东莞调控政策有新举措：非房企不得参与住宅地块竞拍

8月2日，东莞出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》跟进了全国常用的调控手段，在土地出让方面，采用北京模式“竞地价、限房价、竞品质”的方式。暂停向个体工商用户出让商品房住宅。加强购房资金来源审查，将二手房增值税，免征年限，由2年调整为5年。引入二手房指导价格机制。引入成都、西安模式，热点项目登记客户大于房源数量的住房实行买入后3-5年才可转售的限制；加大公共租赁住房的供应等措施。

总体上，全面引入了全国当下通用的调控手段和方式。不过，东莞在调控中有创新举措，就是首次提出非房地产主体企业不得参与住宅用地竞拍。

原文表述如下：“严格购地主体资格审查。非房地产开发企业不得参加住宅用地（含商住用地）竞买，企业联合体参加竞买的，房地产开发企业出资比例不得低于50%。”这个是在国内主要城市的调控政策中首次看到。

此前，在全国所有地块的竞拍中，通常对主体要求的表述如下：

“中华人民共和国境内外企业、其他组织和个人（除法律另有规定外）均可参加竞买。可以独立竞买也可以联合竞买。”

东莞房地产调控政策禁止非房地产企业参与土地竞拍，主要防范的是什么呢？个人认为主要目的是为了防止部分房企绕道非房主体获得金融贷款进入房地产投资领域，突破房地产贷款余额集中度管理的监管政策，实现房地产贷款余额与非房地产贷款余额的混流。

众所周知，当前房地产开发投资收益率在逐步下滑，房地产行业本身处于高度竞争市场格局，中小房企正在稳步退出，在此市场背景下，非房主体进入房地产，参与竞拍市场动机值得怀疑。

当前房地产领域，在房地产贷款余额集中度办法管理之下，各金融机构对于以房地产为主体企业贷款，总额受限，面向房地产企业的贷款余额不足。但是，面向非房地产主体企业的贷款，当前额度宽松，非房地产企业可轻易从金融机构获得贷款。

金融机构，也乐意向非房地产企业提供贷款支持，通过做大本机构的贷款总额，在房地产贷款余额管理集中比例不变的情况下，也可以提高对房地产贷款额度的规模效应。因此，对于房地产企业和金融机构来讲，均乐于通过利用非房主体获得更多的资金支持。但这是金融监管机构不愿意看到的。此次东莞调控政策的出台，有包含“中国银行保险监督管理委员会东莞监管分局”我想此条政策主要是由其提出，目的是严格杜绝非房企业与房地产企业贷款资金混合使用的事项发生，避免房地产贷款余额集中度管理的政策出现漏洞，导致政策效力大打折扣。

禁止非房地产企业参与住宅土地竞拍的限制，有可能很快被复制和推广。房地产企业正在通过非房地产企业绕道获得资金支持行为要及时做出相应的调整。

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