人民法院公告网的数据显示，截至7月24日，2019年全国274家房地产企业发布破产公告，其中24日就有3家。

中国的房企是世界上最大的了。7月22日发布的《财富》世界500强中，上榜的5家房地产企业(恒大、碧桂园、绿地、保利、万科)均来自中国。

中国的房企也应该是世界上最多的了。根据2018年全国工商局统计，中国已登记注册的房地产开发商数量达到9.7万个。

房地产的发展本质是靠杠杠和债务驱动的，当两个条件都发生改变的时候，这个行业最好的日子也就过去了。

房企融资一紧再紧

2019年一季度，人民币贷款增加5.81万亿元，同比多增9526亿元，而2018年一季度的这两个数据分别为4.86万亿和6339亿元。分部门看，以个人住房按揭贷款为主的住户部门贷款增加1.81万亿元，去年同期只有1.75万亿元。

地产的过热也暗藏金融风险，在此背景下从今年第二季度以来，房企融资环境突然开始收紧。据国际金融报不完全统计：

4月19日，中央政治局会议明确，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”，此次会议重提结构性去杠杆。同日，住建部约谈部分城市政府负责人，强调房地产市场调控目标不动摇。地产政策趋紧信号初现。

5月18日，住建部再次对4个城市进行了预警提示。之后，住建部发布预警提示、约谈部分城市政府负责人，延续趋严态势。

6月，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上公开表示，必须正视一些地方房地产金融化的问题。近年来，我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平，更严重的是，全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。

6月后，境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度的政策收紧。

7月12日，国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》等。

7月22日，证券时报发文表示，房地产作为经济稳定器的作用不能忽视，但防范房地产金融风险更加重要，“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标不会改变。

20家房企负债超千亿

从数据上来看，从2017年至今，135家房地产企业的负债总计一直在增加。

Wind金融终端数据显示，从2017年一季度至2017年底，135家房地产企业的负债总计分别达5.3万亿元、5.7万亿元、6.1万亿元、6.6万亿元，2018年一季度至2018年底，负债总计分别为6.9万亿元、7.4万亿元、7.9万亿元、8.2万亿元，而到了2019年一季度，135家房地产企业的负债总计突破8.5万亿元。

从个股来看，2017年一季度时，负债合计超过千亿的房地产企业共13家，分别是万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、泛海控股、首开股份、阳光城、荣盛发展、泰禾集团、金地集团、华侨城A、中南建设。到了2018年一季度时，负债总计超过千亿的房地产企业达到了16家，新增的三家分别是新城控股、华发股份和金科股份。而2019年一季度，则有20家企业负债超过千亿，新增的四家企业是新湖中宝、金融街、蓝光发展、大悦城。

在过去的两年中，135家房企中负债总额最高的前五名一直是万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口，其最新负债总计分别达到13149.77亿、9666.47亿、7114.51亿、3778.52亿、3264.48亿。

排行榜第六名则有变化。2017年一季度时，135家房企中负债总额第六的是泛海控股，2017年中报时就成了首开股份，到2018年中报时，新城控股取代首开股份成为负债第六的房地产企业，至今保持第六的位置。

违规“首付贷”等业务再遭严查 全国房贷利率开始“触底反弹”

近日有传言称银保监会正在部署房贷检查，涉及多个城市与数十家机构。7月24日，21世纪经济报道记者从某大行信贷业务人士处确认了这一消息。该人士还表示，此次检查范围一方面着眼在违规向房企提供表内外融资，另一方面加码对违规“首付贷”的检查，包括贷后监控也在进一步加强。据融360最新房贷统计数据显示，2019年6月份，全国首套房贷款平均利率为5.423%，环比上涨0.14%;二套房贷款平均利率为5.75%，环比上涨0.01%。在此轮“触底反弹”之前，全国首套房贷利率已降至2018年以来的最低水平：5月全国首套房贷款平均利率为5.42%，较上月下降0.06%;二套房贷款平均利率为5.74%，环比下降0.08%。

上半年50城房价收入比小幅下降 深圳最高，长沙压力最小

上海易居房地产研究院近日发布的《全国50城房价收入比研究》报告显示，2019年上半年全国商品住宅房价收入比为8.4，相比2018年的8.3继续小幅上升。从绝对水平来看，房价收入比处于偏高区间，再创1998年以来的新高。

从上半年50个典型城市的房价收入比排名来看，排在前五位的城市分别是深圳、三亚、北京、上海和厦门，房价收入比分别为36.1、30、24.9、24.6和22，说明这些城市的购房难度最大。

具体来看，北京、上海、深圳三座一线城市由于土地稀缺，新增供应有限，房价一直居高不下;三亚是全国著名的旅游城市，外地投资需求一直较为旺盛，虽然去年4月海南全域限购后成交量和房价有所下滑，房价收入比依然居高不下;厦门本轮以来房价涨幅巨大。

值得注意的是广州，其房价收入比大幅低于其他三个一线城市，广州土地供应充足，且价格相对北上深较低，使得广州房价大幅低于北上深，是一线城市中购房难度最小的。

排在末五位的城市分别是长沙、韶关、乌鲁木齐、烟台和沈阳，房价收入比分别为6.4、7.8、8.2、8.3和8.6，说明这些城市房价较为合理，购房相对较为轻松。

报告认为，长沙近几年来房价虽然出现了较大幅上涨，但其前些年房价较低，且经济发展强劲，人均可支配收入连续多年高速增长，是50城中唯一一个房价收入比低于7的城市。其他几个城市是东北和西北的二线城市及三四线城市。

从2019年上半年50城房价收入比同比增速排名来看，排在前五位的城市分别是扬州、烟台、日照、西安和南通，增速分别为18%、16.1%、15%、14.6%和13.2%，说明这些城市2019年上半年的房价同比涨幅较大。

西安人才新政实施两年多来人口增量位居全国前列，且其位处西部，本轮行情启动要晚于东部和中部二线城市，今年6月西安出台了二线城市中的最严限购令，预计下半年房价将趋稳或小幅下跌。其他几个城市除南通外都是非都市圈的三四线城市，这类城市启动最晚，2018年以来房价涨幅最大。

此外，增速排在末五位的城市分别是厦门、上海、三亚、福州和北京，增速分别为-12%、-10.3%、-10.1%、-9.5%和-7%。

报告认为，厦门本轮以来房价涨幅巨大，积累了较大泡沫，2019年上半年房价同比跌幅为50个城市中最大的，其他几个城市上半年房价同比也都出现了不同程度的下跌。