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利润增速放缓是金科不得不面对的事实，实控人财产分割大战的硝烟也还未散去。

文|一市财经

像是预示着集团未来的发展方向，8月31日的业绩发布会上，金科新一届“德智体美劳全面发展”的董事会全员出现在了现场，包括董事长周达、总裁杨程钧、财务负责人李华、副总裁兼董事会秘书张强等人。

“国家对房地产行业的主基调明确为一个“稳”字，即稳房价、稳地价、稳预期。”周达表示，未来金科将会坚持“一稳二降三提升”的经营策略，即“稳健发展”“降低负债、降低库存”“提升公司盈利能力、提升公司核心竞争力和提升公司资产运营能力”，由跨越式发展向高质量发展转变。

2021年上半年，金科股份实现营业收入439.73亿元，同比增长45.10%；净利润48.66亿元，同比增长14.26%；扣非净利润28.50亿元，同比下降13.24%。

据统计，目前A股上市的117家房企中，有91家实现盈利，24家净利润突破10亿元，金科就是其中之一。

不过，穿透财报来看，利润增速放缓也是金科不得不面对的事实。与此同时，此前实控人财产分割大战的硝烟还未散去，十周年开局，似乎也并没有那么好走。

硝烟未止

黄红云依然是第一实控人

业绩会上，董秘张强特地对金科此前的实控人大战做出了回应：“过去两三个月（金科）多次被媒体关注，特别是个别自媒体反复炒作，把本来很简单的问题搞复杂了。”

能让管理层说出这样的话并非无迹可寻。因为集团实控人黄红云与其前妻陶虹遐的股权纠纷，金科前几个月一直躺在风口浪尖上，股价也同样“跌跌不休”，日子看起来并不好过。由于事情的发酵，一个多月前甚至还引来了深交所的关注函。

关于这场公案，可以追溯到早年间和黄红云绕不开的两个人物——徐翔和孙宏斌。

90年代，包工头出身的黄红云借助改革的红利和市场东风，踏上利房地产事业的高速列车，创办了金科集团。金科借壳ST东源上市后，黄红云又趁着股市上扬，产生了股权套现“割韭菜”的想法。

在2014年底至2015年上半年期间，黄红云家族集中减持总股本9.35%，合计套现达40亿元。其中2015年5月6日至12日，一周内，黄红云夫妇便套现超过28亿。

不过谁也没想到的是，6个月后，曾经的“私募一哥”徐翔因涉嫌操纵证券市场在杭州湾跨海大桥被公安扣留。

本来两者看起来并没什么关系，但当时，由徐翔控制的泽熙投资、极限资产、灵岩投资，被查出与13家上市公司高管合谋在二级市场上拉高上市公司股价，帮助公司高管或大股东高位减持套现获利。而这13家上市公司高管，就包括黄红云。

足够“幸运”的是，早在徐翔被抓后的8月11日，预感到势头不对的黄红云就已经及时辞去了金科董事长职位。

然而黄红云虽然“逃过一劫”，由他一手创办的金科却没能独善其身。

受大规模减持和徐翔案的影响，股权极不稳定的金科逐渐变成孙宏斌手中“待宰的羔羊”。

2016年9月22日，融创突然以40亿元认购金科增发的9.07亿股，占金科股份扩大后总份额的16.96%，跃居第二大股东。随后孙宏斌在二级市场连续举牌金科，意图大股东之位。

为了抗衡融创，2017年黄红云在与陶虹遐离婚时签署了《一致行动人协议》，前者拆分3.72亿股份至后者指定账户，后者表示仍作为一致行动人支持公司发展。

2018年，黄红云又与女儿黄斯诗签署了《一致行动协议》，此时黄红云及其一致行动人所持有的股份已增至金科总股本约29.99%，暂时稳住了孙宏斌。

后续在一系列你方唱罢我登场的戏码后，这场实控人争夺战在2020年2月以融创68亿元接连抛售金科股份套现离场，黄红云稳居实控人之位达成终结。

但是送走了孙宏斌，金科内部的斗争又开始了。2021年，陶虹遐将黄红云告上法庭，称3.72亿股份并未完成分割。此后便是一系列“扯头花”事件。

7月初，陶虹遐更是写了一封《致金科全体员工的公开信》，直指黄红云在两人离婚后百般拖延办理股权拆分，痛斥其操纵金科集团，栽赃陷害自己的兄弟并免除他们所有职务，还逼退公司员工。

而引起深交所关注的一处指控，则是陶虹遐宣称黄红云已单方面违背两人签订的一致行动人协议承诺条款，并表示自己将独立行使权益。

面对媒体机构对于此事的提问，张强在业绩会上表示，到目前为止，双方依然是一致行动人。“2017年签订的协议是没有期限的，今年6月20日公司收到了双方发来的告知函，同意继续执行2017年的协议。”

为何迟迟不进行股权分割？张强解释称，“考虑到当时公司存在外部对公司控制权的争夺，为维护公司实际控制权的稳定，所以没有立即进行股权分割。今年6月28日，双方已经办理完成了相关的股权分割。”

据了解，目前金科的股权结构为：

黄红云及其一致行动人持股29.98%，其中陶虹遐和虹淘公司占9.45%，黄红云、金科控股、黄斯诗占20.54%。广东弘敏和红星家具持有11.04%，阳光保险持有4.98%，这两方共计16.02%。员工持股计划持有公司4.84%，管理层持股接近2%，这几方合计接近7%。

“当黄红云先生可支配公司表决权的股权低于10.96亿股（持股比例20.54%）时，将得到相关股东转股支持，维持26.54%的表决权。”张强表示，若未来一致行动关系解除，黄红云依然是公司的第一实控人。

至此，在经历了舆论争议、股价波动、监管质询等等问题后，这场持续了几个月的实控人大战似乎终于告下一段落。

都说十周年是一个里程碑，然而在这个重要的节点发生这样的事，似乎也显得颇为出戏。

发力多元化业务

尽管这场“扯头花大战”让外界看了半天热闹，公司股市也一度受到波动，然而金科今年在拿地和销售上好像并没有受到太多影响。

据财报，截至2021年6月30日，金科累计在重庆、长沙、大连、苏州、天津等城市新增土地储备39宗，土地购置合同金额达到354亿元，计容建筑面积为835万平方米，其中二三线（含新一线）城市占比约93%。

随着多元化业务的进一步扩展，上半年金科加大了通过地产商业、一二级联动方式拿地的比例。新增土储中，金科通过上述渠道获取的土地计容建筑面积达到472万㎡，占比57%。

金科总裁杨程钧表示，通过地产+、城市更新、一二级联动、收并购等多元方式获取相对低成本、大规模的项目，在降低现金需求的同时，也可以确保获取优质土地和实现公司土储充裕。

“我们有信心、有准备、有能力拿到规模大、盈利性更强的项目。”

财报显示，从2018年到2020年，金科的年销售额一直保持着千亿的规模，实现1188亿元、1860亿元、2232亿元的逐步递增，公司销售面积也始终保持着50%的复合增长率。

董事长周达对未来的项目情况表达了自己的看法，“希望在未来的3到5年，品质利润型的产品和周转效率型的产品的结构要保持相对均衡，其中品质利润型要达到30%以上。”

2021年上半年，金科销售金额约为1025亿元，同比增长18%；销售面积约1005万㎡，同比增长约17%；销售回款约997亿元，回款比例97%。截至2021年6月30日，金科总可售面积超7300万平方米。

随着监管政策和融资端不断收紧，房地产投资目前面临着较大的压力，销售的不确定性也逐渐增强。对于地产赛道里的选手来说，要想保持稳定增速，就要从质量上开始发力。

去年年底发布“五年战略规划”时，金科就已将集团的发展方向由“新地产+新服务”升级为“精耕地产主业、做强智慧服务、做优科技产业、做实商旅康养”构成的“四位一体，生态协同”发展战略。

这种转型表现在业绩上就是，目前金科已累计开发包括重庆两江科技城、长沙科技新城在内的22个城28个科技园区项目。商旅康养方面累计开发运营项目46个，其中购物中心6座，下半年预计新开业购物中心3座。

“下半年的销售不会牺牲长期利益追求短期规模，会做有回款的销售，销售质量要提升。”高质量发展道路是一条长赛道，对于金科来说，随着时间的沉淀，价值或许会在未来进一步凸显。

“利润魔咒”与债务疑云

当下，大部分房企都没有逃过利润增速放缓的“魔咒”，万科A是如此，金科更不例外。

从2018年到2020年，金科的归母净利润增速一直在近乎腰斩般地下滑。2018年曾达到93.85%的高位，2019年直接降了一半不止到46.06%，2020年再次掉到23.86%，增速仿佛回到九年前。

2021年上半年，这种情况依然没有改观，归母净利润增速仅2.49%。

对于增速放缓的情况，周达表示主要有三个方面的原因：

一是整个行业的毛利率下行；二是近几年与其他房企之间的合资合作相对比较多；三是去年同期公司归母净利润基数相对较高。

毛利率方面，对比2019年、2020年、2021年上半年的数据，金科的毛利率从30.31%下降到了20.14%。

“整个行业的毛利率下行，金科也同样承压。今年和去年同期相比，毛利率降低了5.8%。”周达认为，预计行业毛利率未来的整体水平会保持在20%到25%，而金科有信心维持在行业的整体水平以上。

合资合作方面，由于前几年次数相对较多，公司权益占比有下降的趋势。周达亦表示，“未来希望用两到三年的时间，逐步把权益占比提升至65%至70%的比较理想的水平。”

“总体来讲要提高毛利率，可以总结为拿好项目，做好产品，精细管理。”

会上，金科管理层多次强调“现金安全”，并不断重申“在保证现金流安全前提下，进一步优化负债结构；在保证一定利润的条件下，多措并举降低库存。”

事实上，今年上半年金科的负债、三道红线数据明面上一直保持得不错。

财报显示，从去年年底到现在，金科始终将三道红线维持在“绿档”，半年里还进一步优化了各项指标。扣除合同负债后资产负债率降至69.55%，净负债率降至77.08%，现金短债比提升至1.38。

而另一边，金科上半年的有息负债也有所下降，报告期内该数据为941亿元，同比降幅超过160亿元，其中一年内到期有息负债268亿元，占比28.47%。

在财务负责人李华看来，金科目前整个现金负债情况还是比较好的。“在有息负债的产品结构上，公司主要以低成本银行融资和公开发行债券市场债券融资为主，两项数据占负债结构的77%左右。”

常规来看，目前金科的债务结构确实优化得不错，尤其是有息负债的降幅。但值得注意的是，这个数据是与2020年同期对比的。在三道红线出台之前，截至2020年6月底，金科的有息负债高达1106.5亿元。

回看从前四年的数据，2017年至2020年，金科全年的有息负债分别为683亿元、814.1亿元、986.9亿元、964.7亿元。

可以看出，如果没有三道红线政策的制约，金科的有息负债本处于持续上涨的状态，到了2020年底或许已到千亿规模。毕竟2020年上半年，该数据就已经破千亿，只是突如其来的政策，扼住了金科“喉咙”。

今年上半年，金科的有息负债仅下降了35.16亿元，总负债也持续居于高位。上半年总负债达3181亿元，去年全年这项数据还是3077亿元。

值得注意，还有围绕在金科身上的“明股实债”疑云。

一位行业专家曾对一市财经说过，如果少数股东权益与少数股东损益占比明显失衡的话，公司则很可能存在“明股实债”情况。

我们来看看金科2018年至2020年的数据，三年间，金科的少数股东权益分别为145.86亿、247.84亿和365.76亿，暴涨了约2.5倍。而少数股东损益从2018年的1.346亿元到2020年的26.74亿元，再到2021年上半年的11.6亿元，均差距过于悬殊。

更大的质疑来自表外负债。

2020年，金科曾因账面有息负债余额约992.25 亿元，而同期“合作方经营往来款”账面余额为80.24 亿元，同比增加 589.08%，遭到监管质疑。

虽然金科表示合作方拥有“同股同投、同股同调”的资金投入和调用权，不存在单纯资助他人或为赚取利息而提供借款的资助行为，但围绕在其中的疑问仍盘旋在报表上空。

截至2021年6月30日，金科的合作方经营来款达到156.34亿元，较去年年底增加了超27亿元。

曾有分析估算过金科股份的表外负债总额。一是截止2020年末，金科股份“担保余额合计”高达873.09亿元。二是2020年末金科股份长期股权投资为248.94亿元，以房地产开发综合杠杆倍数约3倍的倍数估算，金科股份非并表子公司的负债规模或约为746.82亿元。

除开巨大的债务规模，金科的现金流情况似乎也并没有管理层所表的那般好。

截至2021年6月30日，金科货币资金余额约370亿元，同比仅增长0.73%。看起来，压力已经来到家门口。

针对公司下半年的发展，杨程钧表示，“要以现金为王，做有回款的销售及质量提升，并且进一步压降少数股东的权益。此外，持续结构调整，坚持去化低效库存。”

愿景是好的，只是面对备受质疑的财务报表，金科下半年是否真的能如管理层所说那样顺利发展，尚且留有一丝疑问，一市财经将持续观察。

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