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导语：

房屋买卖交易过程中，哪些房子会出现交易风险？例如：没有房产证，房子不能卖，房子有产权债务纠纷，房子有民间借贷—存在这些风险的房子一定不能轻易购买。我们要学会判定和防范。今天小编一一列出这些“不能买的房子”并给出相应的防范办法，希望可以给大家更多的帮助：

房屋权属性质有问题不能买！

1、不可交易的房屋类型类型：小产权房、违章建筑

2、可以交易的房屋类型：商品房、已购公房/央产房（单位同意出售/上市后）、经济适用房（满5年后）

小编支招：

1、审核房屋的产权性质，发现房屋不能买卖的或符合一定条件才能办理过户手续的，应如实告知买卖双方，并签署《备忘录》。

2、认真审核房产证原件，初步判断该房产证的真伪；如有疑问，请出售人提供购房合同、发票、契税票、借款合同、公共维修基金票等其他证明文件，或到房屋管理部门对房产证进行查询。

已购公房（房改房）和央产房存在以下情况不能买！

1、房主未交超标款的，央产房不能过户；

2、涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，产权单位没有办理住房档案登记或档案标注不能上市交易的；

3、原产权单位有特殊约定的已购公房，必须经原产权单位同意出让，否则无法过户；

4、部级干部住房不能上市出售。

小编支招：

1、普通的已购公房，应确认原单位是否同意出售或有优先购买权；

2、央产房的上市流程比较复杂，提前提醒买卖双方办理实效问题：

需提前征得产权单位同意，补齐超标款；（例如，有些央产单位需要公示一个月才能交易）；

确认是否可以办理《在京中央单位已购公房变更通知单》；（国管：当天、中直：5-8个工作日）；

3、将房屋权属性质明确写在买卖合同或补充协议中。

经济适用房：

1、可以交易的经济适用房：为已满5年的经济适用房（以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间之较早的时间为准）；

2、不可以交易的经济适用房：按现有政策，未满五年的经济适用房不得上市交易。

小编提示：满五年经济适用房可以上市出售，但需补交综合地价款（2008年4月11日之前房屋需补交综合地价款；之后房屋交易政府优先回购，若不回购，则，补交金额根据原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交）。

小编支招：

1、如实告知客户/业主双方；

2、认真审核房产证原件或购房票据，确定购房时间及是否满五年。

存在权利限制（抵押、查封）的房不能买！

会存在的风险：房屋存在权利限制，不会直接导致合同无效，会导致合同无法履行，产生纠纷，但是法院会判决合同解除。

小编支招：

1、了解出售人交易房屋的原因，并询问业主房屋是否存在抵押或查封的情况；同时，将了解到的情况如实告知客户；

2、关注房产证上有没有抵押等权利限制的登记，如有，应问清情况，包括抵押的银行、机构或个人，还款期限，能否提前还款解押等；

3、明确房屋是否正在出租，如是，问清腾房时间，并要求业主提供承租人签字的《放弃优先购买权的证明》，尽可能与承租人核实。

暂无产权证的房不能买！

会存在的风险：暂时未取得产权证的房屋，从法律角度属于权属未经登记，存在一定的不确定性，如房产证未能如期取得，引发纠纷的可能性很大，不建议做暂未取得房产证的房屋。

小编支招：

1、一定要把未取得房产证的情况如实告知客户，并请客户签署《备忘录》；

2、审核原购房合同、原房款支付发票、原购房契税票等票据；如有疑问，应到开发商处进行进一步落实情况或到物业进行核实；

3、选用“无房本”版本的补充协议进行签署；

4、可提前办理交房和物业交割手续，以确保对房屋的占有和使用。

编后语：

尽可能了解房屋的真实情况，并如实告知买卖双方，重要信息买卖双方需书面确认！希望大家在作业过程中给自己也给客户避免不必要的麻烦，判断正确，防范到位，事事顺利！

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