财税评论Lawping注：

成本分摊原则差之毫厘谬以千里，特别是现在占成本比越来越大的土地成本。该文有理论、有案例，值得参考。

以下同为作者（绍兴税局）所在的浙江税局口径供参考，我曾经操作过按第三方评估机构图纸来确定的，所以这块空间还是有的。

浙江省税务局：

关于房地产土地增值税清算地价的占地面积法分摊方式

留言时间：2020-01-05

咨询对象

问题内容 “浙江省地方税务局公告2014年第16号，第二（二）对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别计算增值额的，对其共同发生的扣除项目，按照建筑面积法进行分摊。若不同类型房地产开发产品中有排屋、别墅类型的，对清算单位取得土地使用权所支付的金额，可按照占地面积法进行分摊。”

对于这里提到的占地面积法，对于占地面积的分摊采用何种方式，是否是按照建筑基底面积，将该清算单位的全部地价款，按照基底面积占比分摊至不同类型房屋业态？

还是按照第三方规划图纸，将不同业态及其公区占地划分至对应业态，按照区块占地面积进行分摊？

答复内容 浙江财税12366服务中心答复：

您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

根据《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（浙江省地方税务局公告2014年第16号）规定：“二、扣除项目的计算分摊

房地产开发企业应按照清算单位或开发产品类型，采用受益和配比的分配原则，计算分摊扣除项目。对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目，应直接计入清算单位或开发产品类型的扣除项目；对属于多个清算单位或开发产品类型共同发生的扣除项目，应按以下原则计算分摊：

（二）对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别计算增值额的，对其共同发生的扣除项目，按照建筑面积法进行分摊。若不同类型房地产开发产品中有排屋、别墅类型的，对清算单位取得土地使用权所支付的金额，可按照占地面积法进行分摊。”

2014年第16号公告解读，“（二）扣除项目的计算分摊

由于采用不同的扣除项目分摊方式，对清算单位的增值额影响较大，为保证政策执行的规范、统一，从合法、合理的角度出发，按照受益对象，我省明确对扣除项目进行分摊：一是对清算单位的扣除项目按税收规定属于可直接计入的，应直接计入清算单位的扣除项目；二是对清算时涉及的共同扣除项目，规定对取得土地使用权所支付的金额按分期清算单位对应的转让土地面积占该成片受让土地可转让土地总面积的比例计算分摊（简称为占地面积法），其他成本费用按分期清算单位规划的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例确定（简称为建筑面积法）。”

青岛税务局：

土地成本按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产建筑面积比例计算分摊。如果清算项目中同时包含别墅和其他多层，高层建筑的，应先按照别墅区的独立占地面积占清算项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本;对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产建筑面积比例计算分摊。

同一土地增值税清算项目中，包含联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理。

四川税务局：关于共同成本费用的分摊

纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。

同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。

你怎么看呢？

土地增值税清算中占地面积法的应用

包卓群 包关云 曹洽瑄■

摘 要： 土地增值税扣除项目在不同清算单位、不同开发产品类型之间有多种分摊方法。按照收益原则，用占地面积法分摊土地成本比较合理。对占地面积，实务中有两种理解：建筑物的基座占地面积与不动产权证上的土地使用权面积。从合理性、可操作性与数据可获得性的角度分析，占地面积应该采用不动产权证上的土地使用权面积，总面积应该采用宗地总面积扣除不可售建筑土地面积后的余额计算。

关键词： 占地面积；基座占地面积；分摊；扣除项目

一、占地面积法适用的扣除项目

土地增值税税额计算中有两个重要个项目：一是收入，二是扣除项目。房产项目取得的收入与每套房子有一一对应关系，要划分或确定某一房地产项目、同一项目分期项目或者不同开发产品类型的收入就较容易。在建房过程中各种材料、费用等扣除项目的发生与每套房子无对应关系，各种材料、费用等的发生一般与土地增值税清算单位（指某一房地产项目或同一个房地产分期项目）、同一清算单位不同开发产品类型无直接对应关系。这些材料、费用构成了土地增值税的扣除项目，每一清算单位或某开发产品类型扣除项目的确定关系到增值额的大小、增值率的高低，进而影响土地增值税税率的高低、征免税的界限。如何在清算单位之间分配扣除项目金额在土地增值税清算中显得至关重要。

土地增值税清算中，在清算单位之间、同一清算单位不同开发产品类型之间需要分摊共同的或难以划分的扣除项目时，要有几种相对合理的方法。国家层面规定有《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称土地增值税实施细则）与《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称187号文件)。土地增值税实施细则第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目分三种方式可选用，规定扣除项目金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊（简称占地面积法），或按建筑面积计算分摊（简称建筑面积法），也可按税务机关确认的其他方式计算分摊（简称其他方法）。187号文件规定扣除项目属于多个房地产项目共同的成本费用，按建筑面积法或其他合理的方法计算确定清算项目的扣除金额。187号文件比土地增值税实施细则少了“占地面积法”，但是也可以理解为把占地面积法归为其他合理方法。

占地面积法在土地增值税清算实务中的应用易引起较大的争议