当第二批次集中供地计划公示之后，跳涨4500元/㎡，毛坯限价直达24500元/㎡的江北桥林戳到了很多人的“兴奋点”，看涨的也有，不看好的也有，离新街口四十多公里的桥林到底是个什么模样？

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2019年冬，桥林第一个商品房项目水沐云筑亮相，彼时的桥林还是南京楼市一个默默无闻的边角片区。

随后在两次土拍中，桥林一跃成为黑马，多触顶成交，吸引了龙湖、金地、越秀等开发商进驻，毛坯限价2万元/㎡。今年此前一波出让的地块陆续上市，均价在2.1-2.2万元/㎡左右，新房不温不火的续销着。

直至8月25日第二批次集中供地计划公示，毛坯限价跳涨至24500元/㎡的桥林被推到了前列，更有人称这是“史诗级大跃进”。

这一跃有多远？

桥林在售新房均价不过2.1万元/㎡，毛坯限价却是24500元/㎡，远超目前在售均价，未来这批地块上市，新房价格或将赶上三桥、五桥。

如此大的价格跨度，我们试着在地块位置上找出一点缘由。

●G99地块起拍楼面价：12043元/㎡，最高楼面限价：13666元/㎡，最高毛坯限价：24500元/㎡；

●G100地块起拍楼面价：12031元/㎡，最高楼面限价：13725元/㎡，最高毛坯限价：24500元/㎡；

●G101地块起拍楼面价：12020元/㎡，最高楼面限价：13605元/㎡，最高毛坯限价：24500元/㎡；

●G102地块起拍楼面价：12057元/㎡，最高楼面限价：13630元/㎡，最高毛坯限价：24500元/㎡。

目前，桥林的新房市场分为两个部分：一是以龙湖三千庭、时光泊月为代表的桥林老镇，当地改善为主；二是以水沐云筑、时代艺境为代表围绕V-park中央公园的住宅区，外来刚需为主。

而这部分在售楼盘，无一例外均与地铁站有一定距离。在我们第一次前往桥林踩盘时，就萌发了一个疑问，离地铁站较近的大片空地何时出让，又会以什么价格上市？

现在，它们终于来了。

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G99、G100、G101、G102四幅地块均为纯宅地，且位于地铁S3号线兰花塘站一侧，离地铁站较近。

从地铁站远眺，这一侧均是空地，一张白纸，起笔就在即将到来的第二轮集中土拍。

另一侧则已有科技园区、安置房、水沐云筑等，同样靠近地铁站的地块也“待字闺中”。

或许，水沐云筑、时代艺境等在售新房均是铺垫，试水桥林新房市场之后，再登台演出的才是重头戏，也就是我们口中常说的优质地块。

金地时代艺境项目营销总监甘延辉，龙湖三千庭项目营销负责人吴江淮在接受采访时表示，土地的供应节奏是把握在政府部分的，换个角度来看，未来等到最靠近地铁口的地块出让时，就是现在这批在售新房升值之日。

在实探过程中，我们发现地铁S3号线虽于2017年底就已经开通，不过由于桥林暂未起势，地铁站口路网尚未形成，目前依旧是与断头路、农田相伴。

此情景让我们想到了紫东地区的青龙地铁小镇，少有人知道，桥林也是南京规划的7个地铁小镇之一，占地约19.5平方公里，总投资额500亿元，定位为南京科学城、芯片之城。

不过，在2013年桥林就已经被南京地铁集团选址成功，地铁线路也于2017年底通车，而在2020年7月这一规划才正式签约启动。从这一时间线上来看，桥林发展的推动中间是有一定间隔时间，起势战线较长。尽管如此，桥林新房市场2.1万元/㎡的起点可并不低。

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那高规划高起点的桥林有被市场认可吗？

我们不妨来看一下在售的三家楼盘时代艺境、时光泊月、龙湖三千庭实际去化情况（水沐云筑剩余尾房，不作统计，数据统计时间为2021年9月18日）。

●时代艺境自6月开盘共推出260套房源，认购+成交共计98套，未售162套房源，整体去化约38%。

●时光泊月自去年6月开盘共推出353套房源，认购+成交共计231套，未售122套，整体去化约65%。

●龙湖三千庭自5月开盘共推出300套房源，认购+成交共计142套，未售158套，整体去化约47%。

从南京网上房地产的数据不难看出，当下桥林的新房市场2.1万/㎡的价格去化是有一定难度的。

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一边是去化不太乐观的桥林新房市场，另一边又是即将出让的毛坯限价24500元/㎡的地块，当下桥林又在做什么？

答曰：抱团造势！

三家楼盘齐齐抱团，力争将此次土拍的热度炒到最高。桥林“倒挂”，买到即赚18万元，就问你怕不怕？若按照置业顾问的算法，桥林明年实现2.8万元/㎡，看齐浦口城南中心不是梦……

对于桥林24500元/㎡的毛坯限价，FM95.2江苏财经广播《家在南京》的主持人王敏表示，此轮桥林土拍触顶成交的机率很小，目前的市场行情进驻江北核心区的买房人都会慎之又慎，桥林更是如此。

城市与房地产研究专家、南京市房地产学会副会长孟祥远表示，江北桥林最高毛坯限价达到了2.45万元/㎡，未来上市房价预计会达到2.7万元/㎡，但是板块能否支撑这一价格还是个问题。在售新房、二手房价格尚未达到这一高度时，外加市场遇冷的话，可能会面临更大的压力。

那即将开启的土拍究竟给桥林会带来什么？是喜是忧？

魔幻的房地产市场我们都很难下判断，建议每一位买房人，在选择一个新兴发展的区域时都要慎重，一定要去实地看看，周边转转。