房地产企业海伦堡中国控股有限公司(以下简称“海伦堡”)近期在港交所重新递交了招股说明书。

公开资料显示，海伦堡1998年在广东成立，目前的主要业务是开发住宅物业，以及少量的商业物业和创意科技园。截至2019年1月31日，海伦堡在全国拥有122个项目，土地储备总量约2370万平方米。

作为一家经营超过20年的广州老牌房企，海伦堡在合约销售方面交出的最好年度成绩为360亿元，而同样上世纪90年代在广东成立的富力地产和碧桂园，则早已分别于2007年和2005年在港股上市，且每年合约销售金额已过千亿。

海伦堡为何“起了个大早，却赶了个晚集”?市场普遍将此归因于海伦堡创始人黄炽恒对房地产市场的误判。中国网财经记者致电海伦堡，试图对此做进一步的了解，公司相关人员表示会将记者的采访需求转达给品牌部，但截至发稿未收到任何回复。

2018年销售目标完成率72%

2014年，海伦堡创始人黄炽恒对外宣称“不看好房地产行业，未来受多种因素制约，行业已进入困难阶段”。然而他没有想到的是，接下来三年，中国房地产市场量价齐升。与多家房企纷纷高杠杆、高周转不同，此时海伦堡的扩张已转向审慎，公司不仅放弃了高端定位，拿地也转向了价位较低的二、三线城市。

2015年，错判了大势的海伦堡房地产销售不足百亿元。其后的2016年-2018年，海伦堡合约销售额分别为156.53亿元、248.88亿元和359.72亿元。值得一提的是，海伦堡2018年定下的销售目标是500亿元，也就是说，公司2018年销售目标完成率仅为72%。

海伦堡2016年以来合约销售额数据一览 来源：招股说明书

海伦堡相关负责人此前曾对媒体透露，2016年开始海伦堡启动战略升级，通过产融结合、多轮并进的方式实现企业的快速规模化，冲刺三年千亿的业绩目标。至于目标规模提速的原因，主要是行业集中度越来越高，规模是基本的指标，综合考虑资本市场融资、行业排名的影响力、生存空间等因素，百强以外的房企很难拓展资源。

三年时间将过去，海伦堡2019年销售能破千亿吗?易居研究院智库中心研究总监严跃进接受中国网财经记者采访时表示：“2018年海伦堡销售表现一般，规模非常小，仅从这个角度来看，2019年想破千亿是非常困难的”。招股书显示，海伦堡2019年一季度合约销售额仅为59.1亿元。

严跃进告诉中国网财经记者：“海伦堡对华南市场过于专注，很容易受华南市场较多的竞争和管控影响。而在全国市场项目布局和营销方面，其缺乏寻找黑马类型城市的能力和进行高周转运营的能力。”

净资产负债比率达134%

销售规模的壮大助力海伦堡业绩节节攀升。招股书显示，2016-2018年，海伦堡总收益分别为142.28亿元、143.56亿元和175.18亿元，同期溢利28.98亿元、19.8亿元和22.6亿元。

不过，财务压力也随之而来。招股书显示，2016-2018年末，海伦堡净资产负债比率分别为69.4%、83.4%和133.7%;未偿还的借款总额分别为128.74亿元、205.04亿元和283.08亿元，而同期公司拥有现金及现金等价物分别为24.69亿元、45.96亿元和47.78亿元。

资料来源：海伦堡招股说明书

中国网财经记者还注意到，海伦堡的融资成本也在不断提高。截至2018年12月31日，海伦堡借款总额的加权平均实际利率为8.8%，与2017年底的7.9%相比大幅增加。

一位不愿意透露姓名的房地产分析师告诉中国网财经记者：“对于海伦堡这样的中小房企来说，目前面临着银行融资渠道难、发债利率高企等困境，在规模扩张及债务风险的压力下，赴港上市融资可以说是迫于‘燃眉之急’不得已的选择。”

严跃进也认为,房地产企业如果规模太小，往往限制了未来的发展，后续此类企业若是可以上市，那么通常可以带来更多市场投资机会，尤其是融资渠道会开拓，这将利好企业拿地。海伦堡在招股书中提到，此次IPO所募资金将用于扩张收并购、开发现有物业以及一般营运资金三大用途。

不过，中国网财经记者梳理了去年赴港上市的几家房地产企业情况，其融资成绩并不是很理想。以去年10月上市的大发地产为例，公司上市前一天发布的公告显示，其发售的2亿股股份中，仅获约32%认购。

2016年以来发生85起不合规事件

对于海伦堡而言，由于报告期内发生了多个不合规事件，赴港上市能否成功还是个未知数。

招股书显示，自2016年以来，海伦堡共发生了85起不合规事件，涉及43家子公司。其中，10家项目公司在取得所需的许可证前，就已开始违规开发;有10家项目公司未能遵守有关建筑工程施工许可证规定;8家项目公司未能遵守有关建设工程规划许可证规定。

此外，海伦堡还存在未替其若干雇员缴纳足够的社保及住房公积金等不合规事项。

资料来源：海伦堡招股说明书

湖北省住房和城乡建设厅网站发布通报显示，2018年6月29日，海伦堡武汉青山区海伦国际三期工程发生一起高处坠落事故，死亡1人;今年2月20日，成都市住房和城乡建设局网站发布的通报显示，海伦堡旗下成都天府新区海伦春天三区项目因裸土未覆盖，门口未有冲洗设施等问题，出现在该通报批评名单之中。

严跃进表示：“海伦堡上述违规操作，部分可能是具体经营中出现的问题，但很容易被放大，尤其是楼盘方面的维权和纠纷、建筑工程等问题。企业应该引起重视，让投资者更加踏实。”

上述地产分析师也告诉中国网财经记者：“随着诚信管理体系的不断完善，开发商违法违规行为将形成信用‘污点’，一直跟随着后续经营。这也会对其品牌形成影响，与企业的银行授信评级，以及贷款支持力度也将直接挂钩。”