因资金不足偿付而以物抵债的戏码，正在重庆建工集团房地产开发有限公司(以下简称“重庆建工地产”)上演。

日前，因重庆建工地产不具备现金偿还工程欠款的能力，为确保应收款项的回收，重庆建工集团股份有限公司(600939.SH，以下简称“重庆建工”)方面称将接受重庆建工地产持有的较为优质的物业资产抵偿相关债务，抵偿金额为2.81亿元。

因该笔交易双方为同一股东控制，此次交易构成关联交易。上交所在交易发布次日就向重庆建工发函问询该笔交易。3月16日晚，重庆建工发布公告回复了上交所此前问询。

重庆建工地产相关负责人在回复《中国经营报》记者采访时表示，重庆建工地产目前无任何资金问题，该笔关联交易是企业间正常交易行为，所有内容均以回复上交所问询函公告为准。

无现金偿债能力

天眼查信息显示，重庆建工地产成立于2003年，为重庆建工投资控股有限责任公司(以下简称“重庆建工投资”)全资子公司。重庆建工最大股东也为重庆建工投资，重庆建工投资为重庆市国资委控股公司。

根据公告，此次资产所抵债款为双方房产项目的工程款，此次以物清偿工程款共计2.81亿元。这些工程款主要为重庆建工承接重庆建工地产建筑工程业务形成，涉及依山郡(金州苑)、海南重庆城、锦绣华城、李子湖畔、彭水新域及未来城等6个工程项目，合同总金额28.34亿元。

截至2019年12月，所涉工程项目应收款24.46亿元，已收款21.24亿元，计算此次以物抵债的2.81亿元，仍有0.41亿元债款未清偿。

关于此次重庆建工地产以物抵债的原因，重庆建工在回复上交所问询的公告中披露称，当前宏观调控背景下金融信贷政策收紧，加之房地产行业近年来的整合，中小房企资金面加重受压，资金周转矛盾日益突出。而重庆建工地产作为重庆市本土中小型房地产开发企业，受宏观政策调控及市场环境变化的影响，目前不具备现金偿还公司工程欠款的能力。

重庆建工方面认为此次涉及的2.81亿元债权账龄较长，大部分在3年以上，公司管理层出于防范与化解潜在风险，解决公司应收款项的回收等因素考虑，才接受了重庆建工地产以物抵债的支付方式。

据此次公告披露未经审计的部分财报数据，重庆建工地产2019年全年经营活动产生的现金流量净额为3127.63万元，现金及现金等价物净增加额为-7348.67万元，2019年度期末现金及现金等价物余额约为1.03亿元。

另据重庆建工地产2018年合并审计财报，2018年初其合并资产合计约40.63亿元，其中货币资金约为1.44亿元，当年年末合并资产合计约为37.6亿元，其中货币资金约为1.76亿元。

记者就上述问题致电重庆建工地产采访，对方表示目前公司无任何资金问题。

两项目评估增值超10倍

根据公告内容，此次两公司以物抵债关联交易涉及8个楼盘的商业地产，建筑面积约1.56万平方米，另加1个楼盘的车位，建筑面积约3718平方米。截至评估基准日2019年12月31日，其账面价值合计1.29亿元，市场法评估价值2.81亿元，评估增值率117%。

以所涉9个项目具体评估增值看，除悦城项目1730.95平方米的商业资产评估增值为68.95%、锦绣华城2638.6平方米的商业资产评估增值为0.13%外，其余7个项目资产评估增值率均在100%以上，其中建工未来城和外滩商城两项目资产评估增值率更是在10倍以上。

关于资产评估增值原因，重庆建工在回复上交所公告中表示，此次交易所涉资产为商业地产和车位，其成本不足以表现其市场价值，而这些资产所在区域附近市场交易、租赁比较活跃，且易找到类似房地产的交易和租赁案例，故此次资产评估采用了市场法和收益法进行评估。

据此次资产评估报告，此次所涉抵债资产按照市场法评估，评估值约为2.81亿元，评估增值约1.52亿元;按照收益法评估，评估值约为1.88亿元，评估增值约为0.59亿元。两种评估方法结果差异较大，评估机构认为收益法评估结果的不确定性较大，而市场法的估价结果与市场接近，较具现实性，其测算结果容易为交易各方所接受，故采取了市场法评估的评估增值。

根据报告，此次抵债所涉项目中，新康桥、太阳公馆、未来城、外滩商城等4个楼盘位于市中心核心地段，重庆建工地产认为其升值空间较大，主要以自持出租为主。

据重庆建工回复上交所问询的公告，以收益法评估计算，太阳公馆抵债资产评估均价月租金为55元/平方米，略低于2019年12月前后附近九龙坡区南华街等商业65～80元/平方米的月租金;按市场法评估计算，太阳公馆抵债物业的评估出售均价为1.044万元/平方米，较周边南方花园名人苑等商业2019年12月前后1.3万～1.5万元/平方米的售价略低。

记者现场走访发现，上述太阳公馆项目仅由一栋住宅楼构成，临路一侧大约有15间底商，多为餐饮和服饰商铺，其中几间铺面已经关门待租。

在这排底商后面，位于小区内有一间半开的仓库式门面，其余均为住宅区域。据该小区物业介绍，位于小区内的仓库是台湾年代厨卫电器的售后服务中心，“这是他们在开发商建工那里租的，大概有1000平方米”。

而据商家和业主介绍，该仓库前排临街的几间底商都是出售状态。记者咨询发现，底商位置一间面积约53平方米的商铺租金为每月4300元，“这几间铺子我出租有七八年了，现在租金比之前降了至少一半。”其余几家已经经营几年的商铺商家也表示其商铺租金“都差不多”。

此外，记者还从多方了解到，该小区底商位置至少有4间商铺也为业主工程抵款所得。“大概是2011年交的房子，当时业主在开发商建工其他项目做工程，开发商当时以每平方米2万多元的价格作价抵扣了业主的工程款，4间铺子抵了至少200多万元的工程款。即便是当时，这个业主其实也是亏了的。没办法，跟开发商要钱又说没有，只能用这几个门面抵款。”