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研究模型

土地储备是房企开发的后备资源，对于房企的后续发展有起着至关重要的作用。如何保持合理的土储水平是每一个房企都面临的问题，一方面必须保证企业未来几年“有米下炊”，另一方面又要避免过量带来的过度资金沉淀。

在研究中，我们通常用土地储备总量来反映企业未来的发展前景，新增土地储备增减和结构变化反映房企投资策略变化情况。

《亿翰百科》

土地储备：土地储备可作为房企未来可售面积、货值的参考依据。新增土地储备，保证企业始终有适量的土地储备，每年企业会补充一定量的土地。

存续比：存续比是房企土地储备面积与当期销售面积的比值，一定程度反映出企业销售规模的可持续性。

投销比：一般分为按金额计算和按面积计算的投销比，面积投销比指的是房企当期新增土地储备与当期销售面积的比值。反映房企当期的投资力度，比值越高房企投资力度越大，反之投资力度小。

数据解读

01

大部分企业存续比在合理区间

中型企业土储增速内部分化明显

相较2020年底，大部分企业土地储备总量呈现不同程度增长，幅度大部分在10%及以下。一些企业上半年投资力度较大，土地储备增长显著，例如建发国际集团、绿城中国、越秀地产、德信中国等，增幅均在10%以上。与此相对，一些企业土地储备略有下降，幅度多在10%以下。

分企业规模来看，头部和小型企业基本都保持着一定幅度增长，中型企业则呈现非常明显的内部分化。具体而言，在中型企业中，土地储备总量增长和下降的阵营几乎势均力敌，同时明显的上升和下降也多出现在这些企业中。这一定程度说明2021年上半年中型企业的经营策略和安排上出现了较大的差异。

从存续比情况来看，我们认为目前大部分企业土地储备总量处于较为合理的区间。大部分企业的存续比在3-5年间，土地储备总量既能够保证未来一段时间的开发，又不至于占用过多资金。不过，也有一些企业存续比较高，在7-10年之间。

02

分化明显：扩张抑或收缩，坚守还是下沉？

从面积投销比的角度而言，2021年上半年大部分企业均保持着一定的投资力度，不过企业间的投资力度也存在明显分化。具体而言，绝大部分企业面积投销比均在0.5及以上，在此基础上，以1为分界线可以分为两个阵营，两个阵营的企业数量基本相当。值得注意的是，越秀地产、德信中国、中交地产等企业2021年上半年扩储力度较大，面积投销比均超过2。分企业规模来看，投资力度的分化在头部和中型企业中仍然存在，而几家小型企业面积投销比均较高。

在上半年首批集中供地的推动下，一些企业抓住机会大力增储，2021年上半年投资力度达到了近年来的高点。我们选取了一些典型企业，发现金地集团、越秀地产、德信中国等企业2021年上半年的投销比较往年均有大幅提升，达到相对高点，其中越秀地产投销比历来相对较高，此次更是达到2.8。当然，也有诸如雅居乐等企业投资趋于审慎，投资力度继续收缩。

投资区域的布局上，企业的选择亦存在分化。一些企业例如龙湖集团、绿城中国、合景泰富等坚持深耕高能级城市，而如金地集团等则选择适当下沉。

2021年上半年，龙湖集团新增土储中，83%位于二线城市，其余也均位于环都市圈卫星城，截至上半年，其在高能级城市的货值占比达90%。绿城中国一二线城市新增货值占比达78%，截至上半年一二线城市在总货值中的比重达74%。越秀借集中供地之机首次进军北京、宁波、东莞等热点城市，并表示今后仍将选择一线城市或优质二线城市进行布局，龙湖集团、合景泰富等也都明确表示会坚持在高能级城市深耕拿地。

与之相对，2021年上半年，金地集团选择避开激烈竞争，进一步下沉。事实上，金地集团2019年就开始布局一些基础较好的三四线城市，当年三四线城市投资额占比上升3个百分点至35%。2021年上半年，金地集团的下沉更进一步，三四线城市投资额占比达到41%，较2020年同期上升8个百分点，为近年来的最高点。

从融资端精准调控再到土地供应“两集中”，房企面临着前所未有的变化，这些变化意味着机遇抑或者是挑战。扩张还是收缩，坚守还是下沉，上半年各家企业依据自身状况和未来发展规划初步交出了答卷。下半年以来，不论是重申投销比限制，还是22城土地出让规则大调整，外部环境仍在不断发生变化，我们认为，在坚持整体投资战略的前提下，企业的投资策略应该更加精准和灵活，不盲目拿地，在变化中寻找机会。

03

投资趋向审慎，未来土储增速整体将放缓

由于企业投资整体趋向审慎，我们认为未来企业土地储备增速整体将放缓。从中期业绩会房企表态来看，审慎、精准成为了很多房企的一致选择，房企投资的逻辑已经向利润率、现金流转变，在此背景下，我们认为未来整体土地储备和销售规模增速都将有所放缓。值得注意的是，由于布局旧改项目的企业倾向于加快货值转化，因此不涉及太多大拆大建业务且旧改储备量大的企业，未来的土地储备和销售规模增速应该会有明显增长。

虽然投资力度整体放缓，但不同企业的表现也会有明显差异。资源优势明显的国央企仍然会是相对积极的，而“三道红线”仍未达标，降负债任务重的企业投资力度则会明显放缓。投资区域选择上，聚焦、深耕被频繁提及，意味着更多企业投资将更加集中，注重深耕区域的产能提升。

声明：本文根据年报数据整理提炼

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