报告期内，2020年中海地产共新增64幅土地，新增总楼面面积为1349万平方米，同比增长17.7%。虽然拿地积极，但中海地产的杠杆水平一直处于低位。截至2020年末，其资产负债率为60.1%。

点评：当提及2021年具体销售指引时，中海地产管理层称：“在未来5年中，销售一定会维持年均两位数以上的增长。”

贝壳研究院认为，对于一直以“稳健派”著称的中海地产，金融风险性对其压力较小，而未来，中海地产面临的更大挑战是“发展”。一直以“利润王”著称的中海地产，随着同梯队房企规模竞争的加剧，需要在稳健与发展中寻找到属于自己的平衡点。

华润置地

继续保持“零踩线”阵营

3月30日，华润置地公布其2020年全年业绩数据。报告期内，华润置地综合营业额1795.9亿元，同比增长21.2%；其中，开发物业营业额1571.4亿元，同比增长23.5%。

据悉，截至2020年末，华润置地实现签约面积1418.7万平方米，同比增加7.1%。土储方面，华润置地2020年新获取项目69个，土储面积达6809万平方米。聚焦粤港澳、长三角、京津冀、成渝经济圈四大区域及九大国家中心城市等一二线城市。华润置地表示，目前公司权益土储面积可保障未来3-5年发展。

点评：贝壳研究院高级分析师潘浩指出，依照“三道红线”新规，华润置地年度指标全部达标，继续保持在零踩线的“绿档”阵营。据悉，其剔除预收款后的资产负债率为59.7%，较上年同期增长约3.3个百分点；净负债率为29.5%，与上年同期基本持平；现金短债比为2.50，较上年同期减少约0.53。

华润置地表示，将坚持城市投资开发运营商战略定位，以“重塑华润置地，实现高质量发展”为战略目标，构建三大主营业务与一体化发展的“3+1”业务模式。

文/张鑫宇