来源：米宅武汉

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米宅武汉启动之后，有一些在北京、上海工作的湖北老乡问我，在武汉买房要注意什么。

我跟他们交流时发现，他们对武汉不陌生，有的在武汉上的大学，有的老家在武汉周边的城市。他们对楼市也有了解，有过买房经历的居多。

资产配置、回武汉发展……虽然买房诉求有所不同，但是，每个人都会拿京沪的城市特点或特定区域，与武汉进行对比。这占去了我们大部分的沟通时间。

比分析买房诉求和市场趋势更重要的，是打破一个人固有的思维定式。否则，说再多等于0。

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自住兼投资，是个大坑

一位在北京呆了十几年的湖北老乡，是我的多年老友。他是非常严谨的办事风格，我们通电话时，他还专门打开了一张武汉地图。

于是，两位老友对着地图聊起了房事。

“我这两年可能回武汉，想买套房先备着，既考虑自住，也兼顾资产增值。”老友说。

因为是多年老友，我直接开启了吐槽模式：“你这是东南风转西北风，所有需求都包进来了。”

这几年，从一线城市回武汉买房的人越来越多。不少人像这位老友一样，希望自住兼投资。

希望自住和投资兼顾，是比较常见的买房诉求，但也最容易踩坑。尤其对异地买房。

本地买房，也常听见自住兼投资的说法。但往往隐含了一些前提条件。比如离工作区域不能太远，想在自己熟悉的区域买房。或者现在有地方住，不着急住进去。

这些前提条件，加重了自住或投资的比重，选筹的方向更明确。

但是，很多异地买房人所说的自住兼投资，其实是还没有想清楚，有很多变数。

以这位老友为例：如果近两年就回武汉，哪怕买次新房装修，或者买保养较好的二手房稍加装修，时间也很紧。这种情况，迫切的自住需求是优先级。

如果老友的回汉时间往后再延个两三年。那就明他也不是很确定，延后时间越长，变数就越大。买房应优先考虑资产配置和保值增值的需求。

如果不把买房诉求分析透了，最后不仅难买到合适的房子，还容易踩坑。

我和老友相互吐槽着、海聊着。聊到最后我才发现，其实老友并没想清楚是否回武汉，只是在北京的事业生活暂时遇到了一些不顺。

人在彷徨、困惑的时候，会想找一个能带来安全感的锚。

回武汉买房留条后路，是他给自己找的那根锚。

活在当下，就算手中拿着地图，心中也难免彷徨。买房踩坑往往不是因为看不清路，而是心里左右摇摆，没有定数。

2

武汉没有中央别墅区

另一位在北京的老乡朋友，也是按图索骥买房。

好准备回武汉发展，是地产圈内人，买房思路很明确。

“离机场近一些，因为我估计会经常出差和旅行，要方便去机场。可以离城中心远一些，但居住环境要比较舒适。”

就像北京顺义的中央别墅区。

朋友一说我就明白，她在中央别墅区住了好几年，希望也在武汉找类似的区域买房。

我很直白地告诉她，武汉没有北京顺义那样的中央别墅区。

中央别墅区的起源，是20世纪90年代为使馆和外企的外籍人士提供的外销别墅。离机场近契合他们的需求。后来逐渐吸引了国内的高端居住需求，形成了现在的中央别墅区。

九省通衢的武汉，就国内出行而言，坐高铁比坐飞机更方便。

从武汉坐高铁到北上广深和全国大部分二线城市，都在5个小时以内。如果将提前到机场的时间算在内，坐高铁和坐飞机花的时间相差不大，而且高铁不晚点，出发和到达都离市区更近。

所以，即使在疫情爆发之前，武汉天河机场旅客吞吐量最高的时候，在全国也不过排在第14名。

我跟朋友进一步沟通，了解到她并非要买别墅，而是喜欢类似中央别墅区那样比较低密、舒适的居住环境，不太喜欢武汉林立的超高层。

根据沟通情况，我帮朋友调整了买房思路。

1、离机场和至少一个高铁站比较近。因为回武汉以后的出行，至少部分要靠高铁。只离机场近，肯定不方便。

2、对学区和房产增值的要求别太高。中央别墅区的国际化学校非常多，保值增值空间也不错。武汉的好学校主要在武昌和汉口，武汉居住环境低密的区域，未必是保值增值的好选择。

朋友最终选择了一个离天河机场约20公里，离汉口站6公里，没有什么超高层，有商圈有公园，还有高尔夫球场的区域——金银湖。

一个除了房价不涨，其它都挺好的板块。

3

天河机场+高铁，也成不了虹桥

8月份起，天河机场要建高铁站的消息在网络发酵。一位上海的朋友看到新闻来问我：听说武汉想把天河机场打造成虹桥一样的交通枢纽？

这个哥们就住在虹桥附近，看着虹桥如何一步步发展成长三角一体化的交通枢纽。他老婆是武汉户口，已经买了一套，还握着一张房票。

从新闻看，武汉天河站是按11台20线设置，规模已经超过了武汉站，确实想借鉴上海虹桥机场高铁、地铁、城际并行的多类型交通布局，实现空铁联运，同时为天河机场航线进行引流。

但是，天河真的能成为虹桥吗？

虹桥能成为长三角一体化的交通枢纽，因为上海的经济幅射能力强，长三角城市的整体经济实力强，而且长三角早就开始布局一体化。

武汉经济的虹吸效应远大于幅射效应。周边城市的经济实力和经济活跃度，远不如上海周边城市。

更重要的是，武汉1+8城市圈的大头戏在武汉东部。鄂州、黄石、黄冈已经在积极融入光谷东。对于促进城市圈一体化，天河并不像虹桥一样具有特别突出的区位优势。

天河机场有自己的发展优势，但成不了虹桥。虹桥房价飙升的故事，很难在天河板块上演。

4

武汉买房，究竟看不看环线

环线，是从一线城市回武汉买房，必修的第一课。

在北京、上海买房，环线是房价的重要参考指标。如果把京沪的环线逻辑搬到武汉，就不适用了。