注：开文感谢各位接受采访的“老朋友们”。

今天，我们不说地产，单纯聊一个中山最具争议性的板块——马鞍岛。

在往下看之前，我猜会有三种人会点进来：第一种是中立，来看热闹；第二种是看好，可能是岛上的业主；第三种是愤怒，又在吹马鞍岛，一个睡城能吹上天是吧？

其实，在上周前海扩容后，马鞍岛又一次搭上了深圳的顺风车，深中通道直达“新前海”，大家又想起了那句“马鞍岛，比深圳更近前海”。

恰逢马鞍岛已经开发了一段时间，为了调查大家对马鞍岛的看法，房叔和社会各界人士聊了聊天，发现大家又有不同的观点...（欢迎在评论区发声）

01

L先生：《马鞍岛发展编年史》

从临海工业园到深中桥头堡

L先生是中山知名的城建观察者，如果你也对中山城建感兴趣，那很可能在微博上刷到过L先生的文章。

| L先生最新的微博

L先生从2010年就开始关注马鞍岛，那个时候岛上一片荒凉，能上岛的路也不多。当时他还感慨“从家里出发去马鞍岛，比去顺德大良新城还要远。”

| 来源L先生微博

起初，马鞍岛还只是火炬开发区的一个临海工业园，存在感不高。

| 来源L先生微博

后来马鞍岛的定位再次拔高，从临海工业区变为装备制造业基地，有不少央企进驻。

“当时马鞍岛引进了很多制造业的央企，比如图里的中船、中铁等，它们一方面承接了深中通道、港珠澳大桥等大工程，另一方面也为马鞍岛发展奠定了基础。”

然而，在马鞍岛起步的几年里，发展相当缓慢，但是从15年年底翠亨快线通车、17年翠亨公园开园后，翠亨新区开始进入新时代。

“这几年，马鞍岛的科技产业扩展到了南部，而南部也引进了码头综合体、北塔综合体等项目，这两年马鞍岛对接了不少项目，规划也改了不少。”

L先生举例，以前东外环高速穿过了马鞍岛，后来规划调整，东外环从岛上移出，解放了不少土地。

| 以前东外环的走向

但在发展模式上，L先生认为马鞍岛跟横琴、南山、前海等都有较大的区别。

“马鞍岛最大的基础就是实验、工业，现在的建设期也能发现，它跟横琴的高大上不同，很多人认为它像工地、工业区。

但我觉得马鞍岛不一定要像横琴那样有很多高楼，毕竟马鞍岛不像横琴邻近澳门，不像前海靠近香港，它没有两者的地理优势，所以不能马上发展服务业，而是从实业做起。”

| 图源：深圳买房计划

说回马鞍岛和岐江新城的对比，应该从深圳这种外来的角度来分析。

L先生说“岐江新城说白了就是写字楼和住宅，商场对外面的人没有吸引力。而马鞍岛有完整的产业链和非一般的写字楼，住宅也能吸引到外地人，比如医疗城、学校、博物馆等，体量都要比岐江新城要大。”

02

蔡头：马鞍岛发展周期长

岐江新城会是中山的中心

在采访前，蔡头把大湾区比作成了一部宫斗剧，让大家更清晰各个城市的定位：

广州是皇上（省会，政策自己说了算）

佛山是皇太后（广佛同城）

香港和澳门是王爷（流放多年，现在回归）

江门和肇庆是皇帝的妃子

深圳是太子（凭实力说话，未来继承人）

东莞市太子正妃（靠近深圳，产业转移）

惠州和中山都在争太子侧妃（都想受宠...）

珠海是公主（国家优惠政策倾斜）

| 大湾区

要说中山和深圳的关系，首先要说的是深中通道这条“线”，使中山从要坐船漂洋过海去深圳，变成了自驾游了。

原本中山和深圳的关系密切度不高，惠州有着条条大路通深圳的优势，自从规划到建设深中通道，整个中山就像驶入快车道一样。

| 深中通道第一出口

“要说机会是留给有准备的人，但这种机会不多，目前中山正以全市之（财）力发展马鞍岛。”

之所以发展马鞍岛，一个是近深圳，毕竟深中通道第一出口。另一个原因是马鞍岛本身就是个荒岛，征地不用花太多钱。

“截止目前为止，我觉得马鞍岛规划是合理的。现在岛上的规划都是按最新的标准规划，设计院会总结不完善的地方，中山也想做出成绩来。”

| 岛上的规划

但说起马鞍岛，就一定会拿出岐江新城做比较，中山现在资源有限，已经把有限的资源集中起来发展马鞍岛和岐江新城。

目前来看，石岐总部和东区总部，作为中山未来“强心脏”的重点区域，却有截然不同的发展。毕竟是两个街道，各自用自己的方法却建设，没有达成统一的规划。

“例如石岐总部，用PPP外包方式（政府和民营企业合作）的外包方式开发，把区域划分很多小地块，慢慢建设，前期花巨资搞基建。”

| 石岐总部

但仔细对比，东区总部基本上自己不做过多的基础配套设置，大多是引进，让别人来建设，实现轻资产开发模式。

“东区总部把连片的土地，打包拍卖，引进高大上的开发商，发展大型综合体，基础设置都包含在招标文件上，让别人来建设。这样既可以卖地赚钱，自身也能实现轻资产。”

蔡头说的也没错，东区总部及周边引进的都是大型项目，比如富元108大楼、宝龙城、保利天珺、K15阿丁莱学校等。

| 东区总部

“不少人对比深圳，认为深圳从罗湖到前海，中心在偏移，所以中山市区会东移至翠亨新区。”

但他不这么认为“深圳市外来人口城市，哪里有发展就往哪里走，中心一直西移。但中山历史文化底蕴比深圳深，人们普遍愿意留在中心区发展。”

其实看看近几年的中山道路的发展，就可以看出来，中山一直在强心脏，发展一环二环三环，多条快速路进去市区，包括古镇快线，三角快线，小榄g105，坦洲快线等等，都是直达市区。

“所以你觉得圆心在哪里，哪里就是中心！”

03

R先生：市区会延展到马鞍岛

但岛上需要有优秀的营商环境

R先生老家在湖南，但在中山已经工作了15个年头，对中山的城建和规划都颇感兴趣。

“我对马鞍岛的第一印象就是偏远，以前在翠亨快线（原名东部快线）通车前，去一次横门岛要花一个小时，现在翠亨开线开通后才能半小时到达。”

但这些年的规划、建设，让他改变了对马鞍岛的看法。

“中山把马鞍岛定位为城市副中心、东部滨海门户。而最近南朗撤镇设街道，同时由翠亨新区统筹后，可以理解为中山城区延展到珠江口，马鞍岛正逐渐打造为滨海城市中心。”

| 主城区延伸到海边

但规划是规划，眼里见到的才是现实。

R先生认为3年后，深中通道通车，马鞍岛不会和现在的模样有太大的区别，可能只是有几条主干道通车，多了几栋高楼。

“马鞍岛想改变现状，要从环境开始抓起。”

R先生认为马鞍岛有天时（双区驱动）、地利（珠江口核心区域）的优势，但更考验“人和”（打造力），毕竟打造一流的营商环境和优美的居住环境才是关键。

居住环境马鞍岛已经有基础了，毕竟有这么多楼盘和配套在建。而一流的营商环境不仅是业务当场办理这种“基本操作”，更需要政策、市场、监管等多方面的努力。

“但要说通车后，中山的人才会不会被深圳吸走？我觉得是不会。”

深圳人口密度高，现在还有人要涌入，这就有一系列社会问题，比如高房价、学位紧、医疗难等等，而且生活空间小，节奏也快。

相比之下，中山就比较有优势，较低的人力成本和土地成本，这些优势能吸引到深圳外溢的产业和人才。

“我觉得马鞍岛未来可期，最近前海扩容的方案曝光，中山从马鞍岛15分钟就直达宝安区的深中通道门户，正所谓前海近在眼前。”

04

X先生：产业前景不明朗

新区十年了，马鞍岛还是那个“岛”

X先生与上个观点截然相反，作为中山本地人，他认为马鞍岛离市区远，而且规划更像是在“画饼”。

“我不否认马鞍岛的未来，毕竟是大湾区的几何中心，又有大量的土地，政府的文件也说了，马鞍岛是中山的主引擎。”

但这不影响X先生认为马鞍岛会是深圳的睡城。

| 马鞍岛的楼盘喜欢在深圳开盘

“市场经济的规律就是大城市的胜利，深中会同城，蛋糕会做大，但更有利于深圳，中山的未来更取决于深圳的外溢。”

“但再想想，深圳接壤的就有东莞、惠州，而且深中通道前有南沙支线，后有深珠通道，马鞍岛真的能比得过这些地方吗？”

| 马鞍岛前有狼后有虎

再说回产业，X先生也有自己的一套见解。

“仔细想想，新区近十年了，除了房地产还有什么大项目落地？对于中山内部，马鞍岛最强，但在中山之外，马鞍岛就比较逊色。”

| 马鞍岛产业图（更新版）

目前，马鞍岛上产业园很多，比如康方、中德、华润燃气、民创优品等企业，涉及珠宝、手表、路桥、医药等行业。

但这些在X先生眼里远远不够看。

“我所知比较有前景的是药科所和哈工大，这两个行业有未来，但周期太长。而珠宝、手表、照明等行业是未来行业吗？显然不是。”

05

踩盘鸽：人才问题是关键

马鞍岛相比其他城市还有差距

身为房叔团队的元老人物，踩盘鸽可谓是看着马鞍岛一步步“长大”。诸如马鞍岛配套、产业、交通、楼盘等文章，均出自他的手：

关于怎么看马鞍岛，他更有发言权。

“我是中山本地人，因为工作需要，过去两年几乎每个月都会去一次马鞍岛，对马鞍岛的最初印象，还是岛上第一次拍出地王的时候。”

那天，踩盘鸽在现场蹲守着马鞍岛第一宗宅地竞拍，结果从早上9点竞拍到下午，午餐都没有吃。最后只剩下两家竞争，结束的时候，甚至有投拓被扶着离开现场。

| 当年的地王，现在的西湾汇

“后来，我跑去看那块地，有个挖掘机。当时的马鞍岛，大片大片的香蕉林，风景很不错，没有尘土飞扬。”

距离那场土拍已经过去了3年，岛上从沧海桑田到如今的大开发，马鞍岛的努力大家有目共睹，但相比其他城市而言，踩盘鸽觉得还是有所不足。

“马鞍岛未来肯定会起来，但是能达到什么高度，就不好说。因为就打造力、打造水平，我们还跟其他城市有很大的差距。

不用对比深圳前海，就对比珠海唐家北围，他们专门请了设计师做了各种规划，你可以看出他们的城市面貌的具有美感的。但马鞍岛太匆忙了，但未来事情也说不准，并不能一棍子打死。”

| 珠海北围 来源：珠海房姐

等到2024年，马鞍岛真的可以自成一个城。即便配套上不到国际化，但是生活应该不成问题：小学中学幼儿园配齐，医院至少有个上规模的，而公园现在就有了。

| 翠湖公园实景

对于房价，他认为马鞍岛还会有上涨的空间。

“马鞍岛现在房价已经稳站3万+了，过两年慢慢超5万也未可知。现在房住不炒，但深圳是不可能降到这程度的，价格差注定马鞍岛的上升空间。”

| 海的那边，是深圳

“至于大家关心的“睡城问题”，我觉得担心是没用的，干就完事了。毕竟中山怎么说也是300多万常住人口的城市，自己也有吸引人的优点。”

“但现在，我更关注人才的引进，现在虽然出台了人才政策，但光靠政策是不够的，环境好不好、医疗好不好、教育好不好、产业有没有前景等等，才是关键。”

中山很多企业都有招工难的问题，人不愿意来。那么，马鞍岛是不是能解决人才不愿意来的顾虑呢？

06

马鞍岛业主S先生：

中山房价低，能吸引深圳人

S先生是土生土长的中山石岐人，但他还有另一个身份——马鞍岛业主。

他在马鞍岛势头正盛的时期，买房用作投资。虽然本地人普遍认为马鞍岛偏远，但他却看好岛上的发展。

“马鞍岛是中山的一次机遇，但也是一次危机，如果不能充分激活经济，就会沦为炒房团的工具。”

毕竟是业主，S先生对马鞍岛的看法多了些个人的情感。

“我现在希望马鞍岛能多些公交车，多修些路，多进驻些公司，不要让这里变成一座没有人的空城，最好深中通道能让两地的车牌免费过桥等等。”

| 马鞍岛实景图

很多本地人喜欢把岐江新城和马鞍岛做对比，本地人大多认为岐江新城要比马鞍岛更宜居，也更有归属感。

但S先生认为“其实马鞍岛赢在地理位置优越，而且岛上是一张白纸，规划的空间更大，更不存在旧房改造这类头疼的问题。”

| 岐江河两岸

至于马鞍岛会不会沦为深圳的“睡城”，S先生觉得中山的吸引力，并不比深圳要差。

“深圳过高的房价，让年轻人丧失了置业的想法，而中山最有力的，就是给到年轻人未来，无论是车还是房，起码能让人看得见摸得着。”

“如果中山可以充分利用深圳周边的地理优势，在中山生活，但工作机会并不比深圳差，那很容易会吸引人才在中山留下。”

07

两个年轻人眼中的“马鞍岛”

公园、沙滩、还要有商业

采访的对象当然不局限于年龄和阅历，我们对那些走出校园，刚踏进社会几年的年轻人怎么看马鞍岛也颇感兴趣。

96年的Z小姐，甚至在之前完全没有听说过马鞍岛。

“如果不关注房叔，甚至不知道在翠亨新区那边有个马鞍岛，说实话现在岛上很荒凉，什么都没有。”

| 百度百科上“查无此岛”

当然，“什么都没有”指的是马鞍岛对年轻人的吸引力几乎为零。

“按规划来看，马鞍岛是中山东部的中心，因为资源都在往岛上倾斜，但现在来看我觉得比较乏味，很多配套都没有，真怕等到发展起来的时候，自己已经老了”

Z小姐也不是完全不看好马鞍岛，在岛上楼盘“百花齐放”时，她也开始了解岛上的楼市走向和房价情况。

“每次听销售介绍，马鞍岛仿佛成了“宇宙中心”，自己却在东区旁买房，要是真的这么好，她自己怎么不买一套呢？”

| 马鞍岛某楼盘人气

身为年轻人，Z小姐自然是希望岛上的商业能跟市区做出不一样的东西。

“市区的商场已经逛腻了，如果马鞍岛的商业能做起来，像广州K11、太古汇、APM这种，能吸引不少年轻人上岛。”

| 新濠文旅城

另一位Z世代是99年的G小姐，作为一名应届毕业生，她更了解深圳和中山的就业情况。

“我并不认为马鞍岛的吸引力会比深圳小，深圳这样的大城市，生活节奏快，生活成本高，每天有数不清的年轻人涌入，但留下来的终究还是少数。”

她说“我适应不了深圳的快节奏，所以毕业来了中山工作，以后买房的目标也会是在市区，如果有钱倒是会考虑在马鞍岛买套房。”

在最新的人口普查中，深圳常住人口约1756万人，但年均增长率开始放缓。

| 来源：深圳特区报

被问到对马鞍岛有什么期待时，她说“看过马鞍岛的滨海公园视频，我还挺期待的，毕竟中山没有沙滩公园一直是个遗憾。”

写在最后

在马鞍岛的房产圈里有一句老话：“买了房的人都看好，没买的都看空”。

诚然，马鞍岛的优势还是房价低，对比深圳、东莞等片区都要低。但不代表大家对马鞍岛的看法只有房价。

比如两个年轻人关注娱乐行业、X先生关注产业、踩盘鸽关注人才等，他们从自己的角度，给了我们不同的启发。

他们或多或少，都透露出马鞍岛可能比不上其他城市的新区，但总归要努力，迟早有一天能在大湾区“逆袭”。

毕竟自己家的“孩子”，只会是越来越好看。

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