自从实施集中供地后，可以明显看出部分政策是有问题的，不然也不会导致溢价率高居不下、倒推楼市火热。之前就有业内人士表示，土地供给政策可能会改革；7月30日，杭州率先调整，提出竞品质、现房销售、取消竞自持、溢价率封顶降低等。其中最引人注目的就是竞品质，在限价和竞自持的背景下房企利润被压缩，只能通过降低房屋质量减少成本。那新政真的能保证住宅质量吗？

杭州楼市已经持续火热很久了，尤其是新房，打新潮一波接一波。虽然从年初以来调控了3次，如1月的落户不满5年限购1套、3月加码、7月共产房，可市场越调越热，6月杭州二手房同比涨幅8.6%，全国第七。另外杭州上半年共成交179789套房，已经是去年全年的70%。住建部已经约谈5个城市，杭州如果再不行动，很可能又被关注。

在高压之下，杭州从土地政策入手，修改了集中供地的规则。首先用10块地实行“竞品质”，开发商要提交品质方案，政府打分后再竞地；其次要现房销售，得办理不动产登记、品质核验后再销售；三是取消勾地，从缴纳5000万勾地金变为起拍价20%保证金；四是取消竞自持，而是竞政策下租赁住房面积；五是封顶溢价率从30%降到20%。

这些新政真的能降房价、保障品质吗？尤其品质是不大好量化的标准，像北京在5月也制定了建筑品质标准，包括绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术应用和管理模式。但这些标准能不能马上扭转楼市每况愈下的质量问题，怕是很艰难了。

一方面监管对开发和销售的管控非常严，再加上土拍政策限售价又限地价，留给开发商的利润空间更小了。另一方面三道红线和杠杆率，开发商的利润率降到5%-6%。形势导致走高周转的开发商越来越多，认真做产品的少，市面上“不合格”的住宅产品在增加。可即便如此，杭州的新盘去化还是很快，最多3个月也能卖光。

在限地价、限房价的前提下，杭州又对品质提出要求，可能是比较难做到的。毕竟现在住宅产品开发大多是降标降配、捆绑销售、降品质控成本。现行政策对开发商的资金要求很高，现房销售也会拉长房企的回款周期，预计实力不雄厚、开发经验不足的中小房企或失去拿地资格，竞品质更适合重大房企。

不过对购房者来说，这倒是有些好处。一方面政府把保证金推高，把热钱挤兑、推高地价的门焊死；再加上竞品质、降低封顶溢价率多少能对房子有些保障。但杭州的土地供应也在减少，在供不应求的背景下楼市还是可能保持火热的，小资家显示杭州二手房均价超过3.7万/平方米，新房供不应求或会助推二手房房价上涨。不过这次土改主要针对住宅品质，想真正降温，杭州还要更大的决心和动作！

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