实地地产集团董事长张量有一个“黑马”梦。

然而，从年初多位高管集中离职，到商票两度逾期，再加上，实地地产IPO递表失效。

接二连三的事情让这个地产二代明白：“黑马”不是这样轻易炼成的。

过度追求规模，反而让有着做“地产界苹果”理想的张量迷失了。有专家建议，脚踏实地做一个“小而美”的房地产公司，或许是当下实地地产的最优解。

实地地产董事长张量。

01

商票两度逾期风波下

过度地追求千亿梦想，使得实地和那些背负高负债扩张的房企一样，资金链也面临着较大的考验。

5月初，外界传言实地地产子公司于去年4-8月签发的部分相关融资性商票出现逾期拒付，票面额为50万元及100万元。

据悉，这批票据总规模12亿左右，由实地地产的子公司惠州市现代城房地产发展有限公司和天津金河湾置业有限公司签发， 收款人涉及山西、天津、武汉等省市的公司。

据汇票圈报道称，这批12亿票据签发时间正是实地地产递交赴港IPO材料的前夕。彼时，实地地产的资金非常紧张。

5月7日，实地地产在其官网上发布声明，称票据的收款人山西富兴涉嫌诈骗，相关款项暂缓支付，截至5月7日，涉及逾期未兑付的商票款为5700万元。为保障持票人的利益，实地地产承诺积极兑付。5月8日，实地地产在官网上宣布所有商票已100%承兑。

就在人们以为，实地地产的票据风波就此平息的时候，5月底，实地地产再被曝出商票逾期兑付。

5月31日，实地集团在官网上发布公告称，公司基于诚信经营、始终积极有序兑付商票中。因小额商票的持票人较多，银行系统完成商票兑付的相关流程需要时间。为及时兑付，保障各位持票人的合法权益，建议各位持票人提前与公司联系，以免兑付手续时间被动延长。

近年来，随着房地产融资大环境的整体性收紧，商票因其门槛低、易操作等优势，在开发商融资工具箱中的地位迅速跃升，成为地产行业的流行融资手段。

然而，一月两次陷入商票兑付风波或在一定程度上反映出实地地产背后资金压力。

人们不得不重新审视实地地产的资金问题。

地产大咖荟查阅实地地产于2020年5月向港交所递交的招股说明书，上面有反应实地地产的资金情况：2017年，实地地产为了快速扩张，净负债率一度高达38.09倍，随后两年净负债才大幅下降，2018年净负债率为5.33倍，2019年净负债率为2.25倍。就算如此，这样的负债率水平依然处于高位。截至2019年年末，实地地产借款总额约为126.57亿元，其中需一年内偿还的短期借款为35.8亿元，而其持有现金及现金等价物约为20.39亿元，不足以覆盖短债。

以上数据可以推测出实地地产目前的资金压力应该也非常巨大。

02

不切实际的千亿梦想

对于张量来说，急于求成，过度地追求千亿梦想，或是造成实地一系列问题的根源。

张量一个完美主义，对于自己和企业都有着过高的要求。

他虽然是富力联席董事长、总裁张力之子，背靠头部房企富力集团，但张量。显然不愿意“躺平”，甚至不愿走父亲的老路，自2006年创立实地之日起，他就想着用互联网的思维来做地产，用智能化武装楼盘，立志要把实地打造成“地产界的苹果”。

2015年,实地地产开始在广州展露头脚。当年，实地地产旗下公司一举在广州萝岗（现黄埔区）长岭居板块四宗地，总占地面积52万平方米，打造实地常春藤。

这个总建筑面积200万平方米的实地常春藤就是张量的实验田。

社区免费WIFI全覆盖，物业服务一键式APP完成，凭智能手环可停车和购物，38项智能化运用渗透到业主日常生活的各个细节。

在张量的偏好与坚持下，多年来，实地地产变成了一家唯产品主义的公司，它希望自己亲近高端客户。实地常春藤也对外宣称，这是一个性价比极高的高尚小区。

据报道，实地常春藤自2016年入市，累计销售金额破百亿，多次拿到片区销售冠军，深受购房者追捧。

并且凭借着此盘的热销，2016年，实地2016年的销售额突破百亿。或许从那时开始，张量就开始有所膨胀，将2017年的目标定为400亿，2018年实地销售规模突破1000亿。张量希望用这样逆袭式的增长方式来证明自己。

但是，2018年，CREIS中指数据在各地的销售监测数据显示，实地实现销售额275亿元，在榜单中排名第103位；而克而瑞统计数据显示，2018年，实地集团只完成了158亿元，在榜单上排名122位。

地产大咖荟从实地一辞任副总裁处获悉，2018年年底的时候，实地再次定出冲击千亿元的目标。在他认为，这是不切实际的一个目标。最终，他在不堪重压之下，最终选择了离任。

不止这位副总裁，最近两年，因为销售压力，实地地产的高层走马灯式地更换。

2017年，为了实现用互联网思维改造地产，张量引入了百度副总裁李明远，任命为实地地产总裁。同年下半年，又找来“内行人”前金辉地产总裁马立强，并任命为实地地产副董事长。

然而马立强掌权没有多久，2019年10月，实地地产任命原碧桂园江苏区域总裁刘森峰为副董事长兼总裁，马立强逐渐退居幕后。

今年2月，媒体报道称，最近半年里，实地地产有13位高管离职，此次离职人员有副董事长兼总裁刘森峰，执行总裁兼CFO李斌，副董事长兼联席总裁罗剑威，副总裁兼成渝区域总裁张炜，资金副总裁刘军，人力行政副总裁樊全文等重量级人员。

伴随着人事的不稳定，实地地产的销售量也在上下波动。2019年，实地地产销售额108亿，排名第149位，较2018年再次下降。直到2020年，实地地产的销售额再次回升至243亿，排名房地产行业第95位。

但是，这样的数据，显然离张量所要求的千亿差距甚远。高薪聘请来的人才只能为业绩背锅而离职。

03

小而美或是解决之道

实地常春藤为实地收获了众多荣誉。

不切实际的千亿梦想，让张量迷失了。

一系列问题也接踵而来。

原本，实地地产希望通过IPO来为冲击千亿梦想加把油，同时也缓解资金链的压力，然而， 2020年11月20日，实地地产IPO递表失效。

除负债水平过高外，实地地产的盈利能力有下滑趋势，其2017-2019年利润分别为3.27亿元、8.46亿元和7.56亿元，同比增幅为159%和-11%。此外，实地地产高层变动频繁，或也是其上市受阻的原因。

有消息称实地地产将再次启动IPO，但在上述问题解决之前，其IPO的难度仍然较高。

地产大咖认为，过度地追求规模，却让实地地产忘记了自己是如何出发的。

地产大咖曾经参观过实地常春藤的产品，感觉其理念和产品力还是不错。这个产品也为其带来了不少荣誉。然而好的产品力却没有得到大力发扬和光大。

在国家政策上要求地产公司降杠杆的大背景下，盲目上规模，对于实地地产或许是不明智的行为。以目前的财务，实地地产至少触发了三道红线的两条红线。

一些专家建议，也许当下，实地更适合做一家“小而美”的房地产公司，扎扎实实地打好基础，等待时机成熟的时候，再厚积薄发，或许才能圆了其做地产界“苹果”的梦想。

在“小而美”道路上，同城的景业名邦树立了一个榜样。正是因为坚持不片面追求规模化复制，走“小而美”道路，景业名邦在成立6年之后就能登陆港交所，并一直保持着高于行业平均水平的增长速度。

THE END