上海成立800亿元城市更新基金、北京发布城市更新指导意见……当下，围绕“城市更新”的地方政策正在密集出台。

6月15日，上海市政府常务会议原则同意《上海市住房发展“十四五”规划》，并指出“要将加速推进旧区改造作为重中之重，着力探索出一条存量有机更新的城市发展之路”，而在10多天前，上海城市更新基金正式成立，基金总规模约800亿元，据悉，此乃目前全国落地规模最大的城市更新基金。

除了不断出台的相关政策外，一众房企也已提前布局城市更新赛道，安信证券研报显示，根据2020年年报，TOP50房企中已有78%涉足旧改项目，“分地域来看，粤系、闽系房企参与数量最多”。

易居企业集团CEO丁祖昱在第五届地新引力城市更新论坛上表示，城市更新板块“早就不是万亿级的市场，应该很快变成10万亿级的市场”，其同时认为，城市更新将成为房地产领域“未来10年、20年最重要也是最长远的关键词”。

将迎10万亿级市场

“上海的800亿元城市更新基金刚刚成立，这也是整个中国各个城市当中最大的城市更新的基金。”丁祖昱同时表示，这“也预示上海的城市更新进入全新的阶段”。

相关信息显示，自从1992年启动“365危棚简屋”攻坚开始，上海城市更新已走过近30年的发展历程，先后出台《上海市城市更新实施办法》《上海市城市更新规划土地实施细则》等文件。

“其实以上海为例的一线城市，目前城市更新发展已经到了4.0阶段，与之前的三个阶段大拆大建整体的拆除改造不同。”克而瑞城市更新研究中心总经理王方敏表示，“4.0阶段的城市更新会更强调智能化和可持续化，重点关注到产业的引导迁移、历史文化建筑的保护和再利用，以及城市更新可持续发展。”

而在房地产行业进入存量市场的情况下，城市更新因其所蕴含的巨大市场空间，也更加受到外界关注。

丁祖昱引述一组数据描述称，以400亿平方米的中国住宅存量规模计算，“如果每一年有2%的比例需要更新一下，就是8亿平方米”的巨大市场，其进一步表示，城市更新“早就不是万亿级的市场，应该很快变成10万亿级的市场”。

华西证券研报也认为：“目前部分城市房地产行业已逐渐步入存量时代，城市更新作为当前城市存量发展的重要途径，对激活城市存量土地，满足住房需求，提升城市的未来发展空间意义重大。”

华夏新供给经济学研究院院长贾康在2021澎湃城市更新大会上提出了三个创新视角促进居住文明和城市更新：制度创新涵盖住房双轨制、房地产税费改革、户籍制度改革等方面；管理创新涵盖“规划先行，多规合一”和“网格化管理”；技术创新涵盖智慧城市和智慧家居。

竞逐黄金赛道

在10万亿级巨大市场之下，一众房企早已入局探索。

如建成20周年的“上海新天地”项目，即是瑞安房地产深耕城市更新领域的代表作之一，公开信息显示，上海新天地项目“改造前由于长期超负荷使用，居住条件十分恶劣”，但在瑞安房地产改造后，以创新的“城市会客厅”定位，蜕变为“全球二十大文化地标之一”。

瑞安管理（上海）有限公司董事总经理、中国新天地有限公司董事总经理王颖此前也对外表示：“瑞安房地产将继续凭借20多年的城市更新经验，运用创新设计理念和技术，结合区域历史人文特色，积极配合政府的城市发展规划，打造更多文化社交目的地和可持续发展国际社区。”

不仅仅是成功打造上海地标的瑞安房地产，近年来角逐城市更新赛道的房企，无论是在数量亦或规模上，相较以往都有明显提升。

“80%的百强上市房企有过城市更新改造的经历，并且已有51%的企业已经达到超百万平方米的规模。”克而瑞地产研究近日表示，“由于TOP50上市房企有更充足的资金和更强的运营能力，相比之下该梯队中房企参与城市更新改造的比例更高，达88%，形成规模的房企占比也高达65%。相比20年中，该等比例均有提升。”

在日前举办的2021澎湃城市更新大会上，中国金茂高级副总裁、金茂上海区域公司总经理陶天海表示，中国金茂在2015年提出转型为城市运营商，定位是要以人为本，做城市的合伙人，让规划和资本作为城市更新的驱动力，并从城市和产业两方面进行升级。如果未来城市更新能在政策和模式上有所创新和突破，应该是大有作为的。

值得注意的是，参与旧改项目也能在某种程度上改善房企的盈利能力。

“深耕旧改的房企毛利率总体高于行业平均，这种优势在2019年以来更加明显。”安信证券分析师池光胜分析称，“2019年以来，行业毛利率趋于下行， 2020年TOP50房企中位毛利率相比2018年回落了7.2pct，而旧改房企除富力外毛利率回落幅度都在6pct以内。”

尽管如此，城市更新领域也面临一系列需要改进的问题，上海城市更新建设发展有限公司总经理李鸿忠近日表示，区域城市更新领域“缺乏总体的考虑，更新方式目标不清晰，城市更新专项规划空白，碎片化的东西比较多”。

李鸿忠同时还认为，上海城市更新领域“现在留下来的旧改里面有各种类型的房屋，改造的难度非常大，所以改造的成本倒挂现象比较严重”，其同时还表示，城市更新领域需要成立牵头部门，出台相关实施计划等。

上海社会科学院城市与房地产研究中心主任万勇在2021澎湃城市更新大会上指出，城市更新应该回应不同诉求，建筑是载体，功能、业态、产业、文化才是内容，载体和内容相统一的城市才是适宜人生存的城市。

中国城市规划设计研究院城市更新研究所副所长范嗣斌在2021澎湃城市更新大会上表示，城市更新应该追求社会、文化和经济三方面的价值，多关注人的需求、文化和城市更新的可持续性，辅以创新性的理念，也需要有创新性的制度和机制来保障。