题：购房人的按揭贷款利率风险需注重长远

作者 陈淮 中国社会科学院研究生院城乡建设经济系教授

(资料图片仅供参考)

陈淮

2023年6月20日，央行公布了6月份的LPR利率，贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，均较上月下调10个基点。这是自2022年8月以来LPR利率的首次下降。

除去极少选择了固定利率计价的买房者，目前，购房者的房贷利率都会受5年期以上LPR这个关键指标的影响。房贷利率降低，对贷款买房人确实是一个好消息。

存量房贷款与新购房贷款利率差在升息、降息过程中均存在

一些舆论质疑，似乎在按揭贷款利率下降时，存量房贷利率的下降幅度与近两年来增量房贷利率相比有明显差距。例如有的城市，即使LPR下降，存量房贷利率仍维持在约5.5%水平，而购买新房的利率已下调至约3.7%。两者房贷利率差距，体现到月供上的差距就很明显。于是有人提议存量房的购房人可以选择提前还款，然后再重新贷款，规避存量房贷款利率较高的风险。

在我看来，这些说法恐多有不够专业之处。首先辨明，这些说法中的所谓增量房和存量房概念本身就有混肴模糊之处。其中的增量房应当是指新购房人，包括购买二手房的人；而不是单指从一级市场购买新房的人。相应地，存量房应当是指已经按揭贷款买了房，仍处于月供还款期的人，而不是指买二手房的人。但为了叙述方便，概念辨析基础上，我们不妨仍借用存量房和增量房的说法。

据我所知，银行的个人住房按揭贷款利率并不存在存量房和增量房两个利率。但所谓存量房贷款利率，在遇到利率调整时，不论升降，都是从次年初开始调整。因此存量房的按揭贷款人在一段时间内就会感觉到与新购房人出现的利率差距。特别强调，这种阶段性差距并非只存在于降息过程，在升息过程同样存在。

确有一种情况，在某些城市，由于去库存压力大，有些银行(不是全部)可能会专门针对购买一级市场新房(通常不包括买二手房)推出较为优惠的按揭贷款利率，鼓励购房人入市，以消化库存。但这种优惠其实只存在很有限的时间段内。在浮动利率下，一级市场新房购房人能够享受的利率优惠也只有本年度或略长。

至于提前还贷，然后再贷款是否有利可图？这个操作恐怕不一定可行。因为已购住房能否获得再贷款，特别是优惠利率的再贷款，需要看当地银行是否接受。当然，如果购房人有足够的资金提前还贷，而且不需再贷款则另当别论。

这里简单说几句国外经验。以美国为例，通常购房人从银行获得按揭贷款时，可以在浮动利率和固定利率之间自由选择。如果选择了固定利率，一旦利率上调，那银行就得吃哑巴亏。2022年以来美国已经连续多次上调利率，目前美国银行的定期存款利率(注意是存款)都已达5%以上。那此前固定利率贷款的购房人显然就占了大便宜。但是，如果遇到利率下调，贷款人也不能选择提前还贷重新再贷。固定利率提前还贷是要缴纳违约金的。

再说一点稍微额外的话。为何美国人从没有提前还贷是否合算的舆论说法呢？因为美国的住房抵押贷款并非是有购房需要时才会用到。任何自有产权住房任何时候都可以抵押给银行，银行会给抵押人一个授信额度。在这个额度内，抵押人可以随时划卡贷款；只需按实际贷款金额和实际用款时间长短缴纳利息即可。不贷不缴，还完停缴。自然就没有了什么提前还贷与否的纠结。

再明晰一个概念。提前还贷重新贷款，其实并非真正意义上的再贷款。再贷款的本意是指，如果房子升值了，也就是抵押物升值了，抵押贷款人可要求银行补充增加贷款额；如果已还款一定时间后又出现需用资金的情况，贷款人可按照抵押物的实际资产信用要求银行增加贷款。注意，中国银行目前一般都不提供这种本来意义上的再贷款服务。

利率的升降在短期内要按国民经济运行状态来定

按揭贷款是社会经济运行中的一个经济学现象。讨论这个问题，需要按照客观规律，而不是人的主观意愿。

什么是客观规律呢？首先，市场经济中的利率不是依照贷款人的承受能力制定和调整，而是根据短期国民经济整体的运行状态制定和调整的。这个国民经济整体的运行状况，包括总供给和总需求的对比关系，也包括货币本身的供求关系。注意，这里说的是“短期”。也就是说，什么时候利率涨跌都只是一个应对短期供求平衡的政策。而满足中国城镇化过程中人民群众住房改善的需要，显然是一个长期的战略发展过程。

我们的公共舆论应当告诉人们的是，认识按揭贷款的利率风险，不仅要看短期，而且需要格外注重长期。打个比方，如果你拿的某只股票可能还有2元的上涨空间，但更可能有下跌5元、8元甚至10元的机会。你是赌这个微小的上涨机会呢，还是及早规避大幅下跌的风险呢？

说个经济学常识。我们中国是个大国，是个发展不平衡的经济体。在中国，3%-5%的通胀率叫良性温和通胀；6%以上的通胀率叫过热；8%以上的通胀才叫恶性通胀。特别提示，一段时期来中国的通胀率不到1%。这意味着我们的国民经济处于偏冷的“浅蓝灯区”；意味着总供给和总需求之间的对比关系趋向于通货紧缩。

那和按揭贷款人有什么关系呢？这个关系可大了。

我们国内的按揭贷款几乎都是浮动利率。在购房者还贷的前5年内，月供的80%-90%都是在偿还利息。例如每月5000元月供中4000-4500元是在还息。如果通胀率提高一倍(理论上提高两倍、三倍都是可能的)，购房者每月要还的月供将高达9000元到10000元。

再进一步说，中国当前的房贷利率水平是过去30年来最低的。从长期看，在按揭贷款持续的未来二十多年中，低于或平于这个利率水平的概率不到5%；高于、甚至远高于目前利率水平的概率将是90%以上。如前所述，通胀率从目前的不到1%升到3%、5%。甚至7%或更高都是可能的。显然，届时利率水平势必要水涨船高。

这就回到我们今天讨论的重点了。建议购房人不要过多纠结于什么存量房利率是否应再降零点几个百分点的问题了；而应更多地注重长远，未雨绸缪，提前做好应对万一发生较大通胀时应对房贷还款压力的准备。

最后再说明一点。我们的利率水平有没有再降低的必要、再降低的余地空间呢？确实有。但在美联储连续升息的国际背景下，我们的货币政策目前面临明显的两难。从刺激经济、鼓励消费看，我们应当降息；但从抑制人民币持续大幅度贬值、防止外资大规模流出看，我们又应当升息。显然，外资大规模流出对国民经济稳定运行的威胁同样不可小觑。(中新经纬APP)

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责任编辑：李惠聪