丁祖昱：疫情下的上海物管行业发展

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丁祖昱：疫情下的上海物管行业发展

来源：中新经纬 2022-03-31 16:44:53

中新经纬3月31日电题：疫情下的上海物管行业发展

作者丁祖昱易居企业集团首席执行官

3月31日，上海正式开始全面采取全域静态管理、全员核酸筛查、全面流调排查、全民清洁消杀等综合防控措施。

近一段时间以来，包括上海、深圳、长春等地的疫情依然严峻，部分城市实行了封闭式、半封闭式管理。于此期间，物业管理的作用再一次凸显，而疫情也成为优质物管企业的“试金石”。

从行业发展视角来看，近两年以来，物管企业一直在努力冲规模。对企业而言，基础物业管理服务收入仍是发展基本盘，项目物业费水平以及可拓展市场规模是影响企业收入的两大要素。

物管行业有明显的存量属性，城市住宅市场容量决定了企业可拓规模的大小。因此，物管企业需要优选发展城市，从市场容量了解不同地域的市场空间、市场化程度等，以此进一步扩大市场规模。

上海住宅物业管理规模最大

综合城镇人口增量、地产开发增量以及人均住房面积提升、物业覆盖率提高等因素，克而瑞物管预计，2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021—2025年的年复合增长率将达到3.2%。

根据各地统计年鉴显示，截至2020年，重庆存量住宅规模最大，为8.8亿平方米，上海、北京紧随其后，分别为7.1亿平方米、6.2亿平方米。

从住宅物业管理覆盖情况来看，上海住宅物业管理规模排全国首位，规模达到7亿平方米，重庆和北京紧随其后，两大城市住宅物业管理规模均为5.9亿平方米。

在二线城市中，成都、武汉的市场规模较为突出，城市住宅物业管理规模已跻身全国前五位，体量均超过5亿平方米。

图1：20城住宅物业市场规模

数据来源：统计年鉴、CPIC、克而瑞物管

上海物业管理覆盖率领先全国

2022年1月以来，政策为行业指引方向，比如推进全国居住社区，尤其是存量老旧小区走向物业管理全覆盖，行业将迎来业务量的扩容。

根据克而瑞物管监测，2020年，全国物业管理覆盖率为69.3%，整体比例依然不高。在重点监测的城市中，上海物业管理覆盖率领先全国，2020年上海住宅物管覆盖率已提升至98.4%。近几年来，上海物业管理覆盖率增长迅速，公开资料显示，2019年上海物业管理覆盖率为81.1%，其中住宅物业管理覆盖率为97.7%，显著高于非住宅62.1%的比例。

物业待覆盖面积无疑将扩大物管行业的市场容量。克而瑞监测的重点20城中，重庆、苏州和青岛的待覆盖面积排全国前三，其中重庆待覆盖面积达到2.9亿平方米，是重点20城中待覆盖面积最大的城市。

严格来讲，城市内未覆盖物业管理服务的多为老旧小区，对想要切入老旧小区，或以老旧小区作为主要拓展对象的企业而言，这些城市无疑是重点关注区域。

图2：重点20城住宅物业待覆盖面积(亿平方米)

数据来源：CPIC、克而瑞物管

研究显示，企业收取的物业费与楼龄要直接挂钩，楼龄越短的项目物业费普遍越高。根据克而瑞物管监测，重点20城平均物业费为2.35元/平方米/月，而楼龄5年及以下的项目平均物业费为2.7元/平方米/月，相较于平均水平高出15%的费用。因此，物管企业想要发展，楼龄较短的项目是重点关注对象。

图3：重点20城住宅平均物业费

数据来源：CPIC、克而瑞物管备注：“新项目”特指楼龄5年及以下的项目

图4：重点城市5年及以下楼龄住宅项目规模(亿平方米)

数据来源：CPIC、克而瑞物管

上海市场活跃度最高

住宅物管市场化程度决定企业可获项目的难易程度，而业委会成立情况一定程度上反映城市物业管理市场化程度。

从一线城市业委会成立率来看，上海遥遥领先，截至2021年11月，上海市业委会组建率已超过95%。广州、深圳业委会组建率与全国平均组建率30%的水平基本接近，北京业委会成立率仅为22.5%，低于全国平均水平。