中新经纬3月7日电 (魏薇)“随着房地产市场逐步从增量时代进入存量时代，在多元化的供应体系下，住房租赁市场能起到平衡供需结构的重要作用。”全国人大代表，中国建设银行湖南省分行党委书记、行长文爱华近日在接受中新经纬采访时表示，今年主要聚焦培育和发展住房租赁市场、乡村金融深度赋能等。

“住房租赁市场没有充分发挥其作用”

文爱华认为，大力培育和发展住房租赁市场，有效推进租赁赋权，引导人民群众对购房的需求转移到租赁住房上来，有利于平衡住房销售市场和租赁市场的关系，持续发挥稳定房价和稳定市场的作用；有利于补齐我国租赁市场中供给侧的短板，改善广大居民的居住体验；同时，租金收入的增加有利于购房者归还贷款、化解房地产行业的债务风险；租赁住房的装修改造升级、维护、购置家具有利于促进消费。

不过，文爱华调研后发现，当前住房租赁市场仍然存在不少的问题，没有充分发挥其应有的作用。在文爱华看来，存在的问题包括空置现象严重、居住体验差、租赁期限上供求不匹配、租购同权落实情况不一、管理较为混乱以及专业化长租机构面临发展难题。

“长租机构在运营方面面临着收益端租金回报率低，成本端土地成本、资金成本和税负成本三高的困局。”文爱华进一步指出，在融资方面，长租机构面临金融产品种类单一、融资难、融资贵等情况，尤其是回收期长，目前市面上多数租赁贷款的期限较短。

同时，他还表示，国家为推动住房租赁市场有序健康发展，出台了系列的住房租赁支持政策，但部分难以落地，如非住宅改造作为租赁住房政策、租赁住房建设运营享受民用水电气政策由于种种原因难以落地。

四大建议培育和发展住房租赁市场

根据当前租赁市场中存在的问题，结合建设银行的实践，就培育和发展住房租赁市场，文爱华提出了多个建议。

在加强租赁行业监管方面，文爱华认为，应加速推进《住房租赁条例》的立法出台，构建全面的网签备案制度，建设全国统一的“数字房产”系统，建立标准化、透明化的租赁合同体系。

在推进租赁赋权方面，文爱提到，租赁赋权是落实“租购并举、房住不炒”的关键环节，但在公共服务资源相对稀缺的情况下，实行不当可能会导致租金价格大幅上涨，加剧资源稀缺，引发社会矛盾。

他建议，推进租赁赋权的整体性治理，在基础公共服务方面实现租购同权以及稳步推进公共服务赋权。

“从现实来看，一部分群体只希望获得基本的居住空间，而不愿意享受与购房者完全相同的公共服务获得权，并为这些权利买单。因此必须在明确租购同权价值取向和最终奋斗目标的前提下，分步骤、分层级推进租赁赋权。”文爱华说。

文爱华建议，各地应结合资源禀赋情况，对基本公共服务进行全面梳理，制定权利清单，制定工作实施方案，有序试点推广。对于部分稀缺的公共服务资源，比如优质学校就近入学等，可以采取房东向租房者进行权利让渡的方式来进行。

在支持鼓励机构化长租房方面，文爱华认为，可以加大税收优惠力度，如在房产税试点的过程中，对出租、空置的房产进行适当地区分，增加空置住房的持有成本。另外，建议完善长租房商业生态系统，在提供住房租赁的同时，提供诸如酒店管家式服务、电器保养、租客社交活动等租后服务，基于居住空间，形成“租赁+家政”“租赁+餐饮”等多元化的服务模式，丰富营业收入来源。

在加大金融的支持力度方面，文爱华建议，加大对公租房、保障房建设的支持力度，发展长租房租赁贷款和租赁企业贷款；考虑到当前我国房价租金比很高、租赁相关贷款的回收期较长，建议监管部门修改政策，合理延长住房租赁相关贷款的期限，在风险相对可控的前提下，适度发展“租金贷”。另外，他建议，进一步推进REITs等金融产品创新，实现开发、退出、上市的商业闭环，可以解决长租公寓资产过重、退出渠道不成熟的难题，有效推动住房租赁市场的发展。(中新经纬APP)

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责任编辑：罗琨