近期，某省住房和城乡建设厅官网发布城镇住房发展“十四五”规划，其中提出，要逐步提高商品房预售条件，稳妥推进现房销售试点，引发社会关注。实务中，越来越多的房地产开发企业开始探索，在房地产项目办理竣工备案后，再对外销售。这种情况下，不少房地产企业都面临一个问题：销售完工现房，取得首付款，要不要预缴土地增值税、增值税和企业所得税？

案例

甲房地产开发企业自行开发了商品房项目，2018年5月取得商品房预售许可证，2020年4月办理竣工备案。2020年10月，甲企业签订商品房销售合同，合同含税总额2180万元。其中，签约当时收取首付款1090万元，并按照9%的税率开具同等金额增值税发票，剩余款项于2021年1月收取。2021年1月，该批商品房集中交付，甲企业按照合同约定办理交房。

假设当地该类型房产的土地增值税预征率为2%，甲企业按照增值税一般计税方法计税，预计计税毛利率为15%，暂不考虑甲企业其他业务，那么，针对这部分现房销售首付款，该如何申报纳税？要不要预缴土地增值税、增值税和企业所得税？

土地增值税：原则上可以办理清算

从房地产开发项目的全周期来看，土地增值税存在先预缴、后清算的步骤。按照土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。

各地的操作细则一般按规定作了细化。比如，深圳市税务部门规定，房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式，即在项目全部竣工结算前，开发销售和转让房地产取得的收入，先按预征率征收土地增值税税款，待工程全部竣工、办理结算后，再进行清算，多退少补。但同时规定，土地增值税清算审核期间转让房地产的，需按规定预缴土地增值税。

根据以上规定，土地增值税预缴时点，是项目全部竣工结算前。理论上说，项目竣工结算后，如能尽快完成土地增值税清算，后续销售并收取款项，就不用办理预缴，可以直接按照销售尾盘，进行纳税申报