作者：汪瑞杰

编辑：乐燕红

在一众赚钱的物业公司里，富力地产物业是不太赚钱的那个。

要知道，物业行业是2020年公认的“中国好赛道”。 在“三道红线”、“频繁调控”疯狂虐杀地产股之际，物管股却凭借轻资产运营，股价持续增长，跑赢大盘。脱胎于地产公司的物业股，市盈率动辄三四十倍，远远高于母公司的市盈率，有的物业公司市值甚至超过了关联房企，于是有人说：

“干地产的不如干物业的”。

物业公司的高市值是有业绩支撑的，尤其是经历新冠疫情的考验，物业公司的作用和服务被放大。根据第三方数据，2020年上市物业公司毛利率为28%，远比地产公司来的高。但相比之下，从2018年到2020年一直亏损的富力物业，就显得非常特别了。

一位业内人士曾评价，物业公司的核心竞争力之一是“拼爹”，关联地产公司对物业公司的业绩非常重要。毕竟物业公司重要的在管面积来源之一，就是自家地产公司给的。但是对富力物业来说，它摊上了一个“吸血的爹”。

利润都去哪儿了？

4月26日晚间，富力物业递交招股书赴港IPO。招股书显示，富力物业主要分为住宅、商业物业管理服务两大业务条线。

根据招股书，富力物业近几年一直都处于亏损状态，累计亏损一度超过4亿元。其中2018-2020年累积亏损分别为3.67亿元、4.03亿元和1.80亿元。

亏损带来的一个结果是，富力物业的净资产是负的。2018年至2020年，富力物业的总资产为18.26亿元、12.79亿元、17.61亿元。而同期的净资产分别为-3.49亿元、-1.01亿元、-1.61亿元。

富力物业的招股书表示，约四分之一在管项目常年亏损。2018年-2020年，富力物业管理的住宅物业项目分别产生5970万元、3790万元及4030万元的亏损。商业物业管理产生的亏损额分别为2330万元、1380万元及920万元。

富力物业解释了一下原因：一是管理费相对较低；二是人工成本较高；三是关联方富力地产的空置物业未收取管理费。

富力地产还没有卖出的房子，富力物业是不收钱的。某top10上市物业公司管理层表示，这种情况是正常的，部分地产公司会给物业一些补助，只是一般来讲很少有地产公司项目会大量积压卖不出去，所以各个物业公司的业绩并不受影响。

但根据富力物业的公开解释，富力地产未卖出的房源，影响到了富力物业的利润营收。别家地产公司每年都能给物业公司大量输送在管面积，但富力集团未来能给富力物业输送多少在管面积还是个谜。

在一系列影响下，富力物业的毛利率在行业内属于较低的水平。截至2020年底，富力物业的住宅物业管理板块毛利率为13.9%，而行业内住宅毛利率普遍在20%以上；商业管理板块的毛利率为32.4%，相比之下，华润物业商业管理毛利率是41.8%，排队上市的中骏商管商业毛利率在58.8%，富力物业的商业毛利率相比之下有较大的差距。

在富力物业的招股书中也有这样的风险提示：

“倘若富力集团的经验或其开发新物业的能力出现任何不利发展，均可能对我们取得新住宅及商业物业管理服务合约的能力造成影响。”

一场事先张扬的割韭菜行动？

一般来说，上市地产公司分拆物业板块独立上市，地产公司做物业公司大股东的同时，会给各个中小股东配送物业公司股份。

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