撰文 | 闷油瓶

前两天，我在做一个调控后广州二手盘跌幅榜时，得到很多读者捧场。

当时碍于篇幅限制，只统计了广州中心区的情况，后台不少朋友留言，想看看黄埔、番禺这些。

作为宠粉达人的淘房君，盛情难却之下，再次爆肝一轮，整理出呼声较高的外围区二手房跌幅榜。

具体的统计原则，有必要向大家再告知一下：

1、为探究调控对市场的影响，选取的统计时间为4-7月份；

2、为了尽量确保准确度，在链家上有成交、挂牌以及价格走势的楼盘才能入选，因此不一定保证完整性，有遗留的可以补充进来。

外围区在这轮调控中表现如何？我们一起来看看！

1.

番禺：

大盘不跌，“南北”跌

先看看近郊番禺。

虽然番禺以聚集众多大盘而闻名，但在实际统计时，真要说跌的大盘反而没想象中那么多。

譬如，被嘲房价十年不涨的亚运城，近三月报价下滑的仅有两个运动员村的组团。

运动员村在亚运城的位置不算太好，既不及天荟毗邻地铁，又不如天誉更近学校，夹在中间比较尴尬，但它的报价也仅是微跌，整体变化不大。

祈福新村这种几十个组团的也差不多，跌的倚云居算是很边边，靠近大夫山的位置了。

华碧的锦翠苑是个例外，虽然别墅和洋房混搭常常会让价格产生波动，但23.56%的跌幅，确实有点可怕...

在番禺，真正跌得比较普遍的，应该是“一南一北”两大区域。

最北面的洛溪-南浦板块，珠江后航道上的江心岛，以前老番禺的豪宅区。

不过，这里缺离区发展主轴，加上学位一般，空有江景也救不了大势已去。

至于大石，其实位置是蛮ok的，3号线首入番禺城区的腹地，但却是典型的城中村面貌，自建房出租巨多，人员杂乱，跌价不出奇。

番禺偏中部的万博、汉溪一带，仅3个盘不涨，去年随着越秀和樾府的入市，以及个别网红盘的效应，区域房价已经拉升一轮。

如今万博几近成型，加上18号线和长隆度假圈的加持，未来还会有补涨机会的，不用灰心。

而番禺南部的市桥，包括桥东、桥西、桥北这些，是横盘跌价的典型代表。

据不完全统计，过去三月报价下跌的小区就有8个。

这边不仅规划差，楼龄老，关键是放盘还超多，亚运城+祈福+华南碧桂园的挂牌量加起来都远远不及它（将近3000套）。

像市桥“人气榜一”的桥基花园，楼龄25年，带看次数不少，但就是成交缓慢，交易周期从100多到200多天不等，很难叫出高价。

有时候，盘大量多没啥事，楼龄老久也没啥事，但又老又多就有事...

2.

黄埔：

表现很稳，未来还能稳下去吗？

接下来看看黄埔，接替天河的“天之骄子”。

虽然今年对黄埔各种打补丁，但奈不住底子好，流入人口量大，有买房需求的新广越来越多。

能收集到的数据里面，黄埔降价小区无论是数量还是幅度都很少。

大沙地，老黄埔CBD，又有鱼珠临港经济区的辐射，片区热度有眼可见。

这3个跌价的盘，学府里应该是受满5影响，东苑小区是比较老的房改房，离商圈和地铁较远；东城国际大厦则是公寓，以出租为主。

黄埔区府这边，全员坚挺，无人上榜。

科学城和香雪，黄埔大核心，除了万科山景城跌得稍微多了点，其它小区的跌幅几乎可以忽略不计，属于合理性波动。

山景城这边主要是因为3月成交了一套复式7万+，拉高了小区均价，而正常价位是在4-5万之间。

要知道，这两个片区的二手盘数量顶起了黄埔的半壁江山，搜刮出来降价的小区就这么几个，可以说表现很牛了。

最后是知识城，整个板块出现报价下跌的只有中泰天境。

这个盘的位置在知识城不算主流，离地铁也不近，没啥存在感，比较拉胯。

总的来说，黄埔业主头还是很铁，上半年吃了一套“组合拳”，依然可以屹立不倒。

但是，黄埔前晚才官宣取消了人才住房政策，接下来房价还能不能这么硬气，暂且打个问号吧。

3.

南沙：

一路进击，从未停歇

南沙的话，近三个月来降价的二手盘也很少。

金洲和区府一带，是南沙发展最成熟、配套最齐全、二手最多的区域。

这边有5个上了跌幅榜，其中星河丹堤以-9.23%的成绩喜提“榜一”。

严格上来讲，这个盘属于金洲的外围地带，建在半山腰上，经典的别墅+洋房组合，居住环境不错，但配套不便，涨幅万年吊车尾。

富人区南沙湾，全员坚挺，无人上榜。

明珠湾，未来南沙的珠江新城，规划给力，产业高大上，目前主要以新盘为主，二手少得可怜。

唯一降价的中盈一海里，紧挨环市大道西，由两栋独立楼群组成，在片区热度不高，不具有代表性。

黄阁，南沙旧改大户，到处搞拆迁，近两年也有不少新盘入市，跌价的小区未来还可以再涨涨，莫急。

至于进港大道板块，在金洲北面，比较靠海，有不少次新大盘，涨幅其实也还可以，跌的两个小区都是相对老旧了。

4.

增城：

刚需区争气，富人区先跌

最后是广州粮仓大增城，不仅新盘多，二手同样很多，1.2万套的挂牌量和番禺几乎不相上下。

本以为不限购的增城在这轮调控中受伤最重，虽然每个主流板块都有下跌的楼盘，但跌幅没有想象中那么大。

北部的朱村、中新，盘多量大价钱香，加上一条21号线，俘获了囊中羞涩的新广芳心。

但下面这几个，如果要带点投资属性去买的，选择的时候就要谨慎一点了。

永和，其实底子不错，要产业有产业，要商配有商配，唯独地铁是永远的痛，如果想要新一轮的普涨，等23号线吧。

新塘-白江，增城价值和热度最高的板块，主打交通枢纽和东部CBD的牌，一手已经冲上3万+。

如果想买得离黄埔近点，但预算又够不上新盘的话，这边二手的性价比优势就凸显出来了（均价1.6-2.6万）。

不过，在选择的时候要秉承两个原则：近地铁、次新，否则就难逃降价命运。

石滩和荔城，情况相对前面几个稍微差点。

石滩，没有啥重大利好，蹭不到热度，产业配套也一般，除了本地自住的，也就骗骗东莞客过来买。

荔城，曾经的增城富人区，山高皇帝远，新广大军还没杀到，本地自住还支撑不起高溢价，还得慢慢熬。

此外，黄埔和东莞同时收紧购房政策，不少人认为增城的春天要来。

但我们认为，会有助于流通，但不至于暗涨。

主要是因为当前官方有意摁住，任谁都不敢太嚣张，平稳运行才是真。

而打铁还需自身硬，增城也不是没试过这样，去年中的东莞调控，今年初的黄埔收紧，都说利好，但你看增城涨过没。

外围区地大盘多，不像市中心靠着稀缺的存量环境实现普涨，房价涨不涨还得看供需，看地铁、规划、产业这些兑现程度。

南沙和黄埔就基本全占，所以跌的很少，番禺南部弱，中间偏北部强，增城嘛，有价值的就偏向西部了。

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