原创作者：柯谈

来源：柯谈地产观

2021年的楼市调控是有史以来密度最大、态度最坚决的一次。接下来大多数热点城市都将降温已是板上钉钉的事。

那么，在房价横盘甚至下跌时，如何操作才能保卫资产避免入坑呢？

今天我就来集中分享下熊市里的操作指南，只有精华和实操，拒绝注水，没有情绪，只有客观。

1

自上而下

大家可以仔细回想一下，过去几年的楼市调控常常会出现一个词叫“一城一策”，而现在这个词基本已经绝迹了，为什么呢？

因为在楼市调控中，地方zf的意愿和力度是远远不够的，完全依靠地方zf来自觉调控房价，结果就是只有涨没有跌。所以从2020年中开始的这轮调控，都是高层直接下令，住建部直接约谈。

以前调控是自下而上，而现在则是自上而下；以前是“一城一策”，现在是住建部督导。

高层调控绝对不会手软，所以，这轮收紧的力度和速度都是空前的，效果更是立竿见影的。

2

无数次的调控

调控收紧只有0次和无数次的区别。要么不调控，只要开始调控，就绝不会只出一个政策，而是会在一段时间内陆续出台多条措施直至楼市熄火。

所以，在任何一次牛市中，只要第一条收紧政策出台后，你就必须谨慎对待、开始收手，千万不要抱有幻想继续追高。

3

牛短熊长

房地产二十年，没有任何一次熊市是草草了事的，持续至少2-3年是基本规律。牛市短、熊市长，这是经济学的基本规律，股市楼市皆是如此。

而且随着今后楼市调控深度和广度的拓展延伸，漏洞和机遇会越来越少，未来的熊市只会变长不会变短。所以大家一定要做好长期准备。

如果是投资的话，现在千万不要抄底！

4

牛市的天花板

2015-2016年这轮大牛市，房价涨幅是100%，而2020-2021年这轮小牛市，房价涨幅就是50%！

2020-2021年，房价涨幅已经达到50%左右的城市和板块，千万不要再追高了。因为已经涨到天花板了，要懂得见好就收，不赚最后一个铜板。

5

救市时机未到

7月我国的经济和金融数据刚公布，不太理想，下行压力较大。可能会有人疑惑，为啥经济不行还在打压楼市，这和前几年的做法有所不同啊？

那么我告诉你，不是不报，时候未到。现在的经济下行压力还在掌控之中，还没到需要房地产来救市的时候。

而目前对房地产的暂时打压也只是给将来的宽松提供余地和空间。就像加息是为了将来有空间降息，降息是为了有朝一日可以加息。大家千万别急。

救市会来的，只是时机还未到！

6

呵护房企

键盘侠从来都认为开发商和中介是人民公敌。但世界根本就不是他们想象的那样。

近一个月来，深圳、上海、青岛、天津、济南、苏州、杭州等城市都陆续推迟了第二轮集中土拍日期。原因就是高层发现只限制房价，不限制土地溢价率，房企根本没利润，是会被玩死的。所以，高层开会统一规定土拍溢价率不得超过15%。消息出来的当天8月11日，各家房企欢欣雀跃、股票大涨。

房企是制造业、房企是金融业，房企更是支柱产业。各级zf都有义务维护大房企的稳定和健康。

所以，房企会救的，楼市也会救的，经济更会救的，不急，一步步来。

7

最危险的房产

2021年3月份，上海公布中考改革方案；6月份，北京东城西城严格执行幼升小多校划片；7月份，深圳宣布要实施大学区制和教师轮岗；8月份，北京提出要实行优质高中名额分配和教师轮岗。

今年至今，已经有近10个城市出台了二手房成交指导价，指导价打击最大的就是大涨的学区房。

接下来的1-2年内，只要不是着急落户马上上学的家庭，千万别买顶级学区房。这类房产将是接下来几年最危险的资产。

8

二手房限价

已经出台和官方承诺将出台二手房成交指导价的城市，暂缓入场，包括但不限于深圳、成都、西安、宁波、上海、东莞、无锡、绍兴、金华、衢州等。

这些城市的指导价普遍是市场价的7-8折，甚至更低。而且指导价的效果立竿见影，楼市均迅速冷却。这些城市二手房坚决不能入，只有倒挂严重的新房可以考虑。

9

赶你出场

只要是利率提高、按揭贷款收紧、审批放款时间延长的城市，都暂缓入场。信贷环境不友好，就是在赶你出场。

记住银行们的“丑恶嘴脸”，宽松时求着你贷款，收紧时脸比腚难看。银行的态度，就是牛市和熊市的真实写照。

10

打折促销

房企年终促销即将来临，中介关店潮已经上演，对于房企和中介来说，活着比什么都重要。

在接下来的楼市下行期，如果要买非热门新房，必须和开发商要折扣，如果要买二手房必须让中介费打折。

现在买房的，一定是买贵了，你再不搞点优惠，就亏大了。

11

创造房票

楼市下行期，最适合做的事就是，选择一个优质城市开始缴社保，在下一次楼市启动前获得这个城市的房票。

对真正的投资人来说，熊市牛市都是上天的恩赐，一个蓄力一个发力！

12

现金流

很多人都有个误区，认为房价下跌时，还月供承担利息不划算，不如用手里的现金提前还清贷款。这种思想是极其错误的。

熊市里，你最应该做的是赶紧挣钱，多多攒钱，在下一个牛市来临前，凑够上车的子弹。

你的现金流不是用来还贷的，而是用来继续投资的！

13

先卖后买

楼市下行期，如果非要置换，一定要先卖后买。

因为此时卖房很难，如果你先买了，结果自己房子卖不掉，无法支付购房款，你将面临违约责任，为了避免高额违约金，你只能打折贱卖自己的房子。何必那么猴急呢？

14

规避违约责任

现在所有热点城市，按揭贷款审批和放款周期都延长了很多，所以，假如是小白的话，很容易在付款和过户时间上发生违约事件。

因此，在你买二手房签合同时，务必要将过户时间和放款交房时间定的久一些，最好直接注明：等银行审批通过后再过户，等银行放款后再交房。不能因为银行的审批和放款无限延长而导致你自己承担违约责任。

15

限跌令下别买房

8月9日湖南岳阳发文明确，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。

8月11日昆明市房协组织TOP30房企及大型经纪公司召开座谈会提出，将加强市场监管及监督，发现扰乱市场现象，尤其恶意降价行为及时举报，情节严重者将停止项目网签。

接下来，会有很多房价下跌的城市出台zf限跌令。如果限跌令出台，那么新房二手房坚决不能买，因为库存太大，去化太慢，新房卖不掉，二手房更没人要。各大开发商都会绞尽脑汁打折卖房，你买的越晚越便宜越划算。

16

挂牌的心机

熊市里卖房，千万不要独家给任何一个中介，方圆3公里的大小中介你都要挂牌，每家中介都要配一把钥匙，随时看房随时签约。

牛市里卖房，集中挂几家连锁大中介即可。钥匙不能给中介，看房必须和你约，并且要安排时间大家统一集中看房。牛市里的购房者都不理智，你的房子显的越抢手，卖的越快价格越高。

17

放松第一枪

房价下跌许久之后，一座城市私自给楼市松绑的第一枪通常会是公积金贷款政策，比如首付降低，额度提高，二套相当于首套等。因为地方zf管不了银行，但公积金管理中心却是zf的直属部门。

所以，公积金贷款政策放松说明两件事：一、地方财政受不了啦；二、后续很可能会有其它形式的松绑。

18

合理利用信贷

今年下半年和明年，全面降准和定向降准一定还会有几次。然而这个资金流入楼市的难度会比较大，因为调控短期内是不可能放松的。但是降准释放的海量资金银行必须放出去，所以，接下来你会发现各大银行工作人员会发疯似的给你推销各种名目的贷款，主要就是经营贷和消费贷，而且利率会很便宜。

如果你确实有公司要经营，有东西要消费，有项目要投资，而手里又缺钱，那么可以考虑经营贷和消费贷，便宜的钱不用白不用。不过，我旗帜鲜明的反对信贷资金违规流入楼市！

19

切勿豪华装修

刚需房，切勿豪华装修。房子300万，装修50万，这种纯属脑子有问题。

一套刚需房自住超过5年，就是不思进取，千万别计划住一辈子。

当初你花再大价钱再大心思的豪华装修，在卖房时都一文不值，更别奢望这个装修费能打包进房价里，顶多接盘侠看房舒服点，能早点和你按照市场价签约。记住：卖房时，最不值钱的就是装修和家具家电。

什么时候等你换到终极改善大平层或别墅了，再考虑在装修上花钱吧。

20

熊市看豪宅

很多人看房有个误区，就是严格把自己限制在既定的预算内和特定的几个小区之内，超预算的和超出范围的小区坚决不看，这种做法其实是错误的，因为你局限了自己的意识和眼界。你不一定要买，但是一定要看，一定要多多对比，这样才能在有限的预算内淘到性价比最高的房子。

熊市里，是最适合看豪宅的。因为房子够多，而且中介和销售会极其的热情主动。

平时适当看一些豪宅和新房项目，也许目前你财力不够买不起，但可以充分了解到好房子应该具备哪些品质、细节和设计，从而提升自己的选房辨房能力，更为重要的是还能增加自己的换房动力。

牛市有牛市的做法，熊市有熊市的操作。二十条纯干货奉上。我的文章，永不过时，请务必铭记于心！