通州十四五规划公布，其中提到17条轨道交通，十四五期间规划建设11条轨道交通，震撼全场。

简单回顾一下

想了解副中心，必须先清楚一件事，就是副中心的规划并不是这几年才有的，而是2005年发布的北京2004-2020版总规中，就明确提到了通州、顺义、亦庄等作为北京市副中心发展。

因为这个版本，许多企业跑到通州跑马圈地，一等就是若干年。因为这个事情，通州的房价两次大起大落，房价振幅几乎与西城学区房不相上下。

如果不是2014年国家三大战略之一的京津冀协同发展（其他两个是一带一路和长江文化带）出炉，可能通州依然趴在地上。

所以，副中心也好，自贸区也好，背后的核心力量，其实是京津冀协同发展这个大大的亲儿子。如果不看京津冀协同发展的目的，你就无法理解副中心的作用。

京津冀协同发展出炉的核心原因是什么？

1、疏解非首都核心功能、解决北京“大城市病”为基本出发点，以及资金人才黑洞吸血效应带来了许多问题，包括拥堵，包括雾霾，当然最重要的是水资源问题。

2、北京强，周边弱，华北平原甚至东北西北，都在往北京集中。北京2035年总规将雄安和副中心定为两翼，重心往东往南发展，打通与天津河北的线装布局

通州十四五规划出炉

今年3月份，通州十四五规划正式公布，提出要建设高水平综合交通体系、与中心城区打造半小时交通圈。同时要聚焦与北三县一体化联动发展，加快建设轨道上的京津冀。

文件中公示了通州一环六横四纵的11条轨道交通格局。其中一环指M102线；六横指6号线、22号线（平谷线）、八通线、市郊铁路城市副中心线、京唐城际、7号线；四纵指17号线、M101线、城际铁路联络线、市郊铁路通密线。如此密集的轨道交通也就只有副中心了。

其中M101线远期规划到北三县大厂，22号线正在修建，联通北三县的燕郊，实现副中心与北三县协同一体化发展。

副中心的发展，目前就是政府稳步搬迁+行政企业进驻+强效政策落地，同时大建地铁和交通。按照现在这个发展速度，饭总给一个具体的具象化周期：

2015-2018年，属于雷声大，小雨，不断做基础设施建设，包括软硬件。

2019-2023年，属于雷声大，小到中雨，硬件基础建设基本完工，软件投入前期。

2024-2027年，初步形成黑洞聚集效应，开始形成正向滚动。

副中心的崛起，已经是看得到的未来。房价的双限政策，随着去年自贸区的公布，短期更不可能放开了。但是这个区域房价尽管有波动，但是中长期上涨，也是几乎板上钉钉的事。只不过需要随着产业与人才的充分落地，尤其是黑洞效应形成后，将会是一个加速的过程。

未来副中心会聚集大量产业人口，不可能都有通州买房的资格，多数人短期也都不可能买的起通州的房。

北三县的大厂、香河等地，将会成为人才的首选置业方向，包括买房政策也会适当宽松。毕竟和通州的房价价差在那摆着，很多年轻人首次置业，还是先上车为主。

北三县的房价经历了过山车式的起伏，随着副中心与北三县的协同发展而逐步稳定。

去年十二届十五次全会提出，城市副中心五年规划将首次对接北三县，今年的十四五规划出炉后，我们可以看到许多协同发展的词藻。

为什么要对接北三县？

要把城市副中心打造成京津冀协同发展的‘桥头堡’，仅靠通州区的空间和资源承载力，恐怕显得捉襟见肘。

所以必须把廊坊市的三河、大厂、香河三县当作重要腹地，为城市副中心提供更广阔的空间去开展交通、产业、生态、公共服务的布局。

对于副中心与北三县的发展，中央提出了“四统一”的要求，即统一规划、统一政策、统一标准、统一管控。

主要对接哪些东西？

交通一体化：副中心交通枢纽将在“十四五”期间投入使用；平谷线、京唐（滨）城际等轨道交通延伸至北三县；推动实现北运河互联互通；推进一批跨区域道路建设，加速交通服务同城化，共建区域快速公交走廊，保障北三县群众快速通勤和出行便利。

产业协同分工与联动发展：以“两区”建设为契机，积极打造科技创新和产业发展新高地。加强与北三县地区在中试孵化、制造和配套服务环节的协同，合作共建产业园区。强化张家湾设计小镇、台湖演艺小镇、宋庄艺术小镇等与北三县地区文创产业集群的功能联动。

5月13日，在北京与河北廊坊北三县项目推介洽谈会上，两地现场签约39个项目，涉及产业、公共服务、交通基础设施等领域，意向投资额约247亿元。数据显示，2019年以来，两地已累计签约项目120余个，总投资额达800亿元。

教育协同发展：2020年11月，通州区教委与三河市教体局签订教育协同发展合作协议，北京小学通州分校与三河市第四小学牵手合作。随后，三河市燕郊七小、六小、冯家府小学、燕郊中学、八中等学校也纷纷和北京多所中小学签订教育合作协议。

自2018年至今，北京市教委已派专家为大厂培训1300多人次，充分调动教师专业发展内驱力。北京小学通州分校，也派出了优秀教师到三河送教。

香河今年安排了10名中小学校长、16名骨干教师，分两批到通州区中小学跟岗培训。还将组织100名中小学教师到通州区教师研修中心、中小学参加通州区组织的教研活动。

如此大规模的交通、产业、教育等配套对接，对北三县来说是至关重要的，对楼市也有稳定作用。

北三县未来房价分析：

从政策引导角度看，副中心的崛起势不可挡，而与其相邻的北三县会间接受益。北京过去CBD、中关村、金融街等片区崛起对周边板块价值的带动是不可估量的。

所以未来随着副中心的崛起，北三县区域配套资源会有质的提升，房价虽不会大涨，但也会保持稳定，且会稳中有涨，尤其是产品好，物业好的房子。

其产品有高层85-123㎡，均价8500元；小高层88-133㎡，均价10500元；叠拼160㎡和170㎡，均价13000元；联排220㎡和248㎡，均价18000元。

门口就有去往国贸、运河、潞城地铁站的公交车，自驾也有多条高速可以选择。

对于致力于深耕北京及环京区域的世茂来说，在香河这篇充满神奇的土地上，在众多利好政策的促进下，相信世茂也会和香河一样，携手腾飞。