日前，万科海外（1036.HK）公布了一起人事变动，孙嘉接替张旭担任万科海外主席兼执行董事职务。

公告指出，11月23日起，张旭已辞任公司主席兼执行董事，并不再担任公司提名委员会成员，以便投放更多时间处理其他业务。同时，孙嘉接任张旭的职务。

据万科透露，此次“换防”后，孙嘉只是兼任万科海外主席，他仍继续担任万科南方区域事业集团首席合伙人兼首席执行官。

孙嘉“出海”

1978年出生的孙嘉，比郁亮小13岁。在加入万科之前，孙嘉曾任职于麦肯锡，拥有北京大学经济学学士、哈佛大学工商管理硕士学位。

2007年，万科启动“007”招聘计划，旨在吸收有国际化视野精英。29岁的留学生孙嘉给万科元老解冻留下深刻印象：眼界很宽，思路清晰，说话做事干脆利落。于是，解冻亲自将孙嘉引入万科战投部。

2010年，孙嘉任西安万科企业有限公司总经理；2012年任上海万科企业有限公司总经理；2015年任万科企业副总裁；2016年3月被委任为万科企业执行副总裁、财务负责人兼首席财务官。

坊间称，在2016年的“宝万”之争中，将深圳地铁引入万科做战略股东，孙嘉在其中起到了很大的作用，因此其一度被传为郁亮的接班人。

就履历而言，孙嘉与万科董事会主席郁亮有相似之处，比如同样毕业于北大经济专业，都曾担任过万科财务负责人。

后来，宝万之争落幕，王石退位。2017年年中，郁亮首次以董事长身份举行业绩发布会。当有记者提问“孙嘉会不会是下一任总裁？”时，郁亮说：“我才当了两个月董事长，你们能不能让我坐长一点。你们这么说是害了孙嘉啊。”

2019年5月，在祝九胜接替郁亮担任万科总裁后，孙嘉辞去万科执行副总裁职务，出任南方区域事业集团首席执行官，以及高级副总裁。

从万科2021年上半年业绩来看，南方区域销售额仍是倒数第二，占比下滑到了20.4%。

由于南方区域业绩并没有明显起色，而万科海外此前在万科体系中一直缺少存在感。所以当外界误认为孙嘉是调岗海外时，市场有声音认为孙嘉被边缘化。

海外谋局

2010年，楼市宏观调控政策密集出台，房企再融资功能受阻，纷纷在香港买壳、寻求新的融资渠道。

2012年5月，万科旗下全资子公司万科置业以约10.79亿港元（约8.84亿元）收购港股南联地产73.91%股份，收购主要目的是“进行国际化尝试”。万科置业借壳入港这一战略动作，使当时万科整体ABH股的结构初具雏形。

随着2014年万科完成B转H，万科登陆港交所，万科置业“万科境外主要上市平台”的职能被削弱，只维系着基本运营，物业发展项目仅有与新世界合作的香港荃湾西站柏傲湾。

最初，万科置业只有几名员工。2019年，万科置业先是收购万科位于英国伦敦、美国三藩市及纽约的若干物业，而后又收购万科香港旗下北角春秧街物业重建项目，正式更名为“万科海外”，定位也逐渐清晰。

自2012年9月1日以来，万科海外并未委任主席及首席执行官，直至2019年2月13日，执行董事张旭及阙东武才分别获委任为公司董事会主席及首席执行官，中间有近7年空缺。

张旭于2000年通过“海盗行动”加入万科，曾负责集团战略拓展、投资及海外业务拓展等，目前为万科集团合伙人、万纬物流首席合伙人、万纬物流董事长。

张旭曾表示，未来会把万科海外作为海外的主要平台，目的是想把平台做好，把海外业务做好。据消息人士称，张旭目前并没有从万科体系离职，从万科海外离职后，将专注于万科物流业务。

一直以来，万科海外更像万科香港的“后勤保障部门”，万科香港投资拿地，万科海外则主要充当提供资管、销售及开发服务的角色。

图片来源：Wind

半年报显示，截至2021年6月30日，万科海外营收2.31亿元，同比下降1.07%；毛利1.47亿元，同比微增0.75%；毛利率63.86%，同比增长1.15%；净利润2.72亿元，同比增长3.95倍；净利率117.71%；归母净利润2.72亿元。

万科海外的收入主要来自出租香港丽晶中心单位及泊车位；出租英国伦敦之RyderCourt；为发展位于美国纽约的ParkRow物业提供所需资金之投资工具的利息以及提供资产管理服务四方面。

押注“旧改”

在换帅的同时，万科还在继续向万科海外注入香港资产。

11月23日，万科海外宣布，收购万科香港的全资附属公司Enigma Company全部股权以及贷款8.27亿港元（约6.78亿元），交易价格总计8.53亿港元（约6.99亿元）。

卖方Oceanic JadeLimited为万科香港全资子公司，由万科企业全资拥有；买方Vanke Hong Kong Investment CompanyLimited为万科海外全资子公司，万科海外是由万科香港持有75%控股权益的香港上市公司。

这实际上是万科内部的一次资产腾挪，交易完成后，万科企业对Enigma的间接持股将由100%下降为75%。

万科海外认为，收购事项对其而言属具吸引力的投资良机，透过拓宽物业组合及收入基础，将提升集团整体竞争力，万科海外有意将上述物业开发为住宅为主的项目，预期销售于该物业兴建的住宅单位将于2024年下半年为该集团贡献收入。

由此来看，万科海外将这一业务板块揽入管辖范围，也符合郁亮向来的管理逻辑：在管理半径上以及业务协同上，都能够找到自洽之处。

实际上，近年来万科海外在香港住宅开发业务上加速布局，特别是通过“旧楼并购强拍”参与香港旧城改造。

据统计，截至2020年，香港楼龄超过50年的楼宇约8600幢，楼宇老化远快过更新速度。同时旧改政策上可能放宽这些旧楼的“强拍”门槛，减少“钉子户”导致的旧楼难拆现象。

然而，旧改项目并非稳赚不赔，从收购物权到申请强拍，再到规划调整、旧楼拆除、物业重建，最终预售回款等一系列流程下来，存在许多变数，回报周期远不及内地的“高周转”水平。

比如万科对深水涉海坛街一系列老旧物业的收购，从2018年就已经开始，至今仍在分批申请强拍。并且旧改项目周边商业及公共服务配套设施相对落后，影响后续楼盘卖出溢价空间。

对于万科海外的未来，有市场人士猜测，可能暂时不会有太大动作，万科海外面临的最大难题是如何提升对国际市场的开发与把控能力，需要提升国际化资源整合的综合能力。