摘要：继续下沉市场（欢迎关注闺蜜财经）

撰文|蜜姐&编辑|凯

8月26日，旭辉控股发布了今年的中期业绩，这家销售排名前15的房企，在中报和业绩会上也分享了自己对房地产行业发展的判断。

01

首先来看旭辉控股今年上半年的成绩单。

上半年，旭辉控股实现：

合同销售额1361.5亿元，同比增长68.65%；

收入364亿元，同比增长58%；

毛利约75.25亿元，同比增长27.5%；

核心净利润33.46亿元，同比增长4.8%；

归属于股东的净利润36.02亿元，同比增6.94%

截止6月底，旭辉控股完成全年销售目标的51%，物业销售现金回款率超90%。

据国家统计局的数据显示，上半年商品房销售额同比增速为38.9%，商品房销售面积同比增速为38.9%。

两相比较，旭辉控股的增速远高于平均水平。

如今，楼市调控继续且监管方面更加深入和细致，房企普遍都在控负债、降杠杆，行业增速总体上是放缓的。

旭辉如此高的增速比较少见，业绩发布第二天，截止今天（8月27日）收盘，其股价微涨了0.98%。

从区域来看，上半年，旭辉控股来自长三角、环渤海、中西部及华南地区的合同销售金额分别占其合同销售总额的比例为：44.7%、16.2%、26.0%和13.1%，主要还是重仓长三角地区。

分城市来看，二线城市占主力。

上半年，一线、二线和三线城市合同销售额分别占其合同销售总额的比例为：9.3%、61.8%和28.9%。

此外，值得注意的是，上半年，旭辉控股集团附属公司、合营企业及联营公司的物业销售现金回款占同期合同销售金额超90%。做规模还得靠人多力量大啊。

02

不过，好成绩背后的压力也不小。

首先是房企融资新规的“三条红线”，旭辉控股依然踩中一条。上半年，其剔除预售款后的资产负债率为72%，略高于红线要求。

对于目前处于黄档的状况，业绩会上旭辉方面表示，有信心在今年末进入绿档。

好在其流动比率为1.5倍，短债压力不算太大。

但其负债规模不容小觑。

财报显示，截止6月底，旭辉控股的总债务额为1107.47亿元，比去年底增加了60.32亿元；净负债额为583.41亿元，比去年底增加了47.81亿元；担保合营企业/联营公司的负债额为170.12亿元，比去年底增加了32.34亿元，增长了23.47%。

其负债规模的攀升与旭辉控股这些的高速发展密切相关。

旭辉控股于2000年在上海成立，创始人林中早年做的是房屋中介公司，确定要进入房地产开发行业后，毅然决然开始了“沪漂”。

无论是创始人还是旭辉控股，一直的风格都颇为低调务实。但其发展的速度却是十分迅猛的。

2012年，旭辉控股成功赴港上市，当年的合同销售额为95.44亿元，同比增速75.5%，在房企销售排行榜中排名第44位。2020年，旭辉控股的合同销售额为2310亿元，在房企销售排行榜中排名第14位。

2012-2020年，旭辉控股的合同销售额实现了8年23倍的增长！房企销售排行榜中增长了30位，这速度很房企。

虽然相比某些高调的黑马房企，旭辉控股实在是太低调，但其发展速度和“狠劲”同样厉害。

03

在如今的行业大形势之下，旭辉控股能否实现“既要”“又要”的目标？

这大概是不少关注它的投资者和蜜姐一样，都很关心的一个问题。

从今年半年报来看，旭辉控股的利润空间缩小了。

上半年，旭辉控股的毛利率为20.7%，去年同期为25.6%；上半年其核心净利润为9.2%，去年同期则为13.9%。

结合其增速来看，似乎有让利保增长的问题。

不过，旭辉控股董事局主席林中认为：“房地产行业利润率的降低是一个行业发展的必然阶段，因为行业已经过了暴利时代，未来不可能还有暴利。”

同时，他还分享了自己的判断，“（如果要）预测行业的毛利率，我认为可能到明年年底见底。”

对于关心楼市的蜜友，这一判断值得细品……

翻看今年房企们的半年成绩单，林中的话不假，行业的毛利率普遍是降低的。

不过旭辉控股这个利润空间压缩还是比较明显，而且从其今年拿地的情况来看，大概率还会进一步下滑。

拿地方面，旭辉的态度表现得很谨慎，称“避免以高成本收购土地”，上半年从其新进入的8个城市来看，是进一步向下沉市场寻找增量。

实际上，2020年报中，旭辉控股就明确“本着不拿地王，战略补充的原则，聚焦一二线及强三线城市，多渠道锁定多幅大规模多期开发的优质地块”。

今年上半年，旭辉控股收购了43个新项目的权益，土地代价合计约277亿元。7月有所加速，当月收购了8个新项目的权益，土地代价约为33亿元。

上半年，旭辉控股新进入8个城市，分别为：华东地区的临城、六安、宣城；华北地区的聊城、德州、日照；华南地区的莆田；中西部地区的株洲。

很明显，这是进一步向下沉市场要增量。

旭辉控股在财报中称，将坚持“在一二线做精品，三线城市做规模”的商业发展路线，对于规模的执着依然不会放弃。

截至报告期末，旭辉控股的土地储备为5840万平方米。

至于钱的问题，旭辉控股在业绩会上透露，在其多元化的业务中，希望能成熟一个上市一个！未来几年有望推动2-3个子公司实现IPO。

这是否为成为千亿房企们的转型模板？我们拭目以待。

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