一纸新规，凸显了政策调控的深厚威力。这次轮到了教育行业。

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，意味着教培行业监管的“双减”文件正式落地。

随后三个交易日，港股、A股、中概股纷纷上演“跳水冠军”戏码。其中，A股上证指数跌破3400点，最低值为3312.72，深证成指、创业板指最低值为13727.48和3157.99；较23日收盘时，跌幅分别为6.69%、8.66%和8.99%。

背后是资本对于国内投资环境的一种隐忧，其他行业也担心出现类似调控政策。不过，更多的是一种情绪影响。

将目光放到近几年来看，行业“内卷”、年轻人“躺平”等行为横生，且愈加强烈。对此，中央开始对医疗、金融、互联网、房地产等行业存在的乱象或违规行为，纷纷“亮红牌”，降低这些行业的利润和垄断，避免提高人民生活成本和挤压实体经济。

其中，房地产与教育的天然关联属性，两个行业的政策调控让我们看到了“殊途同归”，即分别通过“反炒房”、“反内卷”的行政手段，使之回归居住本质、基础教育本质。

尽管城市间、区域间、街道间依然存在差距、不均衡，然而不及时处理乱象，阶层、贫富的差距将不断扩大，影响整个社会的稳定性、和谐性。而在这其中，“二次城镇化”尤为重要，通过再次规划、改造或建设，及时弥补教育资源短板、平衡区域差距，深圳是最具有代表的城市之一。

现时，城市更新的意义已经不言而喻，亦能理解为何成为国家战略之一。

01

启示

任何事物都是每个时代经济发展的产物。

上世纪八十年代，国家开始推行九年义务教育，是国民精神文化建设的重要手段。经过三十几年的发展，现阶段义务教育巩固率达到94.2%，文盲率由最初的80%降至2.67%。部分城市教育资源富足之后，义务教育阶段的课外时间，成为人们抢占的高地。

到“双减”政策出台前，学科类校外教培机构吸引了大量资本涌入，规模非常庞大，甚至出现取代学校职能的行为，制造了很多焦虑、内卷化。

上海财经大学公共政策与治理研院首席专家杨畅认为，义务教育阶段学科类校外培训机构是“剧场效应”最明显的行业，“先站起来的人短时间看得更清楚，但等到大家都站起来了，所有人的观看效果和原来几乎相同，而所有人都因为站起来观看更累了”。

学科类校外培训已经成为了“裹挟”在人民身上的沉重大山。搬走这座大山、释放压力必然是大势所趋，高房价作为另一座大山同样如此。

美国次贷危机爆发后，中国投入4万亿救市，且有政策扶持去库存，房地产行业作为经济支柱的作用明显，快速带动经济发展。各大房企也借助这波红利，不断地加大杠杆扩大布局规模和提高市占率，导致金融端大量涌入房地产行业，甚至挤压其他行业发展。

最近几年，中央陆续出台政策为房地产行业降温，“限购、限贷、限售、限价”“长效机制”“房子是用来住的，不是用来炒的”等等。尽管温度有所下降，但是不少地方、房企、炒房客仍然未能有清楚的认知，民众生活成本仍在。

2020年年初，“黑天鹅”事件爆发，美股十天四连熔断，美联储无限量QE，转嫁风险。有过上一次“教训”后，中国央行货币政策操作十分谨慎，“十次危机九次地产”，在经济逐步复苏之后不断出台房地产调控政策，避免房地产行业引发风险，严厉监管资金流入，督促房企降低杠杆。

“三道红线”、银行房贷红线、集中供地、购房资金来源监管、问责制度、房企拿地金额占销售额40%......这是前所未有的，也在告诉所有地方、所有房企、所有炒房团，回归居住本质是大势所趋。

整体来看，医疗改革、金融供给侧结构性改革、互联网反垄断、房地产调控，包括“三孩”政策的放松，一系列紧密关联动作背后都在深刻改变国民经济的发展方向。

不过，一切的目的都是向着“为人民带来美好生活的愿景”。

而在解决医疗、教育问题上，现时房地产行业新增市场已经趋于饱和、空余土地资源稀缺，如何弥补短板和不均衡的问题？国家或许将希望压在城市更新。

这不仅能够为城市经济发展提供新动力，也能通过重新规划合理设计医疗、教育、娱乐休闲等功能，进一步提高人民生活质量。所以，城市更新为主的存量土地开发、建设，必然是房地产行业的大势。

02

猜想

“双减”政策会影响到旧改领域吗？

先说一下城市案例：深圳。过去一段时间里，深圳的落户政策相对较为宽松，也就是“来了就是深圳人”。这使得深圳常住人口迎来爆发式增长，“七普”显示数据为1756.01万人，较2010年增长了713.65万人，成为全国城市之首。其中，深圳15岁-59岁人口占比较全国高出16.18%、较广东省高出10.73%。

深圳辖内总面积仅有1997.47平方千米，是北京、上海的二分之一。人口、面积比上，深圳的人口密度已经在高位，并且距离1900万的极限值只有144万人。而时间上，早于2008年深圳人口承载力已达到极限，导致教育、医疗等公共服务设施资源环境承压。

但是，深圳当时可建设开发用地仅有931公里，没有太多可利用的土地规划在教育设施上。城市更新成了少有的途径，并且成为全国各大城市参考的典范。

中央在明确要求深圳市在建设社会主义先行示范区试点中，提及探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制。

乐居城更翻阅资料了解到，在2017年左右，深圳市政协已经开始讨论，因为受制于用地问题、改造难题，新增教育资源一直面临严重阻滞，希望通过城市更新的方式解决教育端供需失衡的问题。

郭岩岩在《城市更新中教育设施空间布局优化研究》中，以深圳宝安区为研究样本，发现教育设施用地规模增速远远落后于城市人口增速，导致出现资源匮乏、分布不均衡、覆盖不全面等问题。通过城市更新工作的快速推进，重新合理布局教育资源是解决教育资源不足的关键。

所以，答案是有可能。乐居城更看来，“双减”政策使得教育职能更加集中于学校本位，培训机构更多向素质教育、成人教育、职业教育方向转型。在城市更新领域，教育用地占比需求未来或许将会提高。

同时，学科类校外培训机构是商业配套中重要板块之一，也是吸引人流量的焦点，城市更新商业配套也会发生改变。

对此，IPG中国首席经济学家柏文喜认为，新政对于学科培训类内容的禁止和限制会导致此类机构的调整和转型，有可能会引发城市更新类项目配套商服物业需求的变化，也有可能在城市更新类项目中增加教育配套面积和配套用地。

回到城市更新整体来看，在以产业为主导，公共服务设施为辅的重新规划中，教育只是诸多中的一环，但又是不可或缺的一员，交通、医疗、商业亦是如此。实际上，在长期观察中，我们发现这些配套规划建设都是村民十分看重的内容。这也是上述提到人们对美好生活的追求。

目前，教育改革仍在进行中，未来旧改政策是否会配合进行，仍有想象空间。

此外，世界最早在城市公共服务设施优化配置上的探索，也仅有百年历史，这也意味着无论是国外、还是国内，大部分城市城镇化过后仍是“半城”状态。也就是人口、生产、景观从乡到城的过程。

随着科学技术、城市公共服务设施等领域的研究深度和广度不断拓展，城市化2.0版本的城市文化、生活方式和价值观的扩展，才是新时代发展的关键所在。