来源：湾区区长

深圳楼市，从不缺故事和噱头。

任何一个片区，只要有新政策、新规划，都会马上成为点缀当地楼市的重要卖点。

在6月份出炉的十四五规划中，有一个很让我意外的区域——布吉，被纳入了深圳核心区。

纳入之后，布吉的地位已经可以说是和南山、福田平起平坐了。

前两天我特意去了布吉考察，观察这个重磅政策出来之后布吉的楼市变化。

原以为，布吉好不容易有个深圳市级别的规划，习惯于搞噱头的中介们应该会很兴奋。

但奇怪的是，我遇到的中介，没有一个主动提规划的事情！

这一点着实让我摸不着头脑。

难道布吉真的那么佛系？连卖房的中介都“不急”？

还是说，大家早就对布吉的发展没了念想？

看了一圈布吉之后，我觉得我有必要和大家分享一下布吉当下发展的情况，说说我对布吉的看法。

布吉在哪

布吉被黑很多年了，大家老说布吉不急，但哪些地方才算是布吉，很多人其实压根搞不清楚。

严格来说，布吉非常大，老区的农民房虽然深入人心，但并不是所有片区都是老破小、农民房

广义上看，布吉曾经叫布吉镇，地域很大，囊括的区域很多。

但是这几十年来，深圳老搞区划改革，曾经的大布吉现在也已经被分割地七零八落。

从深圳市政府正式的行政区划来看，现在的布吉，严格意义上只有龙岗区的布吉街道。

不过在此之前，曾经的布吉镇，真实范围包括了现在的布吉街道、南湾街道、吉华街道和坂田街道。

过去20年，布吉经历两次分家：

2006年，坂田和南湾被分离出去

2016年，吉华街道又被分了出去

两次分家，把布吉越分越小，最后就只剩下了一个布吉街道

当然，这只是行政层面的划分，现实中大家谈布吉的时候，压根不会按照这个标准。就像曾经关内的深圳人只把关内当深圳一样，在民间，大家对布吉范围的定义还是会按照以前的范围来划定。

简单来说，现在大家口中的大布吉，是布吉街道+南湾街道+吉华街道这三个区域的集合。

而这三个街道加在一起，人口大概能到128万。

值得一提的是，曾经坂田也属于布吉，但现在坂田有产业，自成一体，也打出了名声，和昔日的难兄难弟们早就形成了“阶级差异”。

所以现在说布吉的时候，都不会把坂田带上，因为级别早就不一样了。

大致的范围了解之后，再看内部板块。

在链家的地图上看，布吉内部的板块很多，包括

布吉水径、石芽岭、大芬、丹竹头、布吉街、布吉关、布吉南岭

最南边是直接和罗湖布心片区相连的布吉关片区，福田和罗湖的外溢最愿意到这里买房。

布吉街片区就是布吉的老城区，布吉老街就坐落于此，老街周边基本都是城中村。

布吉老街

布吉老街的城中村

布吉街北边就是布吉水径，靠近坂田，和布吉街一样是比较老的片区。

石芽岭片区倚靠的是石芽岭公园，环境会好一些。

布吉南岭没有地铁经过，交通上不便利

大芬和丹竹头，更靠近横岗和龙岗的中心区。也是开发比较早的区域，片区也是偏老。

这几个板块，虽然各有特点，但有一个很尴尬的共同点：发展情况都不咋地。

没有一个突出的片区带动，这是整个布吉最为让人忧心的地方。

布吉为何不急

要分析布吉的未来，首先要回忆一下布吉的过去。

其实谈光荣历史，布吉不遑多让。

为什么呢？

因为当年所谓的关外第一强镇就是布吉！

但过去的关外第一强镇，为什么现在发展停滞，连房价都涨不起来？

总结一些资料和我考察时看到的情况，我认为有以下几个原因

第一，过度倚靠罗湖

布吉过去能有关外第一强镇这个称号其实一点都不奇怪。

要知道，那时候罗湖还是深圳的老大。

作为最靠近罗湖的关外片区，很多罗湖的外溢首选的居住地都是布吉。

当初，布吉是整个深圳有名的居住区，地产行业很发达，主要来买房的人多数来自罗湖，甚至是香港的购房者也会来布吉买房。其中，像龙珠花园、丽湖花园，都曾经是很受欢迎的楼盘。

更值得一提的是，当年，深圳的媒体甚至还把布吉称作地产航母，

城市与城市、板块与板块之间的关系，从来都是如此。

老大靠得近，啥事好商量！

现在的深圳和惠州如此，以前的罗湖和布吉也一样。

那个年代，布吉只要当一个居住区，靠着房地产就可以兴旺起来。

但时过境迁，随着罗湖地位的下滑，过度依赖罗湖的布吉，衰落就成了必然。

第二，先发劣势

以往说先发，都是说先发优势。

但在深圳，片区的发展过早，往往会有先发劣势。

罗湖是很典型的例子，发展过早，导致城市发展空间饱和，只能慢慢老化等拆迁。

布吉的问题是一样的，城市发展过早，没什么新土地，只能动那些20、30年前的农民房

布吉有大量的农民房

但要拆这些农民房，一方面要搞定农民房里的租客。另一方面，那些农民房的主人，那些房叔房婶们，也是个老大难。

城市新难度相对于开发新片区大太多，政府肯定不愿意把过多的资源放在这里，

资源投入的差异，会让那些后发区域更容易实现弯道超车，先发的劣势就越来越大，比较一下布吉和大运现在的发展，就知道什么是先发劣势了。

第三，尴尬的地段

我自己形容布吉是一个四不沾地段。

哪四不沾？

不沾罗湖、不沾龙华、不沾福田、不沾龙岗。

地理位置上，布吉在四个区的交界位置,看起来离哪里都近，但实际上是和谁都不亲......

但龙华和福田，布吉一点都不挨着，只是离得近；

罗湖和布吉有接壤的片区，但自身发展难保，现在也照顾不到布吉。

最讽刺的是龙岗。

罗湖虽然对布吉影响很大，但毕竟是外人，龙岗才是直系大家长。

无奈的是，布吉和龙岗是互相对不上眼：布吉人对龙岗没有归属感，龙岗也只爱嫡系亲儿子——龙岗中心城和大运

上图总结了2017-2019年龙岗各个街道的固定投资额，布吉和吉华街道的投资额，在龙岗各个街道中垫底，只有南湾的稍微高一些。就连没通地铁的坪地，投资额都比布吉高。

地方政府投资也不是做慈善，投资都要考虑投资回报率的，布吉位置离龙岗中心区这么远，片区还这么旧，一看就知道是一个投资黑洞，砸钱得不偿失。

所以，你说布吉不急，它真不急吗？其实是它根本连急起来的资本都没有。

在布吉那些农民房扎堆的地方，本身就没产业，片区GDP一直在下滑，投资额还这么低！配套没改善、新房又建不起来，这样的布吉，房价能涨，那才叫见鬼。

布吉的未来

某种意义上说，布吉和罗湖很像，因为需要大量旧改翻新，所以，整个旧改兑现周期会很长。

在布吉考察过程中感受到的是，虽然布吉的旧改项目很多，但已经在动工实施的并不多，相比罗湖的旧改，布吉可能还要更慢。

比如布吉街片区的旧改，说是改完之后，连同深圳东站这个交通枢纽，打造一个布吉新城，但这个规划说了很多年，但现在都还没动。

最新的消息是华侨城已经拿下了这个旧改项目，接下来就是看动工进度了

布吉新城规划位置

当然，也有一些旧改已经在动工，比如由京基负责的木棉湾旧改，我在木棉湾地铁站旁边的项目看房的时候，就看到拆迁已经在进行。

木棉湾旧改

不管怎么去讲故事，对布吉来说，最实在的就是旧改，只有旧改启动，布吉才有翻身的可能。

至于布吉被纳入核心区，我觉得这不会给布吉带来本质上的变化

布吉的定位，依旧是一个居住区。

因为，布吉无论是现在还是未来的规划，都没有要发展产业的意思。我和当地的中介聊天，他们也说不出多少布吉有写字楼和产业的地方。更不要说产业规划了。

在深圳，一个板块的房价能涨，主要还是得靠已有的或者规划的产业支撑，坂田、宝安的沙井就是最好的例子。

没有产业，只有房子，这就是布吉未来的基本面。

纳入核心区，只是一个行政区概念，是为了舒缓核心区的居住压力，至于发展潜力，不会因为核心区的定位有多少改变。

不过，我觉得布吉这样的定位，也没有什么问题，因为一个城市，不可能所有的片区都要有产业、都要有各种故事包装。

产业区有产业区的使命，居住区有居住区的职能，布吉是后者，不能完全拿前者的标准去要求布吉。

作为一个居住职能为主的片区，布吉的发展乏善可陈，但楼市，布吉有很多点值得讲。

大家以为布吉不能涨，不过从我在布吉考察的情况来看，其实布吉内部的房子，也有明显分化。

楼龄老的房子，价格确实涨不上去，但布吉的次新盘还是能涨。

比如布吉水径片区的次新盘万科麓城三期，2017年的时候，均价5.8万/㎡，今年的均价已经到了7.1万/㎡，3年左右涨幅大概22%

比如布吉关的信义金御半山，业主报价均价已经涨到了9.8万/㎡，成交均价也已经接近10万/㎡。

另一方面，作为刚需的片区，布吉的整体涨幅虽然不大，但成交量很大，受政策影响会比较小

今年上半年，深圳市场很冷，在乐有家的统计中，房价下调的房源数量占比跌幅top10中，布吉片区有布吉、丹竹头、大芬3个板块入围前十。

图源：乐有家

房源占比跌幅小，说明降房价的房子越来越少，三个板块占据前10，说明政策后布吉的房价很稳很抗跌，泡沫也少一些。

当然，布吉很大，不同片区有差异，具体各个片区的楼市情况会有不同

接下来一篇文章，我会结合我的考察具体谈谈布吉各个片区的楼盘、市场的比较情况。下一篇分析的内容会更细，大家记得继续关注我们的文章！

另外，如果你有想要我们考察的区域，也要记得在评论区留言回复告诉我们哦！

你如你有置业的问题，欢迎探讨！

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