企鹅号作者：81大白话

存量房时代的楼市思维将会与以往截然不同，手握现金还是资产将决定成败。

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著名经济学家任泽平在离开恒大后，对楼市发表的一些观点显然是房企们不愿意承认的，但这又在冥冥之中向我们传递着某种楼市信号，他所预测的不一定都是正确的，但离开房企和发表那些观点不得不让人产生联想，不论怎样，楼市已经开始出现暗潮涌动的迹象，这或许也确实是在向我们预示楼市一个新的时代或将到来。

任泽平最新的观点中，有两个引发了笔者的注意，一个是中国经济目前正在经历滞胀周期，另一个是中国楼市将会进入到存量房时代。

这两个观点，笔者在之前的文章中也反复地强调过，但当时的迹象趋势不是很明显，从目前的国内外环境以及结合现实情况来看，苗头已经有了初现的迹象了。

美国加息预期在通胀率连续两个月爆表后越来越明显了，但即使是这样，美股的下跌也是在美国议息会议后美联储主席对收紧货币政策松口后开始的。大家应该对这个事件保持足够的警惕，可能远在大洋彼岸的美国股市与我们大部分人都不太相干，但因为美元是通用货币，这就会导致美国的货币政策可以通过美元传到到全世界。

我们目前可能经历的经济滞胀与存量房时代究竟有什么关系？

滞胀就是上游成本高企但无法传导到下游交易端，也就是说原材料价格因为通胀大幅上涨，但终端商品价格不但涨不起来反而还有下跌的可能。价格通道不顺畅的后果就是中间的制造端将会面临一场浩劫，生存下去将会很难，大量企业的倒下就会对经济、就业等领域产生重创，中产及以下的收入群体将会陷入收入危机。而目前的楼市，其实就是靠中产阶层撑着的，如果中产阶层陷入收入危机，他们投资的房产会大量流入到市场中，从而对市场形成冲击，新房与二手房市场将会受到库存挤压，最终形成存量房为主导的市场环境。

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中国楼市在2013年就经历过一次库存危机，但那个时期监管层选择了保楼市，推出了大量的政策，最终以一种"涨价去库存"的方式度过了那次的楼市危机，但付出的代价也是很大的，比如不断上涨的房价、炒房情绪的高涨、居民负债率的大幅上升以及由此间接引发的生育、教育等社会问题。

由此我们不难看出，如果楼市进入到存量房时代，楼市的现状将会发生翻天覆地的变化。那次的"涨价去库存"还有一个很严重的后果，其危机正在对当前的金融系统进行着冲击，那就是房地产的债务危机。因为政府的救市，使得当时库存高企几乎奄奄一息的开发商们奇迹般地活了过来，不但活了过来，而且还赚得盆满钵满，这种情况下，让开发商们形成了一个共识，那就是政府不敢让房价下跌，这反而导致了开发商们在增加杠杆与负债上更加激进，加速扩张的脚步把房地产泡沫吹得越来越大。因为他们的信念是，即使吹出危机，也会有政府兜底。

如今，很可能又到了危机将至的时候，但这一次政府还能为他们兜底吗？

在去年年中，郭树清主席将房地产泡沫比喻成威胁金融安全最大的灰犀牛后，楼市仿佛一夜之间就变天了。以往，楼市是一种越调控房价越涨的状态，但这一次不同，监管层直接对资金端下手，从针对房企融资的三道红线到针对银行端房地产类贷款的集中管理制度，几乎把房地产链条中从开发到购买的资金杠杆都给限制住了。

这段时间楼市发生了两个情况，一个是很多房企甚至是跟房企相关联的公司陷入了债务危机，有的已经暴雷，有的即将暴雷，为整个房地产行业蒙上了一层乌云；另一个是网传很多城市的二手房房贷被暂停，二手房或引发流动性危机。

不得不说，去年对房地产资金端的出手，如今已经显现出效果了。债务危机和流动性危机当前，监管层会不会松松手呢？

就在不久前的陆家嘴金融峰会上，还是郭树清主席，对所有房产投资者发出了“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重的代价”的警示，所以这次等来监管层救市的可能性是多少，就可想而知了。

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随着高铁、地铁等城市大型基建的被叫停，也就意味着通过炒预期、炒概念的方式在楼市中套利的路子越来越窄了，没有了这些城际和城市交通利好的加持，城市的发展方向就要调整，而楼市的投资思维也要调整，这是不可避免的。

如果没有政策的严控，房价可能还会一直涨下去，而且还供不应求，因为有赚钱效应在那里摆着呢。但政策端的不断加码，而且已经到了限制资金供给的程度，还要说投资房产未来光明无限，那就是要把接盘者往火坑里推，让既得利益者脱身。

大家要明白一点，如果楼市进入到了存量房时代，即使有些城市的房价依然上涨，也不是普通人能够参与的，因为库存主导的楼市下，机会将会越来越小，容错率越来越低，之前那种闭着眼睛买就能赚钱的思维将会带来巨大隐患，一招不慎房产就会成为纸面财富。

不知道大家有没有一种感觉，投资这东西，不论是股市还是楼市，只要出现价格下跌或者预期，买盘就会束之高阁，这对于趋势来说是非常致命的，目前从数据上看大部分城市的房价都是在上涨的，但当你观察自己城市的楼市时，一定也会有一种感觉，那就是在售房源越来越多，去化周期越来越长，这其实就是出售方在用价格逼空，做最后挣扎的一种手段。

如果存量房时代到来，楼市将会被重新定义，是危机也会伴随着机会，关键在于从什么角度看待整个市场，这个时期究竟是手握资产还是手握现金，将会决定未来的成败。

目前就是在等待一个时间点，这个时间点很有可能就是加息周期的开始。任何问题，都要辩证地看，风险的到来可能不可避免，但如果不能够正视风险的话，那么所有的操作可能都是反向的，逆势前行不是跟自己过不去就是跟钱过不去，大家一定要好好琢磨琢磨。

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