近日，上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 (下称“德必文化”)递交招股说明书，拟登陆创业板。

招股书显示，德必文化拟发行新股不超过1347.4万股，拟募集资金5.7亿元，其中1.7亿元用于补充流动资金，2.5亿用于园区智慧精装一体化升级项目。

德必文化主营业务为文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理，主要采用“承租运营”模式进行园区运营管理。德必文化园区内的知名客户包括了美团点评、滴滴打车、虎扑体育、返利网、美津浓、WeWork、Farfetch等。

德必文化、锦和商业和科房投资并列为上海文化创意产业园区三大龙头。

报告期内各期,德必文化的营业收入分别为 50,510.28 万元、60,597.32 万元、 77,156.05 万元和 67,026.23 万元。

翻看招股说明书发现，以“承租运营”模式进行园区运营管理的德必文化，其多处园区租赁房产面临风险。

其中，位于北京市朝阳区东风南路 8 号的东枫德必WE"园区尚未取得产权证书;位于上海市长宁区天山路 1900 号的天杉德必易园园区尚未取得产权证书;其他个别园区租赁房产中有面积约 2.7 万平方米房屋尚未取得产权证书。

此外，位于上海市闵行区申长路 518 号的德必虹桥绿谷 WE"园区,部分租赁房屋抵押;位于上海市长宁区愚园路 716 号的德必愚园 1890 园区, 租赁房产已被江苏省无锡市中级人民法院予以查封。

此外，德必文化的关联交易也是需要引起注意的。

招股说明显示，报告期内德必文化前五大客户中，锦江酒店系为德必文化总计贡献超过5000万收入，每年1300万以上的收入。

锦江酒店系包括:深圳市维也纳国际酒店管理有限公司杭州东宁路分公司、深圳市五稻香餐饮管理有限公司杭州东宁路分公司,二者均为上海锦江国际酒店发展股份有限公司控制的公司。

引人注意的是，报告期内锦江国际系高居德必文化前五大供应商，平均年采购金融均在4000万左右，德必文化总计从锦江国际系采购超1.4亿元。

锦江国际系包括:杭州锦澈投资管理有限公司、上海锦真投资管理有限公司、上海牛羊肉公司,三者均系锦江国际(集团)有限公司直接或者间接控制的公司。

查看资料，上述锦江国际系与锦江酒店系公司穿透后，背后都是锦江国际。

锦江系既是德必文化重要大客户，又是其重要供应商。

另外，在2019年1-9月中，东枫德必跃然成为德必文化第一大供应商，采购金额高达4088万元。资料显示，东枫德必由德必文化全资子公司德必荟和东风农场分别持股 50%的公司，德必文化全资子公司德秾科技自东枫德必承租运营东枫德必“WE”园区所属物业。

招股说明书显示，2019年9月3日,德必文化子公司优德必收到苏州市姑苏区人民法院传票,该院受理了苏州阿璞文化传媒有限公司、石磊作为原告,优德必作为被告的房屋租赁合同纠纷。 根据原告《起诉状》,原告主张其租赁优德必房屋并装修后,因优德必的原因导 致其无法实现经营目的,请求法院判决优德必返还房租并支付损失合计 81.58 万元。该案尚在一审审理阶段。

除此之外，招股说明书还显示，德必文化最近三年有10项违法违规行为。

其中，2016年8月,杭州德必内装修改造未申报竣工消防备案，被杭州市消防救援支队江干区大队罚款500元;2016年10月,易必创文化封闭安全出口的消防安全违法行为，被上海市闵行区公安消防支队罚款 1 万元;2016 年 11 月,七宝德必从事停车收费未明码标价，被上海市闵行区市场监督管理局罚款1000元;2017年4月,天德润宝因施工现场文明施工措施未落实,被北京市东城区城市管理综合行政执法监察局处罚5000元; 2017年5月,向天德润宝因施工过程中未取得施工许可证违法开工建设, 北京市东城区住房和城市建设委员会责令天德润宝停止施工,改正违法行为,处 19000 罚款;2017 年 5 月,沪平文化在禁止吸烟场所设置与吸烟相关的器具,被上海市普陀区卫生和计划生育委员会罚款 4000元;2017 年 11 月,德莘文化搭建临时建筑物不符合消防安全要求，被上海市闵行区公安消防支队罚款 10000 元;2018 年 7 月,德必荟未按期申报企业所得税，被北京市东城区税务局罚款 50 元;2019年1月，旗下齐彦文化未按照规定期限办理纳税申报和报送纳税资料,被上海市徐汇区税务局罚款 2000 元;旗下德秾科技未按期申报个人所得税、地方教育附加等税款，被北京市朝阳区税务局罚款 100 元。

作为上海文化创意产业园区三大龙头之一的锦和商业自2014年起6度递交招股书，保持着每年向证监会提交一份招股说明书的节奏，在经历过两次上会被否后，最终于2019年12月12日第三次上会时顺利通关。

而前期WeWork在资本市场转冷，单纯依靠租金的经营模式增量空间有限，也难以获得资本青睐。

不知道，作为上海文化创意产业园区三大龙头之一的德必文化能否顺利冲开资本市场大门?亦或如锦和商业一样一波三折?还是像WeWork的结果也未得可知，让我们拭目以待!