由于遭到员工的强烈抵制并导致离职潮频发，谷歌（Google）最近取消了让所有员工都恢复线下坐班的计划，并允许部分员工继续远程办公；苹果（Apple）近期强制要求员工回到办公室坐班的计划也已经导致多人离职，并在该公司内部引发了强烈反对。

希望员工重新回到办公室的还不止谷歌和苹果公司，投资银行高盛集团也希望他们的员工恢复全天在办公室办公，奈飞（Netflix）认为居家办公是“纯负面的”。

但也有特例，推特表示其员工可以永远在家工作，花旗银行则希望部分员工永远不再回到商业中心办公。

当下，世界各地的员工、老板、房东和政府部门都在试图搞清楚办公室是否已经过时。尽管这一问题仍没有最终答案，但毫无疑问，价值30万亿美元的全球商业地产已经被经济衰退的忧虑所笼罩。无论哪种方式办公，背后都蕴含着一个共识：后疫情时代，办公有了多元化的新含义。远程办公不会随着疫情的结束而消失，空置的办公室也终要有人买单。

△新冠肺炎疫情的暴发令居家办公成为了众多公司不得已的选择。随着疫情防控形势的好转，一些公司试图要求员工回到办公室，但遭到了员工的反对。这些公司已经意识到，一旦坚决恢复疫情前的坐班要求，很多员工可能会选择直接离职。虽然居家办公得到越来越多公司的认可，但对商业地产来说却不是一个好消息。CNSPHOTO提供

远程办公势不可逆

无论高管们如何举棋不定，有一点已经很明确：几乎没有一家科技公司还要求员工百分之百恢复到新冠肺炎疫情前每天去公司办公的状态。他们已经意识到，一旦坚决恢复疫情前的坐班要求，很多员工可能会选择直接离职，加入那些办公形式更符合他们期待的公司去。

谷歌已经宣布在疫情结束后将允许大约20%的员工彻底选择远程办公。同时，60%的员工不必每天去公司办公，可以选择某几天去公司。此前，谷歌CEO桑达尔·皮查伊在疫情暴发后几个月曾一度坚持表示远程办公也许并不是一个好主意，但时隔一年也选择了妥协。美国消费者新闻与商业频道CNBC认为，因为担心人才大量流失，所以谷歌才顺应潮流，将自己的办公模式变得更加灵活。

据美国《财富》杂志报道，从今年早春开始，一系列广泛而深入的调查研究了数千名员工对疫情之后恢复线下坐班的偏好。所有的调查结果都显示，超过四分之三的受访者强烈希望在后疫情时代继续居家办公——至少有一半的时间能够居家办公；四分之一到三分之一的受访者希望可以永久、全线远程工作；余下的受访者表示，如果不能保证一周至少有一半的时间可以完全在线上工作，他们就会辞职。还有许多人表示，如果不能完全远程工作，他们也会辞职。

其实，出于惯性，办公室体系一直没有发生过真正的颠覆。英国《经济学人》杂志表示，在新冠肺炎疫情暴发之前，弹性工作制企业仅占全球市场份额的不到5%。大多数企业都不愿意全面采用远程工作模式，它们也不愿意把房地产资产和租赁当作沉没成本“注销”掉。

但是，疫情颠覆了这一切。远程办公模式不断普及，随着新用户的加入，网络效应显著，服务价值提升。微软的Teams、谷歌的Meet、思科的Webex，还有视频会议软件Zoom的用户总数远超3亿。线上办公的程序性障碍一扫而空。

许多人认为，疫情结束后，生活会重新回到2019年时的状态。但遗憾的是，许多研究表明，结果并非如此。疫情后的世界商业生态更像是疫情前+疫情期间工作模式的混合体。有人称其为混合型办公，即由在公司办公和远程办公组成。

虽然居家办公得到越来越多公司的认可，员工们也乐意这么做，然而不管是办公楼的业主，还是其背后的金主，不知道是否真的看到“风暴”已经临近——他们有数十亿美元被套牢在那些没有人要的建筑当中。

商业地产风光不再

这一点儿都不奇怪。

过去20年，全球很多地区的商业地产一直都是投资热点。由于租赁合同一签就是很多年，因而房地产这一资产类别一直变动缓慢，房东和投资者们也习惯了这种龟速发展的业态。20年来，一种可靠而又轻松的赚钱方式就是买下一处商业地产，此后便可高枕无忧。

公开资料显示，全球私募巨头黑石集团从2008年金融危机时期开始就大举投资地产。在相当长的一段时间内，该集团每年的盈利中有相当大一部分来自地产投资。而且，目前地产投资仍是黑石最受瞩目也最赚钱的业务之一。

过去，商业地产投资者需要的只是耐心。但将来，仅有耐心恐怕是不够了。

2020年第三季度，全球写字楼市场租赁活动比上年同期下降46％，其中欧洲下降52％、美国下降55％。根据目前的数据显示，全球写字楼市场空置率达到12.1％。以前，联合办公是写字楼租赁增长最主要的贡献者，但由于这一类租户受到疫情的冲击非常严重，因此租赁活动几乎完全陷入停滞状态。

疫情暴发以来，写字楼租赁就一直是房地产市场的焦点话题。全球房地产服务提供商第一太平戴维斯（Savills）在去年底对十大全球城市的写字楼市场做了一个调查，结果显示：各个城市愿意提供更灵活租赁条款的业主比例各不相同。在迪拜、伦敦和旧金山，这一比例超过80%；而在柏林、巴黎和上海，则不到40%。

尤其在迪拜，业主如想吸引新租户，或需考虑提升空间交付标准，或需提供装修补贴。业主为租户提供现金装修补贴的操作在全球很多市场都很常见，但在迪拜却前所未有。展望未来，十个城市中有七个城市预计会有更多业主愿意提供灵活的租赁条款。

就连黑石集团联合创始人、董事会主席、首席执行官苏世民在谈到疫情下的商业地产时都说，现在人们更加习惯于在家办公，这可能会对商业地产等行业产生长期影响。

经济学家们表示，虽然在通胀期单户住宅通常表现良好，但如果业主无法提高租金，那么办公、零售物业及其他商业地产的价值可能会大幅下跌。

据国际货币基金组织（IMF）估算，如果所有商业地产的空置率上升5个百分点，其估值将在5年内下降15%。评级机构惠誉表示，如果美国工人每周至少有三天不来公司上班，那么相应写字楼的估值可能会下跌一半以上。穆迪则预测，到2022年，全美五分之一的办公室将空置。

风险正在不断积聚

如果以“高层办公楼目前大多毫无人气、大概每两个酒店房间中就有一个无人入住”的标准来衡量的话，美国的商业地产市场还算处于稳健的状态。据《华尔街日报》的报道，美国商业地产的价格跌幅远远小于2008年金融危机过后，而且已在回升。房屋止赎的情况几乎没有增多。退休基金和私募股权投资公司对美国物业的投资正再创新高。该市场的韧性显示了美国联邦政府旨在支撑经济的积极举措如何令业主免于蒙受重大损失。与此同时，银行也对拖欠贷款的业主给予了一定宽限，而不是大举取消赎回权。

但《华尔街日报》也表示，这种宽容不会无限期持续下去，当它开始减弱时，投资者可能会被“惊醒”。房地产所有者将不得不直面远程工作对办公室市场的威胁、商务旅行的匮乏和商场生意的广泛减少状况。