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房企3月、4月及7月的到期债务规模均超千亿，卖资产是来钱最快的方式，问题是，市场上接盘者有多少？

房企卖资产自救这条路，越发难走。

2月14日，针对多个中介在微信朋友圈转发“上海佘山世茂深坑酒店现报价22.5亿对外出售”一事，世茂集团辟谣，称会进一步平衡资产持有量，部分资产有处置计划。

无风不起浪。从去年11月危机显现后，世茂便忙于自救，资产出售是其中之一。今年1月底，世茂超700亿体量的资产被摆上货架，上述上海深坑酒店便是其中之一。近两个月来，世茂已通过资产出售变现约90亿元。

而今在地产圈，兜售资产已不是什么新鲜事。“资产处置被提到很高的高度，很多房企专门成立了资产处置部门。”一位知情人士对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

只是，不同于以往好行情时，房企能变卖家当渡过难关。当下的房企资产出售行情，有余钱的买家并不多，出手亦谨慎，交易耗时长、压价明显。有网友调侃称，“等鱼死了再低价买”。

对于急于变现应付短债的房企而言，出售资产筹资这条路径，正变得困难。

资产卖掉了多少？

去年下半年开始，出险房企纷纷出售项目纾困。与过往为转绿档而零星出售不同，这次被置上货架的资产，体量大，种类多。

据乐居财经不完全统计，去年下半年至今，房企处置事件超120起，已售、待售资产已超3200亿元量级；资产类型除了地产项目之外，涉及文旅、酒店等难盘活、周期长的资产项目，以及一些烧钱的多元化业务。

▲房企资产处置情况，图片来自乐居财经。

有明确资产清单出现的是佳兆业和世茂，仅是这两家，待处置资产总值就超千亿。

去年11月4日, 佳兆业公布了资产处置清单，涉及深圳18个项目，总货值达818亿元，面积逾144万平方米，而后又将处置项目数量增至25个，当中有10个深圳旧改项目。

世茂的待售资产包体量亦很大，涵盖34个重点项目，业态包括酒店、商业、办公、住宅及城市综合体，当中不乏上海核心位置的商办、广州已处于利润分配阶段的住宅项目等核心资产，总资产价值超700亿元。

此外，融创、奥园、雅居乐、中南建设、禹洲地产等，均在进行资产处置。

庞大的债务面前，这些房企急于将资产兜售，意图快速回笼资金堵债，但目前来看效果并不明显。

整体上看，直到去年末，才陆续有成交信息出现，资产变现效率低，规模不大。

比如已暴雷的佳兆业，去年11月、12月，佳兆业接连处置了4处资产，涉及交易金额超124亿元，但扣除各种融资成本及其他费用后，总回笼资金也仅有约18.5亿港元，相比200亿元规模的短债，仍是相形见绌。上述资产清单里的项目，则仍无交易信息。

恒大更不用说，去年8月公告说要卖恒大物业和恒大汽车股权，10月，前者的买家合生创展携超百亿资金出现，市场一度认为该交易要成了，但后来还是黄了，原因是双方在付款方式上有分歧。

不久前许家印放话“不贱卖资产”，这些资产看来也不容易脱手了。

不好卖，只能便宜卖

资金危机当前，手握千亿、万亿资产的房企，开始发现变现艰难。

▲2021年房企境内债务违约大增，图片来自贝壳研究院。

业内惯将房企卖项目称为“断臂求生”，而今的情况已经是，即便是断臂求生，也不一定有人来救；有人接盘了，资产也多是折价，卖方议价能力并不高。

世茂、融创、奥园、花样年、佳兆业等，均有这种状况发生。

世茂已售的上海外滩项目，10.6亿元的交易价格，较13.8亿的报价，打了77折；此前20.86亿元出售的香港项目，则录得7.7亿港元的亏损。

融创转让给首创置业的武汉江源项目和甘露山文创城两个项目股权，未对外披露价格，但据首创内部人士透露，这笔交易以4.1折拿下。

再如佳兆业。上面已经说过，其25个计划出售的项目，至今也没啥确定性消息。据财新援引业内人士称：“佳兆业若想吸引买家，每个项目基本都要打折出售。”

“当下的情况，手里还有余钱的房企本来就少，市场上的资产却越来越多，自然也越卖越不好。”一位业内人士对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，从卖家端来说，到了要处置资产的地步，房企的现金流肯定不健康了，因为急需现金，所以在价格的谈判上缺时间，很容易比平时更低价卖掉，甚至贱卖。

现在零星完成的交易，买家多是国资，且不少买家本就是项目的合作方，标的也是单个项目，质量不差，且未出现资产包的交易，买家的谨慎程度可见一斑。

还有一个情况是，一些房企待出售的项目，本就情况不乐观，这样的资产自然难卖。

比如超融。据西政资本分析，爆雷房企的项目，有的已经超融，收购后的开发价值和利润基本无法覆盖已经产生的债务，其中深圳城市更新的项目收购尤为明显，比如很多利益都已经由被拆迁方或者前期公司提前拿走。

至于商业、酒店、写字楼这些需要大投入的重资产，要谈成也没有那么容易，毕竟地主家也没什么余粮了。

不贱卖，又能撑多久？

要说这一轮出清潮里，人们最怀念的，莫过于曾壮士断腕的王健林，以及驰骋于收并购市场的孙宏斌了，一个敢卖，一个敢买，且交易的还是百亿级的资产包。

时过境迁，靠卖资产来度过难关，显然没那么容易了。

“越不好卖，就只能越卖越便宜，就出现了不好卖又便宜的情况，说到底是市场变坏导致的必然结果。”上述业内人士对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

而今，出险房企们都在等，等行业信心的恢复。

只是这样的等待，漫长，而被动。春节前后，政策面的回暖信号越发强烈，却也是惠而难实。

就拿融资端来说。中指研究院数据显示，今年1月，房企整体融资规模同比下降七成，各渠道融资规模均同比大幅下降，单月融资规模同比连续11个月下降。而过往，1月是房企发债高峰期。

▲房企整体融资陷入低迷。

于多数遭遇流动性危机的房企而言，接下来密集到期的债务，经不起这般苦等。

据贝壳研究院测算，房企2022年内到期债券总额近万亿元，其中1月、3月、4月及7月的到期债务规模均超千亿元。

仅是美元债，Wind数据统计，在2022年第一季度，国内房企将有185亿美元的境外债到期，这一规模将创下自2015年以来的季度新高。

在债务管理上，目前，世茂、阳光城是比较好的范例，这体现在债务展期上。

比如世茂，2月10日，据财联社消息，世茂集团一笔2.02亿美元分期付款，获贷款行同意展期至4月底；此前的1月17日，世茂系关联的两笔ABS“平裕5优”和“鑫荃1优”，合计11.65亿元，最终获持有人同意展期一年。

另一个点则是，虽然当下资产难卖，但并不意味着这条路径要被放弃。

“资产处置可以说是房企短期来钱最有用的手段。如果资产优质，还是有市场的。负责的态度肯定是卖资产还债，能堵一点债是一点。” 上述业内人士对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

业内普遍认为，在这轮危机中，世茂在资产处置方面诚意更佳，摆上货架的资产相对优质，这也是其频有成交信息出现的原因，目前已变现资产约90亿元。

这时候仍然想起许家印对于卖资产这件事的发言，“不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。”

“谁会愿意贱卖资产还债？但现在多少房企的问题是能不能撑到是市场复苏，资产价格上行的时候。”地产经济学家邓志浩评论称。

还是那句老话，关键时刻，出险房企的抉择至关重要。