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领地集团IPO隐患重重:百亿负债需两年内偿还 多起“不合规”事件拷问内控

中国网财经4月20日(记者 安平)在引入许晓军、姚科等明星职业经理人后,川派房企领地控股集团有限公司(简称“领地集团”)向资本市场发起冲击。

4月9日晚间,领地集团向港交所提交招股说明书,独家保荐人是建银国际。领地集团的这份招股书,是其首次将“家底”展现在公众面前,不仅有高速增长的业绩,也有负债高企、不合规事件频发等一系列隐忧。

“全国化”:逾六成项目仍位于四川

领地集团于1999年4月在四川成立。在招股书中,领地集团提到,已形成着眼于成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的全国化布局。截至2020年2月29日,领地集团有90个处于不同发展阶段的房地产项目,涉及总土地储备为1331.45万平方米。不过,其中57个项目位于四川省,占比超过了63%。

从财务数据来看,2017年-2019年,领地集团分别实现收益53.38亿元、45.14亿元和75.68亿元;分别实现利润净额6.49亿元、5.18亿元和6.72亿元。以此计算,领地集团2019年的收益和利润净额同比增幅分别为67.66%和29.73%。

不过,领地集团的净利率却出现了逐年下滑,2017年-2019年这个数据分别为12.2%、11.5%和8.9%。同花顺IFind统计的数据显示,在159家港股上市房企中,有超过百家2019年的净利率在10%以上。

此外,领地集团的毛利率2019年是27.8%,与上年同期相比下降了近8个百分点。领地集团表示,这主要是因为个别不同的项目毛利不同,且项目销售尾声阶段所剩物业位置吸引力不足而价格较低。

“扩规模”:计划2020-2021年实现千亿

与多数房企类似,领地集团对规模的诉求也十分强烈。2019年4月,在20周年品牌发布会上,领地集团称将全力以赴完成重点省份70余个核心城市进驻,力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标,最终在2020-2021年实现千亿战略的新跨越。

不过,从第三方机构披露的数据来看,领地集团距离千亿规模还有较大的距离。克而瑞披露的数据显示,领地集团2019年全口径销售金额为247.3亿元,行业排名第96;而2018年的流量销售金额为235亿元,行业排名第92。有房地产行业评论员在接受中国网财经记者采访时表示,对比目前销售规模,领地集团想在明年飞跃至千亿,恐怕有不小难度,这对公司的运营模式、现金流和人才储备等都是极大的挑战。

近年,领地集团也进行了一系列与规模追求相匹配的动作,比如积极进行人员架构调整。2019年8月,金科地产前品牌总经理姚科加盟领地集团,任助理总裁兼品牌总经理;2019年12月,原恒大集团总裁许永军出任领地总裁一职。

与此同时,领地集团也开始加强对外合作。今年3月18日,领地集团与大发地产签署合作协议。据了解,大发地产的房地产开发业务涉足长三角城市群、粤港澳大湾区、中部城市群、成渝城市群等。

“加杠杆”:资产负债比率达140%

走在规模扩张路上的领地集团,也同样采取了“加杠杆”的方式。招股书显示,2017-2019年末,领地集团的有息负债分别为35.86亿元、78.54亿元和117.55亿元,净资产负债比率分别为60%、110%和140%。

对于净资产负债比率的增长,领地集团给出的解释是,与银行及其他借款的增长大致相符,主要是为应对业务扩张引致的融资需求。数据显示,领地集团的融资利率一路走高,2017-2019年加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%;银行及其他借款利息分别为3.89亿元、6.69亿元和14.45亿元。

此外,领地集团的经营活动现金流量近几年连续为负值,2017-2019年分别为-1.87亿元、-42.88亿元和-31.12亿元。领地集团表示,主要由于物业开发活动及土地收购持续增加导致业务营运所用现金庞大所致。

从短债和现金情况来看,领地集团似乎面临着较大的偿债压力。截至2019年末,领地集团的现金及现金等价物共13.81亿元,而应于一年内偿还的负债规模为57.63亿元,应于第二年偿还的金额则为41.32亿元,合计98.95亿元。

尽管如此,领地集团在完成重组前,于2019年依然向母公司分派了7亿元的股息。而当时,领地集团的母公司主要由刘氏三兄弟的家庭持有。

“不合规”:旗下多家公司被处罚

对领地集团而言,由于报告期内发生了多个不合规事件,赴港上市能否成功还是个未知数。

领地集团提到,报告期内有4家项目公司未取得建设工程规划许可证而率先动工被罚70万元;2家项目公司因未严格遵守建设工程规划许可证若干规定,被罚130万元,涉及车位数目较预期开发的少,且窗户、露台及天花的实际建设与相关建设工程规划许可证的规划不符;还有12家项目公司因未取得建设工程施工许可证率先动工,合计被罚约380万元。

领地集团还有3家项目公司因刊登不符合广告法相关规定的物业广告被罚。另外,公司的不合规事件还包括未能做出足够的社会保险和住房公积金公款。

而领地集团旗下公司涉嫌违规售房偷税漏税等问题并未在招股书中披露。成都市成华区住房建设与交通运输局2019年7月发布文件,通报了成都领地泛太房地产开发有限公司、成都睿恒房地产营销策划公司在销售“领地海纳时代”项目过程中的违规行为。通报显示,领地集团旗下公司成都领地泛太房地产开发有限公司在项目销售过程中,对售楼处现场管理不善,且未按照成都市有关规定公示披露相关信息,在相关部门检查指出问题后仍然不整改落实。此外,开发企业和经纪服务机构涉嫌偷税漏税行为。

有房地产行业评论员告诉中国网财经记者:“随着诚信管理体系的不断完善,开发商违法违规行为将形成信用‘污点’,一直跟随着后续经营。这也会对其品牌形成影响,与企业的银行授信评级,以及贷款支持力度也将直接挂钩。”

此外,领地集团报告期内也有多处项目发生安全事故。2018年12月17日,四川省雅安市雨城区蘭台府项目发生重伤害事故,死亡2人。该项目建设单位为领地集团子公司雅安领悦房地产开发有限公司,眉山领地持有雅安领悦95%股权。

2019年1月6日,四川省乐山市市中区蘭台府二期发生高处坠落事故,死亡1人。该项目建设单位为乐山领悦房地产开发有限公司。乐山领悦目前有两大股东,其中眉山领地房地产开发有限公司持股60%,而眉山领地系领地集团的全资子公司。

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