作者| 高远山

来源 | 独角金融

(资料图片仅供参考)

2022年8月，有着北京“二环金主”美名的国瑞置业正式更名国瑞健康（2329.HK），但国瑞健康并没有恢复“健康”。几年的高速扩张下，当房地产行业进入深度调整期之时，如今面临债券违约、贷款逾期的压力。

3月份，国瑞健康“以新换旧”发行的3.35亿美元票据形成违约；今年以来，至少3笔贷款签订展期协议。在净亏损9.9亿，账面资金仅1.3亿元的情况下，国瑞健康如何“脱困”？

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10.9亿贷款展期

近日，国瑞健康公告显示，附属公司陕西华威世达实业有限公司（下称“陕西华威”）与渤海银行股份有限公司北京分行（下称“渤海银行北京分行”）签署了一年的借款展期协议，将双方此前签订的15亿元贷款到期日从2023年11月12日展期至2024年11月12日。截至6月30日，该贷款余额为10.91亿元。

事实上，这并不是国瑞健康从渤海银行北京分行贷款首次发生展期。

7月3日，国瑞健康子公司北京国瑞兴业地产股份有限公司（简称“北京国瑞”）与渤海银行北京分行7.5亿元贷款签署展期协议，到期日由2023年4月28日展期至2025年10月28日。截至2023年4月28日，该贷款余额为4.34亿元。

从上述两笔贷款展期披露的公告可见，国瑞健康附属公司从渤海银行北京分行贷款22.5亿元，其中15.25亿元展期，国瑞健康为上述两笔贷款均承担连带保证责任。

反观渤海银行，截至2022年末，该行房地产业不良贷款规模为26.56亿元，不良贷款率为2.87%，虽然与2021年的3.71%相比下降0.84个百分点，如果将该类不良贷款与国瑞健康展期贷款余额拿来比较，这相当于占据2022年末该行房地产业不良贷款总规模的56%的份额。

为何国瑞健康一个月内两次公告与渤海银行北京分行签订展期协议？这与近期“两部门”发出的通知，延长支持房企存量融资展期有关。

7月10日，央行、国家金管局出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，通知指出，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。其中，在2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年。

无疑，上述政策的出台，缓解了房地产开发企业的资金压力。

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“二环金主”拖累了多少金融机构？

地处北京二环的优质地块，是地产大佬们的必争之地，国瑞置业凭借一已之力打造了三个地标级建筑：北京国瑞城、国瑞购物中心、哈德门广场。现在，即使有钱也拿不到这里的住宅建设用地了，这也让国瑞置业一度被誉为“二环金主”。

国瑞置业是潮汕籍富商张章笋在1994年创立，他通过贸易生意积累了第一桶金，看到房地产前景后便一心扎进这个领域。北京国瑞、国瑞置业、汕头花园集团均为张章笋、阮文娟夫妇控制的企业。2014年7月7日，国瑞置业在香港主板上市。

北京地区签约销售额一直都占据半壁江山。截至2022年末，国瑞置业已签约销售额约为45.32亿，主要来自北京、佛山、西安，签约销售额分别占签约销售额总额的58.7%、9.3%、8.4%。

国瑞置业的快速发展期是在2016年-2019年，四年间完成销售额破百亿、破200亿、跻身全国房企百强阵营。

那几年，国瑞置业在北京的开发项目增加至10余个，中铁、碧桂园等大型房企都要与之联合拿地。

但快速扩张带来的高负债风险也开始暴露。截至2022年末，国瑞置业的银行及其他借款总计90.49亿元，但账面现金及现金等价物仅为1.3亿，建设预售物业和客户按揭借款的受限银行存款约为1.66亿元。

截图来源：年报

从种种迹象看，国瑞置业还面临着棘手的现实问题。去年至今，旗下公司陆续违约，未能按时还本付息。最早发生逾期的，是从浙商银行北京分行的20多亿贷款。

追溯上述借款，缘起于浙商银行北京分行与北京国瑞于2019年1月签订的贷款合同，双方约定前者向后者初始承贷21.7亿元，国瑞置业等一众关联公司、张章笋和阮文娟等为贷款提供担保。后期，北京国瑞未能按时还本付息。

为了追回这笔巨额贷款，2022年4月23日，根据浙商银行公告，该行北京分行对北京国瑞及其担保方提起诉讼。时隔半年多，2023年1月，双方达成协议和解。该笔贷款有北京核心区域地产抵押物，且银行已对该笔贷款计提了相应贷款损失准备。

今年至7月末，除了与渤海银行北京分行的两笔贷款展期外，国瑞健康在另一家银行的贷款也发生了展期。

7月26日，国瑞健康附属公司国瑞兴业（北京）投资有限公司（下称“国瑞兴业投资”）与天津银行北京分行此前签署的合计13.33亿元贷款，展期一年半，贷款到期日由2023年10月9日展期至2025年4月8日。

2020年10月8日，国瑞兴业投资曾与天津银行北京分行签订一项15亿元的融资协议。就贷款人根据融资协议提供贷款融资而言，国瑞置业附属公司汕头花园集团、北京睿欣企业管理有限公司、张章笋及阮文娟提供担保。

“搜狐焦点”此前报道，上述资金与国瑞置业旗下瑞福园项目复工时间高度重合，且后期以优惠售卖车位和储藏间实现资金回笼。

从天眼查信息可见，国瑞兴业投资两次被最高人民法院列为失信公司。

图源：天眼查

国瑞置业的发债成本从2017年-2019年持续攀升，债券年利率从7%、10.1%升至13.5%。2022年，其发债成本升至14.25%，高于当年房企的发债利率水平。

2022年2月23日，国瑞置业“以新换旧”发行了3.35亿美元的票据，年利率为14.25%，到期日为2024年8月23日，约定在每年2月23日及8月23日每半年支付一次利息，并承诺在当年4月25日前赎回至少960万美元的本金。

但国瑞置业未能履行上述承诺，并在到期前发起了一项同意书征集，修改原发行条款，将上述赎回日期从2022年4月25日延长至2022年7月25日，随后和债券受托人签署了这一补充协议。国瑞置业在2022年7月依然未能履行承诺，并且想继续延长期限，债权人拒绝了国瑞置业的二次延期申请。

发债成本持续上升，但自我造血能力在此期间却持续下跌。2017年至2019年，国瑞健康归母净利润分别为17.5亿元、10.09亿元和8.6亿元，同比分别增长11.96%、-42.35%和-14.77%。

受疫情影响使投资物业升值放缓，国瑞健康2022年的经营业绩再次滑坡。根据财报披露，该公司2022年营业收入38.2亿元，同比下降62.7%；净亏损9.9亿元，而在2021年公司还实现盈利2.28亿元。同时，该公司投资性物业公允价值收益，由2021年末的1.15亿元减少至2022年末的仅2000万元，一年时间降幅达82.6%。

截至2022年末，国瑞健康尚有27.37亿元及12.32亿元的优先票据以及银行及其他借款未按照计划还款。

国瑞健康旗下也有部分优质资产，比如北京祈年大街西、深圳西坑社区的旧改项目，也能在一定程度上帮助国瑞摆脱债务风险。

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国瑞健康还有机会吗？

2019年时，张章笋曾经公开说过：“只要调控政策不取消，未来三年甚至更长时间里，价格都会继续维持现状。对中小企业来说，重点是去库存，回笼资金，保企业生存。那些不看好市场的企业会主动选择转型或者离开。”

这位潮汕大佬曾将翻身的希望押注于旧改上。根据2020年中报，国瑞置业在北京、深圳、汕头承办一级土地开发项目、城市更新及“三旧改造”政策下开发的项目，报告期内，一级开发及旧改项目开发面积达580万平方米，其中深圳占比51.6%。

但旧改项目开发周期长、难度大，短期很难翻身。现实困境让张章笋在2022年3月决定转型大健康产业，公司也在这一年更名为“国瑞健康”。

同时，国瑞置业还给出了两个发展方向：一是不断升级国瑞智能家居和健康生活产品，实现产品形态和服务模式的全面重塑；另一方面，将致力于提供更多健康生活的在线服务，通过打造国瑞医院及医疗在线、在线康养服务、保险服务等各大创新业务，实现向大健康产业转型。

但从公开资料看，张章笋并未在健康领域做太多布局。从张章笋担任董事的企业中，仅有国瑞兴业（北京）健康科技有限公司可能与健康相关，而且该公司在2022年1月11日从“北京国瑞兴业房地产控股有限公司”改名而来，经营范围从房地产投资、企业咨询管理改为技术推广服务健康管理、健康咨询。

地产企业跨界大健康能否成功，关键在于如何弥补在医疗服务等方面的不足。而作为外来的“和尚”，布局大健康领域还有很长的路要走。

上帝关了一扇门，必然会为你开启一扇窗。7月24日开始，房地产利好声音不断，包括首套住房首付比例和贷款利率要降了。

“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施。”这是住房城乡建设部部长倪虹近日召开企业座谈会时提及的内容，他强调，继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求。

易居研究院研究总监严跃进认为，此次住建部明确了政策“三把斧”，近期各地的房地产政策或将在这三个方向上持续发力。

业内人士分析，民营房企在融资端有望迎来新的窗口期。而这对国瑞健康的关键意义自然不言而喻。