每经AI快讯，中国银河08月04日发布研报称：维持房地产行业推荐评级。

7月市场销售降温：2021年7月，30城新房销售面积同比增速-5.19%，环比增速为-4.62%。销售连续两个月降温，市场销售表现逐步验证我们年初对销售的判断。分一二三线城市来看，同比方面，7月单月一、二、三线成交面积增量分别为4.84%/4.46%/-25.04%；环比方面，一、二、三线增速分别为-16.01%/-3.39%/3.38%，一线城市较6月幅度变化显著，成交面积大幅下降，二线城市成交面积处于相对稳定，相比之下，三线城市活跃度上升，但较去年同期成交面积大幅削减。

去化周期连续两个月上行：截至2021年7月，十大城市的存销比为8.53，较上月+0.39，去化周期环比+4.79%，同比-9.45%，随着市场销售降温，去化周期开始上行，但仍处于2017年以来的较低水平。分线来看，一、二线城市存销比分别为7.87、8.93，分别较上月+0.05、+0.61，一线城市去化周期显著低于二线城市，在信贷政策收缩和各城不断升级限购政策等背景下，市场后续可能出现降温趋势，存销比反弹。

两城开启第二批集中供地，土拍热度分化依旧：6月10日，厦门成为首个开启第二批土拍的城市，6月17日，长春紧随其后。两城二批次集中供地热度分化明显，厦门热度依旧，长春再次遇冷。两城比较，长春第二批集中供地溢价率仅为0.4%，厦门23.62%。

政治局政策基调偏紧，未来目标依旧是市场平稳健康发展：730中央政治局会议重申“房住不炒”定位和三稳目标，加快发展租赁住房并落实用地、税收等支持工作。7月23日八部门联发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》提出力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转，未来动态调控或成常态。

政策对物管支持的大方向未变，板块回调带来布局机会：恒生物业服务及管理（HSPSM.HI）指数本月跌幅为24.68%，物业板块出现较大幅度的下跌，主要是受《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》的政策波及，我们认为《通知》中提到的整治内容，对运营规范、品牌认可度强的物管公司不构成实质影响，政策对行业支持的大方向未变，高增长仍是未来主旋律。目前，头部物管公司21年对应PE在16-55倍区间，均值为28倍，当前估值处于合理区间，具备较高的投资价值。

投资建议：在行业供给侧改革的大环境下，对于优质住宅开发房企是风险也是机遇，行业估值处于历史最低水平，具备足够的安全边际；物业管理行业全面迎来黄金时代，万亿级市场空间助飞跃，行业进入基本面与政策面共振的阶段。目前行业正处于快速扩张阶段，科技赋能加速行业发展，高业绩指引和企业品牌力为估值提升创造想象空间。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、新城控股（601155）；优质物业管理公司：碧桂园服务（6098）、华润万象生活（1209）、金科服务（9666）、旭辉永升服务（1995）、招商积余（001914）、新大正（002968）。

风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。

每经头条（nbdtoutiao）——单日下跌24.59%！复盘“史上最惨ETF”的前世今生：一场本可避免的悲剧？

(记者 蔡鼎)