截至去年底，全国441个城市共实施2.3万个项目，正在活化利用越来越多老空间，吸引更多产业重新进入老城区，让游客成顾客，让流量变“留量”，让存量变增量，形成新的产业增长点

“城市更新”是近年来各地规划发展的高频词。据不完全统计，截至2021年底，全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元。城市更新不仅解决了城市发展中的突出问题和短板，提升了群众获得感幸福感安全感，也成为新的经济增长点。

国内一众头部企业，早已在这条赛道上开跑，并打造出了若干标杆项目，其更新方式也摒弃了传统的“大拆大建”理念，而是通过微更新、微改造、联动周边环境等措施来激发区域活力。这种为城市创造新价值的方式，也恰与目前政府所倡导的城市更新走向相契合。

精准定位　打造文化与休闲新场景，提升客流

对商业形象进行定位，是实施商业市场战略的第一步。

以北京西单更新场为例，最初打算更新为西单文化广场，前几年，西城区提出打造都市森林的需求，华润置地接手对其进行改造，就将目光瞄准了年轻消费群体，定位为“青年潮流发生地”。

为什么定位为“青年潮流发生地”呢?答案有四，其一是地理位置优越，处于西单商圈核心点位;　二是交通方便，与地铁线3个出站口打通连接;三是人文因素，西单在改造前就是年轻人的潮流聚集地;四是消费因素，年轻人购买水平与审美要求越来越高，华润对于年轻客群的运营也有经验与优势。以上因素的叠加，让西单更新场的定位变得非常精准。

为此，根据“青年潮流发生地”的定位，辅以运营初期的“发声”阶段，以传递价值和活力为主，吸引更多年轻人会聚而来;　后续运营则落脚到“发生”，让更多创新性元素在这里呈现，围绕青年力量开展多元化活动设计。数据显示，西单更新场营业首月每日客流约为2.5万人，坪效是6400元/平方米/月，属华润置地体系内最高坪效水平。

不同的客群，有不同的定位，在改造方式上也要下功夫。

以美食和慢生活为人喜爱的成都，借着争创世界文化名城的城市机遇，成都猛追湾搭上了更新的快车道。

成都猛追湾位于成华区，其改造以“休闲娱乐+美食”为基础，首创“一塔一带两湾”及“上下湾”的理念，上湾发展定位为商务时尚与活力娱乐，下湾定位为创意文化休闲餐饮。嵌入工业文明的元素，结合现代设计手法，以成华区工业文明为时间轴，呈现八大场景。

改造后的猛追湾，以“绿道+新场景+消费空间”的方式，重塑了城市肌理，激活了街区，拉动了片区商铺租金上涨60%~70%。

谨慎改造　坚持“留-改-拆”，成就有温度的创新

现在，越来越多的城市将“留-改-拆”作为改造的主要方式，一反最初的“拆-改-留”方式，其不破坏传统风貌，保护城市的历史文脉，恢复街巷肌理，留下当地人的“乡愁”。从“拆改留”到“留改拆”，看似只是“留”与“拆”位次对调，背后体现的却是城市建设理念的变化。

以江西省景德镇的陶溪川为例，其在城市更新改造中就坚持“最小干预”原则。景德镇的改造选择以陶溪川为突破口，进行谨慎修复和适度创新，最大限度使用老旧材料，利用地下空间，通过结构改造、环境塑造、活力再造，打造传统+时尚+艺术+高科技的城市文创街区，实现了传统与现代、文化与科技、生产与生活的深度融合。另外，改造过程中还邀请参与当年厂房建设的老工人，还原工艺，保证恢复和建设的最大合理性。

在改造过程中，景德镇非常注重“场景”与“内容”结合，将市场调查结果作为基础，不盲目“造景”。改造后，陶溪川增加了庭院，改善了交通，提升了舒适度，改善了破旧不堪的面貌，最重要的是底蕴还在，吸引了不少老工人重返瓷厂，也有很多艺术家来此创业。

城市更新是一个复杂的社会系统工程，特别是历史文化底蕴深厚的地方，如何在改造中贯穿有机更新理念，不大拆大改，做有温度的创新，是需要时间去探索的。

例如上海网红打卡地上生·新所，在改造之初，万科选择给每栋建筑量身定制改造措施，希望尽可能地延续历史文化肌理。将“空间”和“内容”有机结合，从曾经的外籍侨民游乐场所，到如今成为集办公、娱乐、生活、文化功能于一体的新型城市商圈和文化艺术汇聚地。据了解，上生·新所2021年月均到访人数提升至18.2万人次，相比开园之初高出2.3倍，喜爱潮流的年轻客群重复到访频次也提升至每月3.2次。可见，其正在被越来越多的人所接受。

高效运营　促进品牌迭代升级，进行业态扩容

当城市从旧有“增长机器模型”中解放出来，将文化与价值观视为城市增长新的动力来源，才能不断激发城市发展的内生动力，进一步筑牢城市未来发展根基。

南宁市三街两巷拥有南宁市区唯一保留下来的清朝至民国时期的建筑群。随着时间的推移，历史街区变得老旧，南宁市政府对“三街两巷”进行改造，整合多方资源，围绕“商业”和“文化”两大要素打了一套组合拳。

第一，两巷进行了商业业态扩容，引进了传统食品业、传统手工制造业、文创产业等，成为了市井新体验，游客不仅能找到鲜活的老街记忆，文化消费新需求更大程度上得以满足。例如两巷在不同季节打造一些特色游玩消费场景，比如夏季的“老字号凉茶铺”“街角报刊亭”“童年小卖部”等，唤醒人们储存着的童年美好记忆，让游客纷纷为其买单打call。

第二，通过南宁建筑博物馆、城隍庙、邓颖超纪念馆、中华大戏院、广西日报博物馆等文化设施，以多元形式宣传广西本土文化。走进街区的人们犹如坐上了时光列车，并且，街区极富时代感的建筑场景布局，也为游客提供了拍照留念、进行艺术创作的灵感。得益于运营方的专业策划，传统文化与现代特色交融的舞台生态得以被挖掘、放大。这些沉浸式体验IP，也让街区登上了抖音同城热搜榜。

除了“三街两巷”，杭州湖滨步行街所形成的特色街区形式，也值得关注。

2020年9月，杭州湖滨步行街正式开街。湖滨步行街一面临着西湖，一面连接城市。契合杭州互联网产业发达的特质，改造后的步行街以“最时尚、最智慧、最人文”为运营理念，凸显“醉杭州”的人文韵味。如果说“造场景”是初级能力，那么运营好场景则需要更高阶的能力，理念要与时俱进。

首先，西湖打造了多种IP。近年来，杭州的直播产业颇为发达，利用这一元素，湖滨步行街打造的“湖上直播间”便狠狠地圈了一把粉，全透明直播间，打造跨界、公益等多种直播业态。除了直播，增加了湖上睡前练会琴、湖上市集、湖上乐客厅等项目。据了解，街区还会不断丰富“湖上IP”系列活动，将IP打造和丰富的旅游资源结合，形成1+1>2的效应。

其次选择了主打新零售业态，在品牌升级上下功夫。据不完全统计，截至2021年，湖滨步行街共集聚了包括in77、衣之家、湖滨88等不同商业定位的综合体9处、商业网点257处，累计入驻品牌1300余个，其中国际品牌160余个，共同汇聚成百亿级商圈。

最后通过多种模式创新，引导街区智能化消费。街区利用大数据，建立客流用户画像，为商户经营决策提供参考依据，实现线上线下精准营销。其采用了多种自助购物模式，依托采集区域停留人数、顾客停留时长等信息，则可以通过数据化驱动分析预测顾客消费偏好和购物需求，增加客户黏性。数据显示，2021年杭州市湖滨步行街的“南大门”——杭　州　湖　滨　银　泰in77，2021年业绩达82亿元，改造后的湖滨步行街，可谓掌握了流量密码。

观点

以人为本、文化赋能　更新“幸福之城”

改革开放以来，我国经历了世界上规模最大、速度最快的城镇化进程。时至今日，我国城市发展进入了由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段，要从“有没有”转向“好不好”。实施城市更新行动，是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。

那么什么是“好”?人各有异，城市发展也是如此。每座城都有独家的历史、文化和布局，具体到城市更新，各自侧重和选择也会不同。但面对各有特色的城市更新答卷，“好”的核心标准始终是明确的——坚持以人为本，文化赋能，让人民群众生活更幸福。

企业可以怎么做?富力集团董事长张力建议，城市更新要坚持导入产业，提供良好的营商环境，同时重视激发科技创新活力，构建节能减排的生态社区。此外，保护历史文化建筑，尊重居民风情习俗，传承优秀历史传统，而且要维护村集体、回迁户与周边社区的整体利益，实现多方共赢。

在中指控股调查事业部研究总监吴建钦看来，城市更新面临着新一轮风口。其中，老旧改造、有机更新、治理升级、房企布局、政企协同、片区统筹、效益多元、门槛提升，将构成“十四五”时期城市更新的发展趋势，只有把握了这些趋势，政府的治理水平才会不断完善，企业才能不断加速布局。