“我看中的那套1100万元的房子，银行最终可能会按照600万元的房价基数来放贷。”浦东的吕女士最近在置换二手房。她看中了一套房子，已临近最后交纳首付款的环节。

由于是二套置换房，吕女士最高只可向银行申请到房价的三成贷款，即银行最高可批下180万元的按揭贷款。“这意味着，我的首付款就要高达900万元！”吕女士说。由于需要支付的首付款飙升，吕女士开始对置换计划犹豫不决。

8月9日起，上海二手房申请房贷执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。由此，在新政下，很多计划购置二手房的买主与吕女士一样，开始处于观望阶段。

实际上，在上海相继发出“核验价”“三价就低”的楼市调控补充政策前后，针对二手房价格调控，已在多个热点城市陆续展开。

继今年2月份深圳率先出台“二手房指导价”后，全国10余个城市纷纷跟进，出台类似的二手房参考价机制。8月最后一天，广州也发布了二手房参考价机制，正式加入二手房加码调控阵营。

二手房首付飙升

“原本首套可首付3.5成的客户，按银行‘最低价’审贷，就不得不按照首付五成至六成来准备。”上海某地产中介表示，最近两周向其咨询二手房“三价就低”原则的购房者有很多，普遍感觉首付款有压力。

“三价”即，参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价。记者了解到，8月9日起，上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。从该政策发布起，沪上不少国有大行已开始执行。

在真实交易中，房子的实际成交价或者网签价格，往往夹杂炒作、投机等市场因素，远高于银行评估价和交易中心提供的涉税评估价，这就意味着二手房买主能从银行申请按揭贷款额度，取决于后两者的低值。其中涉税评估价被市场认为是不确定最高的因素，或是三者中最低的价格。

由此，房贷审批额度具体能低到多少？

就此问题咨询了沪上多家国有银行客户经理，得到的一个较为普遍的答案是，在上海“三价就低”新规影响下，上海二手房的银行房贷审批基本上是市场价的6折或一半，这也意味着二手房购买者能从银行获得的贷款几乎“腰斩”。

假如沪上某一房产的市场交易价格为500万，涉税评估价多会在市场价的6折左右，即银行按照300万的总价审批贷款，首套购房者的贷款额度最高只能批下195万，相当于首付从3.5成提高至了6.1成，即购房者需要准备305万元的实际首付。

各地二手房指导价密集出台

今年以来，房地产方面的调控政策不仅密集出台，而且呈现精细化态势。

与以往瞄准新房的调控不同，二手房调控成为新战场，且二手房“指导价”“参考价”“信息核验”等价格“参考”政策成为新的调控“利器”。

8月31日晚间，广州发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，并公布了首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格。

这是最新的一个出台二手房交易参考价机制的城市。而在此之前的半年时间里，深圳、东莞、西安、成都、西安、宁波、无锡、杭州、合肥、温州、绍兴等10余个城市纷纷出台了二手房参考价机制。

而此类管控针对的主要当地以成交活跃的热点区域为主，尤其是一些学区和地段较好的项目。这些政策在一定程度上提高了炒房客炒作二手房的交易成本和难度。

在这一背景下，当前不少买家选择观望。

近日，58同城、安居客发布的2021年《8月国民安居指数报告》显示，58同城、安居客通过对购房者行为调研发现，2021年8月份用户信心指数为98.8，环比下跌8.2%，认为政府会继续调控抑制房价上涨的购房者占比为65.1%，比前月上涨5个百分点；近六成购房者并不急于出手，谨慎寻找合适的房源。

在严厉的调控形势下，多地二手房交易量和交易价格“降温”。易居研究院数据显示，8月热点城市二手住宅降温，交易量创近七年最低。8月，易居研究院监测的13个城市二手住宅成交量约为5.7万套，环比大跌17.9%，同比暴跌36.6%；年初累计成交量同比增速为7.6%。