“时间就好像对重庆空港施与了停滞的魔法，从2017年以来空港都无大改观。

城市分层第150篇原创文章

上一篇文章讲到空港的四大区域（A区拼多多、B区淘宝、C区京东、D区躺平区），引起了一些粉丝的热烈讨论，很多粉丝表示写的很接地气、拿比喻去形容市场，一下子就听懂了。

今天这篇文章来聊下空港区域的规划情况。

01

你有多久没听到过空港了？

好像空港在重庆的存在感很弱。

平时几乎没怎么听到过声音。

一是因为太偏远了，现在人们的关注重点都是两江新区和科学城。

不是往北就是往西。

而空港虽然是两江新区的重要一员，但是身处中部槽谷里，两江新区的东北侧，确实没有什么存在感。

空港的优劣势整体来说是——离两江新区太近，离两江新区太远。

离两江新区太近，空港也享受了重庆城市一路向北发展的时代红利；

离两江新区太远，一方面两江新区内部的板块太多，但是总体资源有限；

二是空港偏安一隅，离两江新区的核心太远，也就享受不到两江新区更多的资源。

02

空港甚至部分意义上连龙兴也比不过。

隔壁的龙兴起码还有些好的学校、好的环境，龙湖天街2022年开业，2023年还有个亚洲杯，吹起来都有噱头些。

而且和广阳岛都处在东部槽谷里，提起广阳岛时总会顺带嘴提下龙兴。

二是空港的品牌开发商还不太多，数量方面不如龙兴多，开发商品牌也比不上龙兴。

而且龙湖、融创、绿城这些品牌开发商都进了龙兴了的，但是暂时还没进空港。

大的品牌开发商，它们会花更大力气去宣传自家开发商、宣传自家的产品，从而顺便宣传下区域。

但中小型开发商的资金预算没那么多，宣传力度自然也就不大了。

更重要的是，整个空港的楼盘的属性还是更偏向于刚需些，而龙兴的楼盘的属性除了刚需之外，还有一部分改善群体，毕竟教育资源和环境资源，龙兴都有。

改善群体最爱的两大资源，不就是教育和环境么？

不然为什么那么多人喜欢中央公园？

03

但其实，空港对重庆城市和楼市的贡献，还是非常大的。

之前我做过数据分析，重庆从3月份以来，市场迅速扩张，第11-21周的成交量，几乎是第1-10周成交量的2倍。

3月是重庆市场的分水岭。

比如空港市场。

第1-10周仅卖了857套住宅，第11-21周共卖了2971套住宅，倍数关系为3.5倍，远高于主城2倍的平均值。

空港板块不仅绝对成交量大，成交倍数还高，妥妥的最大功臣。

04

而贡献这么大的空港，却在重庆市场上激荡不起一点水花来，这是为什么呢？

整个空港的开发高峰期是在2017-2019年。

2020年之后，土地开发的力度就要小很多了。

这3年时间里一共卖了3120亩地，累计415万方的建筑体量。

在进行土地开发时，因为较好的规划也吸引了大量开发商的入驻。

比如教育方面，空港片区有13所学校，分别是3所幼儿园，6所小学，4所中学，其中就包括著名的渝北空港实验中学（建设中）。

比如商业方面，空港约有100万方商业体量，其中包含中国摩45万方的集中式商业街。

比如环境方面，有2300亩的跳蹬河公园，有溪谷公园，有湖滨公园，有航空科技公园、航空文化公园、航空休闲公园等等。

比如医疗方面，有两个医院，其中一个是渝北妇幼保健院，要从两路那边搬过来。

……

其实空港的规划是并不差的。

但是这些规划的落地情况确实有点差强人意，而且进展缓慢，自2019年以来整体变化不大。

时间就好像对空港片区施了停滞的魔法。

空港，冻龄了。

05

要解释空港的规划为何迟迟不落地，首先得深入了解空港的存活逻辑。

空港靠什么存活？

它自身能造血吗？

不能的。

空港老城的客户群体并不多，而且购买力一般。

靠区县群体吗？

别想了。

稍微有点经济实力的都去中央公园了，购买力实在一般的才会把空港看成是他们进入主城的第一站。

空港要是想吸引一些稍微有点购买力的，还得加把力气去两路开拓市场。

两路片区的有钱人太多了，他们早就想从那种拥挤的街道和嘈杂的环境里搬出来了。

于是中央公园出现了。

大量的老两路人跑去了中央公园。

但也不是所有人都能买得起中央公园，那些买不起中央公园但是对居住环境又有一定要求的，于是就来到了空港。

所以，空港的存活逻辑是老两路人的外溢，再加上中央公园的价格挤压。

于是，空港就能够活下去了。

中央公园吃肉，空港跟着喝汤。

06

再来看空港的产品。

空港的产品已经内卷到什么地步了呢？

大部分楼盘都非常相似，如果不是换个售楼部大门，你几乎会以为他们都是一家的。

因为产品都几乎一样，都是8层的洋房、17层的小高层、建筑面积不超过100㎡的三房或者四房。

毕竟，大家当初拿地时的条件都差不多，一样的容积率，一样的限高条件。

你做2梯4户的洋房，我就做2梯5户的洋房，他就做2梯6户的12楼的洋楼；

你的99㎡做了四房两卫，我就做96㎡的四房两卫，他就做92㎡的四房两卫。

你建面价格11500元/㎡，我就建面价格11300元/㎡，他就建面价格11100元/㎡。

这是洋房市场的内卷情况。

而叠拼市场同样如此。

我们传统意义上所说的叠拼，是上叠和下叠。

但后来为照顾一部分价格敏感性客户的需求，又发展出6层的中叠产品。

现在居然还有了8层的叠拼，天叠、上叠、中叠、下叠。

而8层的叠拼，到底是叠拼还是跃层洋房呢？

空港某楼盘就有这种4叠拼产品。

天叠套内90㎡，送露台后实得150㎡；

上叠和中叠套内104㎡，实得140㎡；

下叠套内124㎡，送花园后实得158㎡。

重庆市场上有3层的联排别墅，有4层的叠拼别墅，6层的叠拼，有6层的洋房，也有8层的洋房，有8层的叠拼，也有13层的洋楼，有18层的小高层，33层的高层，也有66层的超高层……

产品的形态越来越多，颗粒度越来越细，从侧面反映了市场的需求在不断地多元化，客户的需求得到了真正的满足。

但我希望这是市场深度发展之后的良性竞争，而不是开发商为了跟竞争对手竞争想出来的一些竞争策略。

我不知道未来还会不会有10层的叠拼、20层的叠拼，我也不知道这个市场的底线到底在哪，这个市场还会不会继续卷下去？

但我真心希望重庆这个市场继续好好地发展下去，每个购房者的需求都能够得到重视。