马克思主义哲学中讲到矛盾是对立和统一的，放到全国的城市来说，城市和城市之间都有的个性，没有一座趋同的城市，但是每一个特别的城市又有普遍共性，今天继续讲共性问题，具体到城市就是具体问题具体分析

PART1

城市按照共性去分类，国家按照人口和经济规模，划分为一线城市、二线城市等等，甚至还有超一线城市，北上广深属于超一线，尖子生中的尖子，一线城市大多数时候是那几个省会城市

按照城市的支柱产业分类有旅游城市、工业城市、金融城市、高科技产业城市，深圳和美国的旧金山属于这类高科技城市，通俗的按照三产分类，就是农业城市、工业城市和服务业城市，旅游和金融都属于服务业城市

城市这个词由“城”与“市”组合。“城”主要是为了防卫，并且用城墙等围起来的地域。“市”则是指进行交易的场所，“日中为市”。政治和经济活动是催生出现代城市的根本原因

随着人类生产力的提高，劳动生产普遍有剩余，打的野兔、野猪，种的粟吃不完还有剩余，于是大家约定俗成找个安全隐蔽，交通发达的地方，搞交换。古代称之为赶集，现代人们爱凑热闹，爱逛商业综合体可能就和古代爱赶集有关，估计已经根植于基因了

我们古代长期是小农经济，一家农户自给自足的生活，但是架不住上千年的发展，种田技能越来越高超，粮食、棉花、兽皮越积越多，集市的以物易物就会越发频繁，这种展销会搞多了，干脆就固定下来。商品市场最怕暴力了，如果肆意遭受其他部落的打劫，谁还能专心种田呢，打劫来钱才快

所以为了防止其他团伙不讲武德，于是大家一起出钱养着武装队保护市场，这个城墙就这样围起来了，最终形成城市，而这支以暴制暴的队伍未来就演化成了政权

城市发展，商业活动频繁，人口聚集，围绕着人口的衣食住行配套就会演化出来，比如搞集市的地摊，最后会形成市场，流动的粉干摊也会固定下来，城市的范围会越扩越大

按照人口的迁徙情况判断为外源型与内生型城市，人口、资金强流入为外源，自然形成的和人口流出的为内生，城镇的形成就是农村哺育的过程

PART2

古代社会的发展极其缓慢，因为整个社会都是内生型社会，需要几代人不断造娃，不断读书不断培养，直到家族出个举人进士的，一飞冲天，可以用一个词概括，一人得道鸡犬升天

古代社会生产力极其低下，运输能力非常弱，一般是几个村子形成一个封闭市场，如果做生意稍微用力过度，就要捅破市场的天花板，古代徽商、晋商做生意那么猛，聪明才智是一方面，应该全靠的是胆子大，他们敢结伴出远门，那时候估计到处都是信息差，等到一部分人赚钱了，不断回老家带着老乡一起出去赚钱，这样以地域为单位的大商帮就搞起来了

回到城市的主题，因为这个古代市场有限，可以说投啥赔啥，所以基本上没有人去贷款搞投资，这样几千年的发展都没什么变化

近代至今的200多年发展，算是人类上万年内卷后腾飞的产物，生产技术的突破，基建的大规模上马，使得全球化的市场形成，让现代社会的需求空前旺盛，产品远销全球，这个时候就可以去借钱，玩命搞扩张，因为我确信自己的利润能够还的上利息

这里话题又扯远了，我们还是继续回归到现代城市

具有规模化的现代城市，虹吸小县城和农村的资金和人口，这些大城市就是外源型城市，而小县城和农村就是内生型社会

PART3

2000年以后全国城市都处于大规模人口流入的状态。这里说一下80-90年的情况，当时搞的农村经济也是如火如荼，到处都是乡镇企业，一度取得非常大的成就，其实现在去看一些城市，就是当时农村经济发展壮大的产物，这个温州有经验、乐清、瑞安，还有前几年刚刚设市的龙港市，全国第一个农民城，听这个称号就知道了，肯定是乡镇经济搞得飞快，规模足够大，成了一个市

1994年国家出了一个分税制，城市走出了一波新行情，中央政府收容易的税，地方政府的主要收入来源变成了土地。这个时候初具规模的城镇迎来了发展，因为有价值的地更多的集中在城镇啊，于是乡镇的土地有一部分被收回，把土地出让收到的钱用于城镇的基建，吸引外商，招商引资。就这样资金、交通、医疗、教育等基础设施建设不断往城市跑，人口这个时候也很识趣，开始大规模往城镇跑

具体的图我就不画了，网上我找了一个，可以明显的看出1995年，城市化率有个向上甩枪的姿势，对于1995年之前已经发展成不错规模的城市，这个时候就是进入了快车道，反之就成为其他城市的虹吸对象

城镇得到了更多的工作岗位，人口涌入，相应的城镇建设了更多的基础设施，这些形成了一个正反馈。人口不断集中，城市化率大幅攀升，土地财政叠加城市红利，城镇的房价开始节节攀升

这个图到了2010年，又出现了新的变化，任泽平说，城市化超过60%，房价就不会普涨，放在我们国家这么大的人口体量，差不多50%的时候就要出现分化了，2010年，全国城镇人口已经超过乡村人口，农村的输血已经略显乏力，增量少了就得内部调整

城市之间的内卷竞争开始了，资金和人口都要抢，大家都开出各种优惠政策，各地也是提出强省会城市的新思路，开始以省为单位互相虹吸，看谁更有吸引力

PART4

在强省会城市的战略下，各省的人口和资金在各自的省会城市安家，也是为了对抗超一线城市的巨大虹吸效应，独一档的超一线城市吸引力实在巨大，社会资源的运转规律基本都是朝着2-8定律走，下图是过去十年的人口情况

这个表格罗列了国内十年来人口增速超过100万人口的所有城市（不包含港澳台），基本都是省会城市和直辖市，我简单的推算了一下人口和GDP，图中的32个城市，大概占全国30%的人口，产出了接近全国45%的GDP

这些城市是不折不扣的外源型城市，不断吸收资源，这个是未来的趋势。大城市很美好，但是我看见还有70%的人口，也就是接近10亿人口生活在惬意的二三线城市，这个市场不可谓不大

二三线城市人口，一般人口适中，交通畅通，居民幸福感更强，前两年我去了一个三线城市工作，节奏放慢后，整个人幸福感都提升不少。上班就骑车五分钟的事情，物价低，生活成本下降不是一点。朋友聚餐的机会也变多了，因为开车十分钟没有到不了的地方

另一方面二三线城市，工作的竞争压力没有那么大。一线城市的学历内卷非常严重，差不多可以把本科学历当农民用了。我们上一代进城是当农民工和厂妹，我们这一代则是格子间的大厂码农和房产销售，现在一线城市能找的工作90%是销售，与其这么内卷为什么不在二三线城市发展呢

居住的体验也有明显的不同，二三线城市老百姓追求的是大户型和舒适性，毕竟自家的自建房动不动500方起，住起来要多舒服有多舒服，关键是自在，干嘛要和人挤电梯

PART5

前几天和其他地产公司的土地投资聊到这二三线城市户型趋势，基本上大家都认同，未来市场是大户型的房子更受青睐，同时还要有非常好的配套，才能让人心甘情愿换个环境

房地产市场未来依旧是一片蓝海，古人云：衣食住行，住是放在第三位的大事情。现在虽说没有人缺房子，但大部分人持有的都是零零散散的房子，面积小，功能老，位置偏，按照人们对物质生活的不断要求，今后房子趋势肯定会越造越大，相当于零钱换整

其实不管是一线还是二三线城市，未来大户型都是趋势，人的欲望是无限的。但是理想和现实是两码事，对于大城市寸土寸金的土地，二三线城市今后会更加的友好

我一点都担心二三线城市的发展问题，我们国家每年往农村投入的资金以万亿计算，城市反哺农村在有条不紊的运行下去，今年又提出了共同富裕的目标。拉上农村和二三线城市，激发社会生产动力，在分配上向下倾斜，大家一起把社会蛋糕做大，其乐融融，应该说前方是一路蓝海

为什么大家都知道趋势，但是开发商仍不敢贸然梭哈大户型呢，这是一个很有意思的话题，今后有机会再讲吧（完）

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