题：如何看待“住房租赁+”复合多业态模式的兴起？

作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

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近两年，国家针对非居住建筑改建宿舍型租赁住房的政策陆续出台，鼓励企业开发宿舍型的租赁住房改建项目。即同一个项目内有租赁住房、研发、办公、商业等多种功能。

与传统商办相比，居办商一体化产品兼备休闲、办公、社交等多重社会功能，针对居住人才属性所打造的“居住生态圈”，能在很大程度上激发潜在消费活力，并链接到上下游多个产业。

目前，在租赁行业，住宅产品的业态复合化发展渐成趋势，“住房租赁+”模式的职住平衡综合体不管是新建还是存量改造项目，在全国各地都有了落地。

“住房租赁+”综合体悄然兴起

“住房租赁+”模式流行，一方面是相关政策持续吹风带来的利好，另外一方面则是新时期租客在选择租赁房源时更加看重居住品质、职住平衡、灵动的生活方式等因素的推动。这也使得越来越多的住房租赁企业偏向选择开发多业态复合项目产品。

住房租赁产品借势不同场景，开始了多业态融合，比如与TOD(以公共交通为导向的开发)、商业综合体、城市更新结合，或者会自配一定体量的商业业态。据克而瑞租售统计，目前市场中的“住房租赁+”模式主要有以下几种。

模式一：“住房租赁+城市综合体”模式。

城市综合体作为城市资源聚集体，代表着城市化进程方向，是区域经济和价值的重要体现。租赁业态加身的新型居住商业综合体，让居住更便捷、有品质。

案例一：魔方公寓北京昌平沙河地铁站店

近期，魔方生活服务集团尝试了一种新的长租公寓模式，即将产品与商业相结合，再叠加优质的地理位置和发达的产业集群，类似项目的落地则可以有效提升区域的职住平衡。

案例二：上海中海海堂国际服务公寓

不仅仅是北京，2023年5月，中海海堂国际服务公寓开业，项目位于上海市普陀区，近地铁11号线真如站及3号线曹杨站。项目汇聚了30万平方米国际甲级写字楼、环宇城MAX购物中心、中海剧院和山姆会员旗舰店等多元业态。

模式二：“住房租赁+TOD”模式。

TOD赋予了城市轨道交通更大功能，是公共交通逐步从适应城市发展向引导城市规划、城市功能布局转变，有效推动产城融合、站城一体化发展。TOD项目与租赁住房具有极大的适配性，开启了租赁生活的新形态。一方面缓解了大城市租房难难题，另一方面也将大大提升了租房体验，从而助力城市留住人才。

案例：天空之城 @HOME

项目位于上海青浦区的大型TOD项目万科·天空之城，项目融合商业、办公、住宅业态，还配置了青年公寓、公共绿地、教育等配套，整体面积高达80万平方米左右。

模式三：“住房租赁+城市更新”模式。

随着核心城市房地产步入存量时代，“存量盘活”已成商办楼宇可持续发展的重要出路。对闲置办公楼进行租赁住房改造成为一个去库存方式。商办项目改建租赁住房，入市时间快，且比起新建项目交通更为便利，有利于调整区域内的职住平衡。

案例：苏州星寓乐璟东景生活社区

项目是苏州工业园的企业宿舍，匹配产业升级发展与人才安置需求，依托“政企银”模式打造出的“生态大社区”。项目于2018年开业，可满足约5000名产业工人、白领员工居住需求。

根据克而瑞租售的问卷调研结果显示，44.8%的受访者表示通勤距离是其租房时考虑的重要因素之一，位居各因素首位。其次为商场、医院等周边配套、地铁便利性等因素，占比分别为40.7%和39.5%。明显高于小区环境和租金水平。

由此看出，未来集交通、商业、居住、办公等功能于一体的项目更受市场欢迎。

总之，租赁项目多业态发展对强化土地集约、优化城市空间布局有重要意义。改造后的项目实现了城市土地的二次利用与空间拓展，有效盘活了城市空间资源，推进了城市功能复合与城市更新，最终将实现“业主、租户、政府”的三方共赢。(中新经纬APP)

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责任编辑：李惠聪