同样是调控，有的城市隔靴挠痒，有的城市直接剜去一块肉。

别觉得我描写的血腥，东莞还真是让不少投资者割了肉。

昨天凌晨，当我还在美梦里的时候，东莞也做了个梦给楼市的投资者，不过，是噩梦。

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新政来了，

一个都别想跑！

关于东莞凌晨新政的全部内容，大家可以看看我们昨天的文章。回顾请戳：凌晨突发新政！东莞开始抄全国的作业了！

那么，我就来重点讲一讲，这次新政的重点有哪些，对楼市又有何影响。

这第一个重点是东莞从税收出发，直接copy广州来了个增值税免征年限从2年变到了5年。不过它的征收率稍低于广州，东莞不足5年的要按照5%的征收率全额缴纳增值税，广州的征收率则是5.3%。

这一条对楼市的影响我们就可以对照广州的楼市来看看。

首先它主要影响的是二手楼市，由于二手的限售期是3年，本来限售期一过就可以进行正常买卖了。但是现在免征增值税的年限从2年升至5年，如果在5年内交易就要多交一笔增值税；如果在5年后交易，又拉长了业主的持有年限。总之，这条政策对二手市场流动性有很大的打击。

广州这个政策是4月出的，我们看看4月后广州的二手成交量下跌的态势非常明显，7月略有回升。

图片来源：中原数据研究中心

东莞未来预计可能看到的结果就是，二手交易量的持续下行，而交易量的下行又很有可能拉动房价的下跌。

这第二个重点还是关于二手房的，是要推进建立二手房成交指导价制度。这一点，东莞是学的深圳。

这一点主要是针对那些挂牌价高于指导价的房源，它们的价格将不予显示。这一点一方面是控制买家对房价过高的预期，另一方面也会对二手房的供应有所打击。看看深圳市场，有大量的业主都不甘心以指导价卖房，所以它们要么就搞搞捆绑销售名画的骚操作，要么就干脆不放盘，所以现在深圳中介市场一片凄凉。

此外，如果成交价高于指导价，贷款按指导价批款，购房者的首付金额将大幅提高，这也会进一步削减购房者购房的热情。

几方面的作用下，二手成交量可能会大幅度下滑。

这第三点，终于是针对一手房的了。对于热点楼盘，将实行公证摇号选房、积分排序选房以及限售期会从3年延长至5年。

选房的方式显然对刚需有利，而对炒房客是非常不利的。因为它提高了购房的门槛，还将限售期延长，增加了持有时间，进一步挤出了楼市的泡沫和水分。

此外，还有严查首付来源；社保作假，5年内禁止在东莞买房，暂停向个体工商户销售商品房、法拍房纳入限购范围……一系列政策都是在对炒房客say no!

这次东莞的新政一二手全面铺开，精准打击，炒房客灭绝，投资客重创，部分刚需得利。

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为什么是东莞？

不了解东莞这座城市的人肯定不明白，为什么这个二线城市需要两个一线城市的调控政策叠加调控？

原因是这些年的它实在是太火了，涨幅和房价都是湾区九城中的佼佼者。看看2020年东莞的涨幅，赶超了深圳，把广州远远甩在了后面，得到了第一的宝座。

图片来源：冰山指数

它火的原因一方面是因为深圳的外溢。产业的外溢拉动人口的外溢，与深圳的价差，让更多追求收益率或是追求性价比的人前赴后继地涌入东莞。另一方面是本身产业基础好，GDP实力强，人口吸引力大。

虽然此前东莞的227新政提高了购房门槛，但东莞的成交量在短期下降后又有回调。

深圳政策收紧，进一步推动了一些投资者转向东莞。

几个月前住建部就关注到了东莞并约谈东莞，表示要采取针对性措施精准调控，维持房地产市场的平稳运行。

现在深圳已经基本冷静，但为了防止热度轮动到东莞，于是出台了这波重量级新政，稳住大家的预期。

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最后：对购房者的建议

下半年刚拉开帷幕，全国各地便加码调控政策，丝毫没有放松的迹象。

对于大湾区来说，深圳、广州、东莞是一直以来被重点关注的城市，新政随时可能到来。连惠州最近都因为供应量大，成交过分火热被住建揪出来约谈了。

楼市动荡期给购房者带来了不少不确定性。

而面对“不确定性”，最好玩儿得起的人（资金充足且稳定，能够承担合理风险的购房者）再上牌桌，不然到时候意外来时，推牌掀桌的样子可真不太好看。

你如你有置业的问题，欢迎探讨！

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